目前超六成为连环单 二手房连环单要注意些啥

今年初以来，在北京二手房【点击查看北京二手房】交易过程中，买一卖一的“连环单”案例越来越多，那么，在买一卖一的连环交易中，购买者应该注意哪些问题？有哪些潜在风险？

什么是“连环单”？

所谓连环单，主要是指房主为了购买新房而出售现有的房屋，买卖行为同时发生，同时在这又买又卖，就是A买B的房子，B卖掉他的房子要去买C的房子，称之为连环单。这叫两连环，通常的连环比例是三到四个连环，这样的连环甚至可以牵涉四个以上的购房人。

目前超六成为连环单

来自链家研究院的数据显示，现在整个北京交易结构分布里，买一卖一的连环换房的比例，已经超过百分之六十五，最高达到接近百分之七十的水平。在这样一环扣一环的交易中，某一个环节的不顺利都有可能造成交易出现问题或者失败，购房成本也因此发生改变。

案例

“心力交瘁”的连环单

王女士用“心力交瘁”来形容今年3月的那笔连环单。今年2月下旬，王女士将自己位于南城的一套不满5年的房产在网上挂牌准备出售，同时，她在朝阳【点击查看朝阳二手房】区开始寻找合适房源，准备卖一买一。很快，到3月初，南城的房源已经有不少人来看房，最终很快确定了买家。几天之后，王女士在朝阳区也看中了一套二手房。为了不影响购房资格、规避税费等问题，在与该房主协议之后，王女士承诺在4月中旬率先支付给房主70万元作为首付(房主也同样是买一卖一的连环单)，房主则承诺可以等王女士南城的房屋过户之后再进行该房产的买卖程序。

不过，由于王女士出售南城房屋时并没有特别注明首付支付的时间，按照合同说明，买家只要在过户之前支付即可。虽然王女士一再催促买家尽快支付首付，但是买家却以合同为由，直至5月底过户前一天，才将80余万的首付打到王女士的账上。而在此之前，为了支付70万元首付，王女士甚至尝试高息贷款。

“整个过程很麻烦很繁琐，由于买和卖的时间太近，中介也一度认为这笔交易无法进行，”王女士告诉记者，后来还是跌跌撞撞过来了，“以后会尽量避免这种连环单吧，太麻烦。如果真的还要再经历一次的话，关于时效、首付款什么时间支付等等这些，这些细节都必须在合同里写清楚，尽可能避免一些纠纷和麻烦。”

>>注意事项

连环单操作复杂，需要把握好中间的每一环，据不完全统计，目前市场上的连环单主要面临以下三类问题和风险：

第一，购房资格问题。如果购房人先买后卖，自己的房屋因为各种原因未能卖出，未能及时腾挪出购房资格，签约时无法通过购房资格核验，就会带来相应的违约问题。

第二，购房款问题。由于连环单交易方很多都面临卖房筹首付或房款的情况，因此卖房时的资金贷款进度直接关系到下一单交易成功与否。

第三，税费问题。这一问题是很多连环单业主所忽视的，按照现在的政策，满二唯一的房源可以免交个人所得税，但如果购房人在前一套房源没有办理完交易时就已经进行了新房源的网签，那另一位购房人在网签时，系统中显示原房主名下就变成了两套房源，需要缴纳差额20%的个人所得税。这样就增加了购房成本，极易产生纠纷。

>>链家网首席内容官徐东华

最好在同一家代理公司完成买与卖

在换房的时候一定要把时效算清楚，理论上，最好是在同一家代理公司完成你的售出和买入，因为这样一来，在内部系统里，这种时效的冲突你是能发现的，至少大多数情况能发现，因为有的时效不是在你的可供范围内，有的不要卡那么死，这时效就前后错十个工作日，千万别那么多，因为那样太容易出现问题。另外在换房当中，因为往往是你要给下家付款的时间，早于你收款的时间，所以在这中间你自己要有这种资金周转的方案。

买卖双方在合同中必须要约定好付款时间，交易流程走到哪一步，需要付多少钱，要将确定违约责任、交易风险分担等问题写进合同中，尽可能规避不可预见的风险。