问题保障房样本：多空置、房型大、当商品房卖

（原标题：问题保障房样本调查：多空置、房型大、当商品房卖）

近日，记者以被山东省审计厅点名批评的滨州市第二油棉厂小区作为调查样本，进行了为期一周的深入调查，试图探寻保障房长期“空置”的原因，并揭开经适房“变性”背后的真相。

每经记者 胡健 实习记者 张怀水 摄影报道

本该是政兴民顺的保障房“和谐曲”，在落实到个别具体的地方时，却出现了“荒腔走板”的现象。

日前，国家审计署公告了2015年保障性安居工程跟踪审计结果，结果显示，截至2015年底，5.89万户家庭违规享受城镇住房保障货币补贴6046.25万元；6544套保障性住房被违规销售或用于单位办公、对外出租经营等。

而在出现骗取保障房资格等大量违规情况的同时，全国共有19万套保障性住房因配套基础设施建设滞后等原因不能及时交付使用；另有726个市县478.6亿元专项资金结存未用超过一年。

近日，《每日经济新闻》记者以被山东省审计厅点名批评的滨州市第二油棉厂小区作为调查样本，进行了为期一周的深入调查，试图探寻保障房长期“空置”的原因，并揭开经适房“变性”背后的真相。

滨州市滨城区第二油棉厂小区位于该市沙河镇黄河二路渤海三十路，地理位置相对偏僻。8月12日，《每日经济新闻》记者从沙河镇办事处沿着黄河二路徒步走到该小区，沿途大约1.5公里，只能看见大片农田和废弃的厂房，马路中间渣土车、槽罐车络绎不绝，有些路段并无人行道划定区域。

近日，山东省审计厅厅长马青山在接受媒体采访时表示，滨州市滨城区第二油棉厂小区项目自2014年12月建成以来，因周边配套设施不完善、道路不通畅，230套廉租房和220套经济适用房无法入住。

除了无监控、无绿化、生活配套实施建设滞后等因素成为廉租房空置的一大掣肘之外，记者在调查中发现，保障房土地产权不清晰、土地交割工作被耽搁，才是廉租房“空置”更深层次的原因。

此外，土地评估工作尚未完成，开发商却在存在争议的土地上建起了廉租房。而经济适用房作为保障性住房的重要组成部分，实际操作中却出现被开发商违规售卖的现象，多名经适房业主拿出的却是商品房买卖合同，多名住户至今未拿到房产证。

一方面住不起商品房的人对保障房望眼欲穿，另一方面却是大量房源空置、无法入住。政府的安居工程何时能落到实处？保障房何时才能成为人民群众心中的“暖心房”？

230套廉租房入住率不足10%

230套廉租房建成已近两年，仅住进18户，入住率不到10%；小区无大门、无监控、无绿化，生活配套实施建设滞后……

8月12日上午，《每日经济新闻》记者到达滨州市滨城区第二油棉厂小区后发现，小区的名字已经改为安康花苑。小区没有大门，只在进入小区拐角处有一座工棚，类似值班室，但工棚内并没有人。小区里铺上了水泥路，道路两旁杂草丛生，有些区域杂草里残留着垃圾并伴有腐臭味。

一名油棉厂的退休职工告诉记者：“第二油棉厂小区原来就是油棉厂所在地，后来工厂拆迁，就将部分原厂职工安置在了这座小区。”

在小区周围，除了遗留下的一间第二油棉厂卫生室，很难再找到原工厂的印记。

小区里一位居民告诉记者，自从2014年入住以来，小区一直没有大门，也没有安装监控及其他安保设施，所以治安情况不佳，时常发生居民电动车丢失的情况。“因为没有监控，即使报警也没有用，东西丢了也就丢了，让人很气愤。”

据记者现场观察，整个小区内除了一家小卖铺以外，几乎没有其他生活配套设施。小卖铺老板王姐告诉记者：“小区入住率不算高，大概住了200多户居民，整个小区几乎没有做统一的绿化，有的居民就自己在楼前绿化带里种植了玉米、大豆等农作物。”

“当年买房时，开发商说小区有绿化、有健身广场，可根本没有兑现承诺。我们每个月还要交物业费，按照房屋面积每平方米5毛钱，不交物业费就要被物业断电断水。”王姐说道。

另一名11号楼的业主告诉记者：“当年若不是考虑小区距离上班地点近，是不会买这个房子的。孩子马上上小学了，可小区周围并没有好的学校，得去市里上学，交通也不是非常便利。”

记者发现，小区附近确实有一家阳光幼儿园，但并没有发现其他学校。黄河二路上有28路、30路以及滨州通往惠民的公交车站点，有居民表示交通条件“还行”，但打车比较困难。

滨州市经济技术开发区管委会宣传科（以下简称“宣传科”）在回应《每日经济新闻》记者采访时表示：“关于2015年度山东省审计工作中提到的保障房配套设施不够完善、道路不通畅问题已及时进行整改。绿化因原施工企业养护不够到位，导致部分绿化用地退化，苗木枯萎，已安排相关企业准备补植、提升，因季节原因暂不能种植，待9月份以后再行实施。”

廉租房住户未经申请审批手续

安康花苑物业工作人员告诉《每日经济新闻》记者：“小区一共有7栋廉租房，分别是1~5号楼，以及8号楼和9号楼，共计230户。其他均为经济适用房。”

目前，该小区内的廉租房一共有18户居民，1号楼14户，2号楼4户，共计18户。“他们基本上都是第二油棉厂的退休职工，当初厂房拆迁时被安置进来的。”该物业工作人员表示。

记者随后在1号楼随机采访了4位住户，他们均表示自己为第二油棉厂退休职工，是被工厂安置进来的，没有经过廉租房申请，也没有经过摇号。

“我在油棉二厂工作30年了，也算是厂里的老职工，工厂拆迁以后，单位就为我们安置了住房。小区位置虽然比较偏，但还是心存感激，也就不计较这些了。”一名廉租房住户告诉记者。

记者查询《滨州市廉租住房保障办法》，该文件第十六条规定：“廉租住房保障实行申请、审批制度。街道办事处或镇人民政府应当自受理之日起30日内，就申请人的家庭收入、家庭住房状况、家庭财产等是否符合规定条件进行审核，提出初审意见并张榜公布，并将初审意见和申请材料一并报送市、县（区）住房保障主管部门。”

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌接受《每日经济新闻》记者采访时也表示：“廉租房属于保障性住房的一种，和职工安置房是两个不同的概念。入住廉租房首先要进过申请，当地政府要对申请人进行住房资格审核，符合条件才能入住。”

“保障性住房的土地是政府划拨的，建房的目的在于解决当地住房困难群体的住房问题。廉租房面向的是普通群众，不是特定群体。”顾云昌说。

记者随后来到滨州市房地产管理局了解情况，房管局住房保障科工作人员表示，第二油棉厂位于滨州经济技术开发区辖区内，企业在申请经济适用房时也通过滨州市经济技术开发区上报材料，具体情况可向经济技术开发区规划建设局咨询。

滨州市经济技术开发区管委会宣传科回应《每日经济新闻》记者采访时表示：“安康花苑廉租房是滨州经济技术开发区出资在滨城区第二油棉厂土地上建设的，共7栋，230套，其中安置拆迁困难职工18套。”

对于廉租房是否可以逾越申请手续直接安置工厂职工的质疑，该宣传科工作人员表示：“滨州经济技术开发区高度重视，已经启动相关程序，对安置的18户拆迁户进行核实，对符合条件的按程序办理手续；不符合条件的，将予以清退，另行安置。”

记者发现，小区楼房上的公示信息显示，该小区名为滨州沙河安康花苑，由原滨州市第二油棉厂和滨州市恒升置业有限公司建设，开竣工日期为2011年8月10日和2013年5月31日。

小区很多楼房竣工已超过3年，除去廉租房里的18户职工家庭，3年来该小区绝大部分廉租房仍处于空置状态。从小区住户的反馈中不难发现，生活基础设施滞后，交通不够便利是因素之一。

但《每日经济新闻》记者在调查中发现，生活配套不便并非廉租房空置的唯一原因。按照宣传科的解释，廉租房的土地性质同样存在争议。

土地使用权纠纷致房屋难分配？

针对为何2013年竣工的廉租房至今只有寥寥十几户入住，滨州市经济技术开发区管委会宣传科回应表示：“因油棉二厂欠土地评估部门土地评估费未能缴纳，原土地评估超期失效，需进行重新评估。油棉二厂既不交原欠评估费，也不交新的评估费，且因油棉二厂内部变故及与恒升置业之间的经济纠纷等诸多因素，土地分割工作一段时间里被耽搁。”

按照宣传科的说法，正是基于土地分割工作不能完成，致使廉租房对应土地不能及时评估且划拨到开发区管委会，本应2015年底前分割完成并将楼房移交且配租到相应的租房户，到现在仍未完成。

什么是土地分割？宣传科回应说，廉租房是滨州经济技术开发区出资在滨城区第二油棉厂土地上建设的，由油棉二厂和恒升置业按代建回购方式承建。廉租房是政府投资项目，土地属划拨土地，需要从滨城区油棉二厂分割到滨州经济技术开发区名下。

根据《城市房地产管理法》第22条规定，“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。”

既然土地价格评估工作至今还未完成，土地划拨都未完成，可开发商为何能在存有争议的土地上已经代建起了廉租房？而对于这230套廉租房，当地政府有没有回购？

对于上述疑问，宣传科工作人员以对业务情况不了解为由拒绝回答。记者找到开发区规划管理局，规划局又声称，一切以宣传科的回应为准，他们不便回答任何问题。

《每日经济新闻》记者还多次致电滨州恒升置业有限公司法人代表刘振民，以及项目负责人刘其发的电话，但均处于无人接听状态。在此期间，记者通过小区居民手机拨通刘振民的电话，但当记者表明身份时，对方随即将电话挂断。

该保障房建设的另一个主体参与者是第二油棉厂，但当地政府给记者的回函显示，油棉二厂是滨城区的一家困难企业，因长期经营不善，导致企业欠缴多年的职工保险，并存在其他经济纠纷。在启动经济适用房建设期间，原二厂负责人宋某某被判刑。

记者发现，此次国家审计署的跟踪审计结果中，在涉及保障房乱象时也提到：“1272个项目在勘察、设计、施工、监理等环节未依法履行工程招投标程序；809个项目存在未取得建设用地批准、违规以‘毛地’供应、擅自改变土地用途或调整容积率等问题，涉及用地2309.27公顷；2663个项目未履行工程规划许可、环境安全性评价等基本建设审批程序，或未采取必要的质量控制措施。”

有经适房业主签下商品房买卖合同

在实地调查中，安康花苑物业工作人员告诉《每日经济新闻》记者：“小区1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼、8号楼、9号楼为廉租房，其他14栋楼均为经济适用房。”

“廉租房除了1号楼和2号楼有部分租户外，其他楼都是空置的。经济适用房住了200多户，有部分业主为油棉厂退休职工。”该物业工作人员说道。

记者随后来到住户比较集中的10号楼和11号楼。业主刘女士表示：“我是2013年初买了这个房子，当时房价为每平方米2100元。开发商承诺是大产权房，可3年过去了，依然没有拿到房产证。”

“当年沙河镇其他小区的房价每平方米都要卖到2600元左右，这个小区确实要便宜一些，而且距离我上班的地点很近，所以就买了。”刘女士抱怨说，现在不仅生活设施没有跟上，而且连房屋产权也还“悬着”。

小卖铺老板王姐同样也是小区的业主，她表示：“我是2012年在这个小区买的房，入住不到一年墙体就开裂了，屋顶还漏水。想把房子卖了却没有房产证。以前这里有一个售楼处，现在售楼处也不见了。”

王姐告诉记者：“这个小区靠近滨州中小企业产业园，不少住户都在那边上班，加上房价和其他小区相比确实要便宜一些，不少人就看中这个小区了。”

按照滨州市经济技术开发区管委会宣传科的说法，经济适用房是油棉二厂为解决困难职工住房困难主导建设的，因该企业虽不属于滨州经济技术开发区管理，但位于滨州经济技术开发区辖区内，所以该企业在申请经适房时，是通过滨州经济技术开发区上报，并经逐级审批后建设的。

该宣传科的说法是，滨城区负责对油棉二厂经济适用房行使监管权，并按相关规定落实住房户。油棉二厂370套经适房中已入住305套，入住率82.5%。

在采访中，11号楼业主郭先生向记者出具了当年购买安康花苑小区房屋的购房合同，但合同第一页赫然写着“商品房买卖合同”。而在合同细则“商品房销售依据”中，“预售商品房批准机关”、“商品房预售许可证号”以及“土地使用年限”均为空白。

记者随后咨询北京东友律师事务所，该所律师杜星表示：“根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人如果未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。”

“若开发商在没有取得商品房预售许可证情况下与购房者签订商品房买卖合同，应当是涉嫌欺诈行为。购房者可以根据相关法律规定，向法院起诉要求确认合同无效，或者主张撤销商品房买卖合同。”杜星告诉记者，目前仅从合同上判断，还无法判断开发商是否拿到预售许可证，但从合同相关位置中未能填写许可证号上可以推断，至少说明合同是不规范的。

既然是保障性住房，小区住户的合同上为何写的却是商品房买卖合同？面对记者的质疑，宣传科回应：“在启动经济适用房建设期间，油棉二厂与合作方滨州市恒升置业发生经济纠纷，被拆迁职工尽快住进住房的愿望与施工方进度缓慢反差很大，多重矛盾集中在经济适用房建设上。油棉二厂与恒升置业未完全按程序，对油棉二厂拆迁的安置户进行安置，并自行审核发售了部分住房。”

顾云昌接受采访时表示：“保障性住房通常是土地划拨，政府代建回购。开发商建房成本低于普通商品房。经济适用房属保障性住房，户型面积、售卖价格等必须由政府来核定，购买人群也要先进行保障房申请，然后政府对申请人的基本情况进行审核。符合条件才能购买。开发商绝对无权直接销售保障房。”

宣传科回应记者采访时表示：“正在启动相关程序，责成并监督油棉二厂与恒升置业按照经适房条件对已入住人员身份进行重新审核，符合条件的按程序办理相关手续，不符合条件的限期清退，按经适房要求重新发售。”

部分经适房出现“大户型”

除部分经济适用房被当做商品房出售外，记者在实地采访过程中发现，多名业主购买房屋的面积均超过100平方米，有的户型甚至超过120平方米。而购买单价（每平方米价格）也是各不相同，从2000~2800元不等。

《山东省经济适用住房管理办法》第十八条规定：“经济适用住房应当控制在中小套型范围内，中套住房面积控制在80平方米(±5平方米)，小套住房面积控制在60平方米(±5平方米)。”

此外，《山东省经济适用住房管理办法》规定：“经济适用房是指政府提供优惠政策，限定建设标准、销售与租赁价格，向低收入住房困难家庭定向供应的具有保障性质的政策性商品房。”

记者随后在滨州市住房保障网上查阅到《滨州市廉租住房保障办法》规定，规定中明确表示：“廉租住房建设用地采取划拨方式并在土地供应计划中优先安排，在申请年度用地指标时单独列出，以确保供应。并且配套建设的廉租住房，应当在用地规划、国有土地划拨决定书，或者国有土地使用权出让合同中，明确配套建设的廉租住房总建筑面积、套数、布局、套型以及建成后的移交或回购等事项。”

既然房源性质定性为保障性住房，无论入住流程还是房源面积都应当按照保障房相关要求来执行。

顾云昌接受采访时也表示，根据各省的审计报告，有的地方确实存在经济适用房建筑面积超标的现象，有的甚至是刻意而为之。面积超标，导致申请者即使符合保障房入住标准，同样可能面临买不起房的尴尬。

“保障房需求要由下而上申请，从申请到核实再到建设进行精细化管理，保证供给与需求相匹配。此外，有的地方将保障房变成‘人情房’，导致数量或者户型面积与实际需求不匹配。所以安居工程建设同样需要一套严格的问责制度，要像抓腐败一样，常态化、长期化紧抓不懈。”顾云昌说道。