余丰慧：房企杠杆高至10倍 监管部门应出手

（原标题：余丰慧：房企杠杆高至10倍,监管部门应出手）

◎余丰慧

开发商对资金杠杆的运用可以说已经到了极致。

本周二,新华社“新华视点”栏目的记者在调查中揭示:“(开发商)基本只需准备10%的土地款,剩下的资金可以以夹层融资的方式获取。”这也表明,甚至连买地的保证金都可以通过融资方式进行支付。

尽管监管层开始忧虑,社会各界开始担心,但开发商好像一丁点惧怕心理都没有,并且还较乐观,他们认为销售回款足以支撑融资成本,资金压力尚未体现。按照这个逻辑分析,销售回款能够支撑融资成本的前提是,房价一直上涨,住房需求一直旺盛。

在笔者看来,这与美国次贷危机前后的状况惊人相似。就在2005年、2006年时,美国房价单边上涨多年,当时,要是谁说房价会跌肯定会被人耻笑。这种单边上涨的房价,驱使住房杠杆率达到100%,疯狂到即使低收入甚至暂时失业的人员,银行也敢于零首付给其全部购房贷款。前提是,只要房价一直上涨,就可以覆盖银行贷款本息,到期后将贷款人赶到马路上收回住房拍卖,银行也可以大赚一笔。

然而,到了2007年初美国房价在毫无征兆的情况下突然下跌,这个现象几个月后愈演愈烈。随后手握巨额高杠杆次级贷款证券的雷曼兄弟破产倒闭,次贷危机爆发,接着金融危机在全球爆发。

权威人士5月9日在《人民日报》所做的访谈中表示,“高杠杆是一切经济金融风险的源头与原罪。”国际上无数事实已经证明。同时,必须注意到房地产高杠杆泡沫的危害性似乎更大。全球历次金融危机与高杠杆、泡沫严重的房地产都脱不了干系。

中国房地产泡沫一直以来都客观存在着,一个重要原因就是用新泡沫覆盖旧泡沫,一直吹大泡沫,甚至地方政府、房企、投机者形成利益联盟共同吹泡泡,其背后是巨大的利益在驱使和支撑。

地方政府在土地出让、房地产税收上有着巨大利益,一旦房价下跌,土地出让收入就会减少。基于此,有的地方政府比开发商还更担心房价走低。开发商自不必说,是房地产利益的直接受益者。甚至拥有住房特别是拥有多套房产的投资者更不愿意看到房价走低。一个利益链条上系着这么多受益者,足以看出房价下降的阻力,但要看到,这种阻力不是真正来自市场规律。

房企10倍杠杆率拿地开发,再次佐证了“空手套白狼”的游戏。这种游戏风险之大,早在100多年前的美国就已经被论证过。经济学家、投资家、价值投资理论的创立者本杰明·格雷厄姆说过:所有成本都可以通过发行债券支付,开发商可以一分不投而获得整个资产,在许多情况下还有大量现金进账。当前中国房地产行业的情况很大程度上也可以对号入座。这暴露出房地产行业近几年来恶性、无序发展的硬伤。

目前房企杠杆率最高已达10倍,其风险在于:一旦房价下跌或者销售回款速度下降,其资金链条很快就会断裂,风险随之爆发,融资风险将立刻显现。由于金融风险的一个最大特性是传染性、连锁性,因此,最终不排除引爆系统性金融风险的可能性。

房企近乎疯狂的10倍高杠杆率,背后风险之大,不光可能害己,而且也会害人。对此,监管部门务必引起高度重视。