金融街一项目半数房源遭冻 资金回笼节奏被打乱

3万平方米房源被冻结，由此引发的连锁反应或给金融街带来数亿元损失。

9月29日，北京市住建委等部门组成联合检查组，对房地产项目的销售进行专项检查，金融街旗下公园懿府小区因“捂盘惜售”等问题被暂停销售，至今未恢复。该项目市值约40亿元的房源销售节奏被打乱，其中约20亿元市值的已预售房源被冻结。

房源被冻结不单单是推迟销售的问题，项目销售节奏被打乱带来的资金成本或将使金融街本已大幅下滑的利润雪上加霜。

被冻结房源市值约20亿

北京市住建委官方网站显示，公园懿府小区于2015年10月和2016年4月获取两张预售证，合计414套，约10.75万平方米。此次遭监管部门冻结的为已经取得预售的13栋、14栋、15栋和17栋全部房源，及其他楼栋未销售的零散房源，被冻结房源总建筑面积约3万平方米，市值合计约20亿元。

公园懿府小区环评公示文件显示，该项目住宅地上建筑面积13.61万平方米，减去已经取得预售的10.75万平方米，该项目未取得预售商品房面积近3万平方米，以7万元/平方米的均价计算，市值约20亿元。

截至目前，该项目遇监管部门暂停销售处理，进一步的处罚尚未公布。据《北京晚报》报道，在执法现场，执法检查人员当场责令问题项目的开发企业进行整改，并对其违法违规行为做进一步调查处理。查证属实的，将对其实施行政处罚并公示。

记者致电该项目售楼处，其工作人员告知项目网签已被暂停，可以看房但暂不能认筹，购房者可以去住建委官方网站查询项目的价格，以此为准。对于网签的暂停期，该工作人员表示尚不知道何时结束。

《每日经济新闻》记者致电金融街董秘，截至发稿对方并未应答。对于公园懿府项目的处罚进展，另有金融街负责前期相关工作的内部人士表现也颇为谨慎，以不负责该业务为由，未做进一步回应。

财经评论员严跃进认为，从价格管控的角度看，如果项目的销售价格明显高于周边项目，不排除短期不准予其入市的可能。该项目有3万平方米被冻结，3万平方米未取得预售，大概40亿元的货量，按其前期销售节凑，后期或出现现房销售的可能。

对于来自监管部门的处罚，有房企业内人士认为，此次企业因“捂盘惜售”被罚，并不是房企不售，而是通过调节销售节奏制造房源紧张的局面，进一步实现去化的节奏，这是触犯购房者知情权的。目前监管层暂停网签的处罚，应该不会在过短的时间内解除。

三季报净利润同比减两成

房源被冻结造成的资金成本增加，会不会侵蚀其本已下滑的利润，又需要多少营业收入来填补？

利润下滑问题最近几年一直困扰着金融街，其给出的原因多是计入投资性房地产项目的变动及项目结算不均衡导致，今年的三季度也不例外。金融街三季报显示，归属于上市公司股东的净利润约8.04亿元，同比减少20.68%。

值得关注的是，今年1~9月，金融街实现营业收入84.65亿元，同比上涨13.20%；期内销售签约额232亿元，同比增长185%，其中商务地产103亿元，住宅129亿元。

在此背景下，金融街试图扩展一线城市布局，复制北京金融街的成功，并加码住宅开发。经过两年的布局，今年以来，金融街的销售业绩开始增长，但依然录得利润大幅下滑。

记者注意到，近年房地产开发企业的利润逐渐下滑，10%的净利润在行业算中上水平。上述房企人士算了一笔账，金融街三季度利润比去年减少约1.66亿元，对标到卖房的收入约为16.6亿元，金融街想通过卖房平复其会计制度带来的利润减少很难实现。

该人士同时解释，如果金融街北京被冻结房源3个月不能销售，200多套房源再进入销售环节需要房企新一轮的蓄客和宣传，到签约也需要数月，以年化5%的利息计算，如晚回款5个月，20亿元货量向单纯利息也要4000多万元。

上述房企人士进一步解释称，该项目后续约20亿元的房源出货时间同样要被延迟数月，开发商资金的成本损失一个亿不是不可能，对标房企开发房子带来的利润要10亿元才能带回来。

以业内人士的推算为基础，通过提高房企开发销售来实现净利润的增加对金融街的业绩将提出更高的要求，北京公园懿府项目房源被冻结，或对其销售增加更多的压力。