改善型买家成主力 二手房下半年有望稳中有升

8月上半月,广州二手楼市环比价量齐升。业内分析认为,改善型买家是近几个月的主要买家群体。

二手住宅市场触底反弹

广州市二手住宅市场7月触底反弹。据广州链家数据,经其促成的二手住宅买卖业务量环比增加近28%, 9区(不含南沙、从化)二手住宅成交均价为24055元/平方米,环比上升5.7%,同比上升17.7%。购房者的购房预算不断上升,据某二手房数据中心监控的数据显示,7月份广州二手房的成交均价为164.75万元/套,比去年7月的146.06万元/套贵了整整18.69万元。

8月1-15日,经广州链家促成的二手住宅买卖宗数比7月同期增加20.1%,全市成交均价为23761元/平方米,比7月同期上升2.1%。

业内人士认为,改善型买家是近几个月的主要买家群体。广州链家研究院院长周峰分析称,今年7月经广州链家促成的二手住宅买卖交易的套均面积为85.34平方米/套,比6月增加2.95平方米/套;套均总价为205.28万元/套,比6月增加17.72万元/套;单套面积在100平方米的买卖成交比例为26.4%,比6月增加4.7个百分点。

“差不多70%的买家都是改善型的,最喜欢110~120㎡的三房单位。”某二手房电商商圈经理骆周育告诉记者,这些买家很多最初买的是两房单位,随着结婚生子、父母一起居住,三代同堂需要换房。

从网签价看,全市除了萝岗区以外,同比去年都有不同程度的增长,其中海珠区和天河区的均价上涨幅度最大,分别为21%和19%。7月份海珠区的网签均价为24179元/㎡,天河区的网签均价为29360 元/㎡,两个区双双创下自2014年以来的最高纪录。

二手房高级分析师卢佩婷认为,重要地段的价格涨幅更大,如珠江新城、天河北、东风东等核心地段或叠加江景资源的项目,早在2015年下半年价格就率先上涨,累计一年涨幅在30%~40%。

7月份荔湾的网签量虽然同比去年有26.50%的涨幅,但是价格表现却很平稳,变动不大。2015年7月荔湾区的网签均价为18779元/㎡,今年7月则为19431元/㎡,涨幅仅为3.47%。

卢佩婷分析称,荔湾的购房需求将近6-7成来自本区的改善型买家,而荔湾本身属于老城区,交通、学位优势都不如天河、海珠、越秀等其他区域,对外地买家尤其是年轻客户群体吸引力不足,而且学位优势远不如越秀明显,不会出现大量改善型买家到越秀跨区换房的现象。

下半年二手楼市有望稳中有升

周峰分析称,广州的二手住宅市场在本地执行限购政策之后,即使遇到其他利好刺激,仍旧无法跟2009年的成交高峰相比,而目前业主习惯性开高价和客户习惯性大幅度压价,已成为本地二手市场的特色。

不过他认为,广州如果在下半年乃至第四季度对某些郊区板块进行适度放松,将能有效刺激对应板块的潜在需求,但具体客流是购买一手抑或二手住宅,将建立在对应物业的价格是否符合客户需求的基础上:“预计2016年下半年广州全市二手住宅的登记量维持在9200~10000宗/月的水平,全年的总量比2015年增加约三成,总体平均价格在2.3万元/平方米左右,比2015年上升9%~11%之间。”