是谁在念房价紧箍咒

（原标题：是谁在念房价紧箍咒）

文／张心梦

9月房价新鲜出炉，依旧“涨”字当头。同时公布的还有10月上半月房价数据。对于新政，官网是这样描述的，“一线和部分热点二线城市因地制宜、因城施策实施有针对性的调控政策后，房地产市场出现积极变化”。所谓“积极变化”就是被统计的15个城市，房价均出现下降。

花无百日红，人无千日好，如果说房价不会永远上涨，如何判断拐点是否到来？

“商品的价格是由价值决定的，受供求关系的影响”，但与此同时，房价还在被一双看不见的手控制。

“限购只是把需求推后了，不控制信贷所有调控都没用”。越来越多的业内人士将此轮房价的暴涨归结于“信贷”二字。

数据流露了房价暴涨背后的秘密。

钱如潮涌

房地产信贷是什么？简单说就是银行给房地产行业借了多少钱，流向为两类：开发商和个人。

数据来源：中国人民银行

据央行数据显示，1月的新增信贷量达到2.51万亿元的天量级别。纵观2010-2016年的新增信贷量，2.51万亿已经是最低值的6.5倍。

数据来源：中国人民银行

从2015年9月-2016年9月，平均每月新增信贷量达到1万亿，远远超过历年新增信贷平均值。其中有四个月的新增信贷量都超过1万亿。

数据来源：中国人民银行

2016年前三季度包括个人住房按揭贷款的“住户部门中长期贷款增加”同比增长57.33%达到4.72万亿元。

数据来源：中国人民银行

与新增贷款量相比，房地产贷款余额变化幅度并不明显。业内人士指出虽然住户部门贷款量大幅度增加，但是房地产贷款余额却没有出现对应变化，这和置换需求较大有关系。因为这涉及到提前偿付首套房的贷款，同时继续申请第二套房的贷款，因此贷款余额增加的幅度是不大的。从该数据也可以看出，换房或改善型需求释放构成了近期几个月较大比例的市场交易内容。

涨跌大势

从房价走势来看，一二三线城市的整体方向基本一致，只是一线城市的涨跌幅度明显大于其他两类城市。

数据来源：国家统计局

根据中原地产首席分析师张大伟的观点，房地产的需求有两种，一种是自住需求，一种是投资需求。在当下的高房价下，房租对比房价显得非常低，租售比大部分城市都达到了1:500甚至更高。也就是如果单独只考虑居住属性，不会有人买房。那么为什么需求量还会这么大。

原因就在于投资需求旺盛，或者是看中未来上涨期待投资获利，或者是害怕将来再涨，早买早安心。而出现这些投资需求的主要原因都是过多的货币供应。在货币过多供应的影响下，投资需求无限大的释放在房地产市场。

从房价走势图可以看出，从2011-2016年，房价经历了两个明显的上升阶段。一个是从2012年6月至2013年4月，一个是从15年3月至今，值得注意的是，后一个阶段的房价涨幅属于大幅度震荡上升，一直飙到16年3月的最高值3.6%。

以最有代表性的两个城市北京、上海为例，2011年3月至2012年3月，房价一直处于低迷状态，直到2012年3月成为一个拐点，在接下来一年的时间里，房价指数一路上涨一直到2013年的最高点。

反观同时期的信贷量，2012年3月新增信贷1.01万亿元。这也是在连续十一个月徘徊在4000-8000低位后首次破万亿。

1万亿，这个曾经的天量信贷放到2015年已经不值一提。根据网易房产计算，仅2015一年，就有六个月的信贷量超过1万亿。

回顾政策，从2011年底，央行就开始降低存款准备金率。仅2012一年，央行就接连三次实施降准政策。

猛药去疴，意为病入膏肓，只好下药性很猛的药来治疗了。于是有了16年1月份的2.51万亿的超级信贷量。截止9月份，2016年的信贷增量已经超过10万亿。可以预测的是今年的信贷量又将创下新的纪录。

由此可见，房价的上涨与货币供应量、贷款投放量密切相关。货币和信贷成为去库存的重要手段。

“银十”成色已然不足，信贷口子在逐步收紧，楼市的冬天或许真的来了，不过好在地主们已经屯够了粮。