“住改商”的房子出手时为何卖价低？

每天早晨，电梯门打开，一拥而入的全是等待上班的办公族，让人分不清这里是住宅还是写字楼。

曾经一度，由于经营成本低，北京很流行在住宅楼里办公，也留下来不少“住改商”的老楼。今年，低迷的经济形势下，一些小公司慢慢撤出住宅楼，老楼的业主们这时才发现，虽然同为70年产权，改了商的住宅楼却着实卖不上价。中介人士表示，“住改商”的房子投资收益至少要低出30%。

“一改五”后面临限购

“住改商”，一度在北京很流行，业主郑先生也是在那会儿凑的热闹，在北二环区域投资了一个“住改商”的小区。“当时出手想的是租客稳定，出租收益有保障。”郑先生告诉记者，近十年前，北京还没有住宅“限购”政策，他便一次性买了一层楼中的5套小房子，将其改造后变成一套大办公室，以方便对外出租。

一直以来，这种改了商的老住宅楼，出租率都较为稳定。直到去年末开始，也许是受到经济大形势低迷的影响，也许是受到层出不穷、次第新生的创业类孵化器的冲击，郑先生发现，找靠谱租客变得有困难了。“原来租了几年的一家小公司，老板说经济不好不想做了，换了一个租客，也是小公司，租了几个月，又说办公环境不理想，转身去孵化器了。”

一来二去下，郑先生动了卖房、兑现投资收益的念头。大约1个月前，他将“办公室”在中介机构挂牌出售，才了解到事易时移，原先是“香饽饽”的改商住宅楼，如今在二手房市场已不好出手，周边住宅挂价已经到了70000元/平方米，他这套房子仅仅报价35000元/平方米，却依然找不到看房人。

“‘住改商’的买家不好找。”郑先生告诉记者，按照经纪人的说法，纯粹想买个住宅自住的购房人，一看到每天早晚上下班高峰时的电梯拥挤状况，想到旁边住的都是办公的人，就提不起购房的意愿。而能接受旁边一样是办公人群的小公司经营者，如今却不太爱租这种老住宅楼。

当然，更大的难题是购房资质的门槛。由于是“五套改一套”，这间办公室其实是有5个房本，在北京实行“限购”政策之下，没有任何一个个人能够一次性买下5套房，除非他愿意将一套房子改造回五套房子单独出售，或者是买家以公司名义购买。一套改回五套，这笔改造费用不菲；而由于以公司名义买房需要缴纳的税款较多，中介公司又会劝说郑先生再将价格降一降。

“‘五改一’原本是为了方便投资，如今反而成了收益兑现的绊脚石。”郑先生颇为无奈地说，多年前购房时他怎么也没想到，如今“住改商”的房子出手会那么难。

卖价只有周边小区一半

拥有类似烦恼的并不止郑先生一人。业主许女士不久前就“割肉”卖掉了自己名下一套改了商的老房子。

自己开着一家小公司的许女士，多年前选择这个住宅楼时，看中的就是它可以拿来注册办公，而且售价比周边那些纯粹的70产权住宅楼要便宜不少，“可自用可投资”。

去年下半年，由于生意越来越不景气，赔的钱越来越多，许女士狠心关掉了公司，原本拿来作为办公地点的这套三居室的老房子，也就变得没了“用武之地”。“既然不用它办公了，干脆卖掉换回收益吧。”对于朋友给她出的主意，许女士欣然接受。

“北四环周边的住宅楼，那种老破旧，单价早都超过50000元/平方米了，我报35000元/平方米上下，应该算是很便宜了，还不分分钟卖掉。”去中介机构挂牌前，许女士对出售前景很有信心，想象着会有很多看房人主动请求看房，几个人争抢一套房，她兴许还能把卖价提高点儿。

然而，理想很丰满，现实很骨感。待她真的将房子挂牌之后，整整三四个月的时间，偶尔有人看房，可却没有一个愿意出手买下的人。看房人往往是一看到整栋楼里都是公司，就摇摇头落荒而逃。

无奈之下，许女士只能“割肉”降价，35000元/平方米、32000元/平方米、30000元/平方米……一路下调价格，直到降到27000元/平方米都不到，才算找到一个愿意出手的买房人。

“100多平方米的三居室，才卖了200多万元。”许女士算了算账，刨除当初的买入成本、装修成本和这些年的维护成本，这套房子竟然几乎没有给她带来多少收益。与之相对比的，是她在差不多同时期在望京买入的一套房子，纯住宅楼，现在的市场价已经是她当年买入价的近9倍。

“以后我可就知道了，这种‘住改商’的房子不能投资。”许女士笑说，吃一堑长一智，提醒自己以后投资时要长长心眼，“只是，为什么‘住改商’的房子投资收益这么低呢？”

新形势下“住改商”不再流行

曾经一度，“住改商”在北京市场非常流行，北京市五环以内至今还保留着不少“住改商”的老楼。直到2007年，北京加强对于住宅注册公司的管理后，“住改商”才慢慢不再流行。

当时，根据北京市相关规定，有关房屋用途应当与经营用途一致的规定，如果将居住用途的房屋(楼房或平房)注册经营场所的，需要先向房屋所在地的房屋管理部门申请将住宅改变商业用途后，再经当地居委会或业委会同意，才能作为经营场所登记办照。

“过去，由于物业费、用水用电等收费都和普通住宅一样，住宅小区拿来注册为办公地点，对一些小公司来说吸引力较大。”一位中介人士告诉记者，由于写字楼租金较高，自创型的小公司无力承担，办公条件较差但性价比较高的住宅，便成了这些小公司的替代之选。

“但是，这几年，随着住宅注册公司管理的严格，普通住宅无法再进行办公注册，这类‘住改商’的房子，在市场中的吸引力也有所下降。”中介人士也提到，另一方面，随着创业成为流行，各种面向小型公司的孵化器、集中办公、共享办公也层出不穷。这类办公地点租金不高，还提供注册等一条龙服务，也吸引走了一部分人群。

“尤其是想要做大的创业型公司，积累一段时间后，会更加注重公司形象和圈层文化，更愿意去孵化器、共享办公地点。”该中介人士表示，实体经济形势不好和新的竞争者的涌入，是一些业主感到房子比以前难租的原因。

“住改商”投资收益至少低30%

出租形势变难，出售为何价格也比较低呢？记者就此也咨询了专业人士。北京中原地产市场总监张大伟表示，改了商的住宅楼，虽然从产权上来说仍是70年产权的住宅，但相比民宅，办公人群的大量聚集，增加了住宅的物业管理难度，换句话说，降低了整体住宅的物业价值。而物业对于房屋售价也是有影响的。“通常情况下，‘住改商’的房子投资收益率至少要比纯粹的民用住宅低出30%。”张大伟给出了一个估算值。

“其实，并非所有类型的房屋都能有高回报收益。”张大伟也表示，购房人在购买房屋时，还应该三思而后行，不要一味只听取经纪人或卖房人的说法，“尤其是这种‘住改商’的房子，因为民宅注册办公已经被严格监管，若是买来纯粹投资或者打算再做办公地点，必须考虑清楚。”