李慧敏
业主住着少则价值500万元多则千万元以上的豪宅别墅，每天却有扛着煤气罐的工人在各家各户进进出出，为业主送煤气做饭……画风看起来滑稽，但这确实就是沈阳中海·盛京府业主们的现实生活。
近日，中海·盛京府的二百余名业主聚集起来，向中海地产（沈阳）有限公司（以下简称“沈阳中海”）“要燃气、要信号”，指责中海物业不作为。中海·盛京府是沈阳中海在沈项目中最高端的豪宅产品，每套别墅价格低的500余万元，高的千万元以上。
《中国经营报》记者注意到，盛京府业主的共同行动并非个案，沈阳中海近年在当地开发的项目的业主维权行动此起彼伏，其产品质量是令其声誉备受折损的最大硬伤。而相关数据显示，今年前6个月，沈阳中海的商品房销售较2015年月均跌幅达20%以上，且资金链紧张，甚至已经寅吃卯粮。
就上述相关问题，记者致函沈阳中海，但截至发稿前，对方未予正式回复。
盛名难副
7月10日，中海·盛京府二百多名业主聚集在盛京府门前集体维权。
《中国经营报》记者看到，业主们打出了“要燃气！要信号！”“中海房屋漏水开裂 无人管”的条幅。业主们身着统一T恤，前胸后背分别印着“中海不作为权益无保障”“中海房屋 质量低劣”等口号。
“中海·盛京府的业主倾尽一生积蓄买了中海所宣传的‘豪宅’，本以为住进的是高大上的社区，谁知竟如此不堪。”一位业主代表表示。
公开信息显示，沈阳中海在当地的8个项目当中，中海·盛京府为最高端的别墅产品，号称“一环墅王”。项目位于一环内，占地11万平方米，共建设别墅47栋、260户。“地段价值堪称极致稀缺，集萃城央最鼎级资源，为260位千万富豪所有，圈层价值，无与伦比。”沈阳中海这样描述该项目。
高端的豪宅产品，其价格也相当醒目。“除了一套特价房399万元之外，其他的最低500多万元，高的千万元以上。”业主代表介绍，2013年至今已有100多户入住。
然而，入住高端豪宅的业主却无法享受到煤气、通讯等最基础的配套。
“交房3年了，燃气一直无法开栓，做饭要用煤气罐。进了家门手机就无法再接通，除了一楼大门口有信号，到家就必须将手机转移到座机上。”业主代表告诉《中国经营报》记者，3年来，就上述问题，业主多次找到开发商以及物业却没有任何答复。
更多的指责则集中于“物业不作为”。
“别墅区的私拆乱建情况非常严重，有个别业主侵占公共绿地；有的想在房顶加高一两层（被业主制止）；有的擅自拓展地下空间……”业主代表强调，中海物业对园区的私拆乱建情况不及时制止，听之任之、不理不睬，导致私占公共绿地的行为已既成事实，私自改建地下室的业主挖断了园区公用管线，至今没有修复。
“每平方米3.5元的物业费，但觉得物业该管该干的事情都没做。”业主表示，盛京府园区看不出是“豪宅区”，卫生不能及时清扫、安保没有巡逻、园区进出随意、装修施工无人监管、门禁虚设、蓝牙感应失灵、地下车库硝烟弥漫……
《中国经营报》记者在园区看到，有十多家业主将自家别墅砌上了围墙，有的是砖墙，有的是水泥墙，形成了一个个独门独院的私人空间，而围墙圈了园区部分公用绿地，每户占用一二百平方米不等。
同时记者发现，一条长百米左右、宽十多米、深五六米的沟横亘在园区内，各种管线的接口裸露在外。“这条沟是业主为扩建地下室私自挖的，已经挖开了半年多，自来水和煤气管线均被挖断，供暖管线也暴露在外。”业主代表说，现在别墅区俨然是个管理无序的大工地，业主苦不堪言。
《中国经营报》记者致电负责盛京府物业管理的王姓经理，电话无人接听。
据沈阳地产业内不愿具名人士介绍，在沈阳，普通商品住宅的物业收费标准为每平方米1~2元之间，万科的物业费亦在2元之内。别墅的物业费要高于普通住宅，最高每平方米约5元。“但目前看来，以中海物业的服务能力和水准，盛京府每平方米3.5元的物业收费的确比较高。”该人士表示。
质量硬伤
颠覆中海·盛京府业主们“豪宅”幸福感的，远不止生活配套的缺失和物业服务的不达标，更为根本的是豪宅的品质硬伤。
“入住三年来，越来越多的质量问题涌现，越发感到‘豪宅’在一点点贬值。”业主代表直言开发商开发建设过程当中偷工减料，2013年入住后不久，外挂的大理石就大面积脱落，很多业主家墙面开裂，雨季时外面下大雨屋里下小雨，地下室渗水长毛，车库漏水不能泊车入库，排水管道冬季冻堵等等，质量问题不胜枚举。
《中国经营报》记者梳理发现，沈阳中海在当地的项目存在质量缺陷的并非只有盛京府一家。各项目业主的投诉此起彼伏。
早在2014年，沈阳中海的另一个别墅项目中海爱丁堡也被曝光质量太差，业主300万豪宅反复维修。业主所购别墅还没入住，从2012年9月开始，出现了地下室渗水、墙面发霉、棚顶漏雨、下水管堵塞、地热管爆裂等问题。两年维修了5次仍未彻底解决。而该社区业主反映漏水渗水是普遍现象。
2014年10月大风，中海城外墙4平方米左右的苯板脱落，所幸未造成恶劣后果。
作为开发较早的社区中海国际社区，2011年业主投诉质量问题严重，一楼地面开裂下沉。2013年，该社区业主发布的《跪求中海地产郭磊总经理严查沈阳中海国际社区用劣质窗户事件》一文在网络广为流传，文章称房屋使用的都是假冒伪劣产品，而当年主管工程项目的人员均已升职。2014年，沈阳中海因中海国际社区窗户漏水、给业主造成损失后引发两起官司败诉。
2016年6月1日和6月20日，中海和平之门在建项目一个月内两次着火。“这已经是本月第二次小火灾了，说是小火灾，但不理解的是上次着火只是工地冒烟，这次为啥连15号楼3单元都点了呢？”该项目一业主在网上如是留言。
沈阳一位曾与中海有过合作的建筑商表示，工程质量和工程管理是中海最大的硬伤。“实际进入项目去看，与本地的小开发商做的工程没有区别，看不出是千亿级央企的品牌作品。现在的管理层都是总部派下来的，没有一定的本土资源，管理很难抓到根本。”该建筑商如是表示。
“沈阳中海的项目工程质量都挺一般，本身自己的标准非常低，工程验收质量把关方面又没有严格的体系。”沈阳一位地产专家表示，工程质量这第一张牌一倒，随即产生多米诺效应，多个项目的质量问题呈现普遍化、规模化。
“我2013年5000多元一平方米买的中海城，现在4000多元想出手都困难。”中海城一位业主表示，大面积的质量问题，已经伤害到了中海的品牌价值。
销售下跌
“三冠王”沈阳中海一度在沈阳的房地产市场上一骑绝尘风光无限。
公开信息显示，沈阳中海于2007年9月成立，是中国海外发展有限公司的全资子公司。公司成立当年，即以33亿元摘得长白岛地块，2009年先后以70亿元拿下荷兰村和车辆厂地块，2013年以55亿元先后摘得浑南新城和长白岛地块。到2015年，在沈阳开发面积为1010万平方米，投资总额超过300亿元。
2014年，沈阳中海以销售面积、套数和销售额，三项指标综合排名位居榜首，成为沈阳房地产市场领先企业。2015年，沈阳中海销售面积、套数两项指标蝉联榜首，但销售额跌下首位。“中海地产的多数项目定位就是中低端，单价较低，所以虽然总套数和面积数字好看，但总销售额还是不敌万科。”前述地产分析人士表示。
而进入2016年，各方对沈阳中海的销售状况并没有太高的期待，多认为中海住宅销量较去年将可能“大减”。
“上半年中海销售额估计为20亿元左右，今年中海所有在销项目状况都不是很好。”一位中介机构负责人分析，房源减少系原因之一，但不能不说负面新闻频发对口碑和形象的拖累也是重要原因。“销售基数大不能成为质量问题凸显的借口。”该负责人表示。
一中介机构来自案场的统计数据显示，今年1~6月，沈阳中海各项目住宅销售总计约3000套以内，月均500套以内。来自新峰（中国）的数据印证了这一点，上半年沈阳中海商品住宅2970套。沈阳瑞达思信息技术公司（以下简称“瑞达思”）提供的数据显示，今年前6个月沈阳中海住宅销售2924套。
而沈阳中海2015年上半年商品住宅销售4045套，下半年销售3622套，2015年总计销售7667套。月均639套。
按照今年上半年月均500套计算，2016年1~6月份沈阳中海住宅销售下跌已是定局，约下降22%。
然而，瑞达思同时提供的总销售额却令人吃惊，沈阳中海上半年总销售额竟然达到46.35亿元，高于万科的40.44亿元，较去年同比成交提高64%。
“上半年销售额之所以达到46亿元，是因为商铺、公寓等商业部分并入了总销售，商业部分日常销售不做备案，会在一定的时间点集中备案。”瑞达思总经理宛南表示。
在2016半年的时间点上，沈阳中海商业部分销售额为26.27亿元，而2015年全年，商业部分的销售额仅为10.74亿元。
“靠商业部分的提振无法掩盖其销售颓势，寅吃卯粮的现象早已出现。”有可靠信息源透露，实际上沈阳中海资金压力一直存在，“以营销费用来说，在2015年就已经把2016年的营销预算全部花完了，媒体和其他渠道的佣金均没钱结算，这就会导致接下来的各项工作很难推进。”该信息源表示，目前在靠卖房子的资金拿出来一部分周转，但这种支撑力度并不稳定和强韧。
“中海总部持续的人事震荡难免令人心浮躁，这两年忙着总部战争，业务发展的动静不大。”有业内人士如此评价执行董事兼总裁的陈谊等诸多高管的离职造成的影响，“管理层的变动说对下属公司没有波及触动是不可能的，如何保持团队稳定的前提下做好业务推进，仍是难题。”该人士表示。
本文来源：中国经营报
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