6月份或成京城楼市分水岭

上半年商品住宅成交活跃下半年反被看空

2016年北京楼市成绩单出炉：新房、二手房“量价齐涨”，尤其二手住宅半年成交量创下6年来同期新高。在地产圈为可喜成绩欢呼之际，也有业界人士坦言，事实上在刚过去的6月，京二手住宅成交量出现断崖式下跌后，因此不排除这种趋势会延续并传导到新房市场，最终使得6月成为北京楼市的分水岭。

京二手住宅半年成交量创6年新高

据伟业我爱我家集团数据中心、中原地产市场研究院、美联物业北京市场研究部统计数据显示，今年上半年，北京二手住宅成交量达到135507套，同比上涨59%。这一数字创下2010年以来半年度成交量的新高。同期，北京商品住宅(不含保障房、自住房)市场成交火热。据机构统计数据显示，今年上半年，北京商品住宅成交量突破5万套，达到57579套，同比上涨99.7%。其中，今年4月、6月，北京商品住宅成交量出现两次高峰，都突破万套。而今年2月北京商品住宅成交量最低，不到3000套。亚豪机构市场总监郭毅表示，“由于上半年我国宏观政策向好刺激了部分购房需求入市，再加上北京商品住宅市场供应量减少，使得市场预期转变，部分购房人提前入市，所以上半年北京商品住宅成交量出现大幅上涨。”

“在排除北京商住类产品对市场的影响后，上半年北京纯商品住宅(不含保障房、自住房、商住房)成交量与去年同期相比变化不大。”中原地产市场研究部经理靳瑞欣表示，由于北京纯商品住宅逐渐趋向于高端化，动辄上千万元的高端住宅，并不是普通购房人所能够承受的价格。而普通商品住宅的位置越来越远，主要分布在五环以外，其中部分项目存在交通不便利、配套不够完善等情况，所以部分普通购房人放弃选购此类住宅，而转向二手住宅市场买房。据中原地产市场研究部统计数据显示，今年上半年，北京纯商品住宅成交量为24186套，同比上涨仅为3%。

麦田房产市场研究部分析师赵红娟认为，货币宽松、贷款利率降低以及始于去年初的二手住宅交易营业税由“5年变2年”，极大地促进了“卖一买一”的改善需求的积极入市。

观点：

下半年楼市或将延续6月继续降温

但从今年上半年各个月成交量来看，北京二手住宅市场已经趋冷。“今年上半年，北京二手住宅市场主要经历了三个阶段，第一阶段为1月至3月，市场快速升温，3月交易量突破3万套，创下3年来的单月成交量新高;第二阶段为4至5月份，市场冲高回落逐步降温，但成交量仍在2万套以上;第三阶段为6月份，市场交易量出现断崖式下跌，交易量萎缩近5成，仅有1万余套。”伟业我爱我家集团品牌中心总监孔丹说，今年上半年，北京二手住宅市场先是延续了去年成交火热的态势，后来由于购房需求被提前透支，后续需求不足导致北京二手住宅市场出现降温。与此同时，楼市政策开始收紧，市场预期发生改变，购房人逐渐回归理性，在市场、政策双重因素的作用下，北京二手住宅市场在今年6月出现了断崖式下跌。

对于今年下半年北京商品住宅市场走势，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析说，在目前市场后续需求有限、楼市政策收紧的背景之下，今年下半年北京商品住宅市场将会进入调整期，成交量难以有更多起色。而伴随更多豪宅入市，北京商品住宅成交均价将会继续被拉高，但豪宅的销售面临很大的市场考验。

二手房方面，胡景晖分析认为，“根据往年数据来看，北京二手住宅的年均交易总量一般在15万套左右，近几年随着存量房市场规模的增加，年均交易总量也就在20万套左右，而今年上半年北京二手住宅成交量就已超过13万套，根据历史经验推断，今年下半年北京二手住宅市场的成交规模也就在7万套的水平，下半年北京二手住宅市场将会继续降温。随着今年下半年北京二手住宅成交量的萎缩，成交均价有可能会逐步企稳回落。

北京新建住宅成交均价突破3万

在北京商品住宅成交量大幅上涨的同时，北京商品住宅成交均价也出现上涨。来自伟业我爱我家集团数据中心统计数据显示，今年上半年，北京商品住宅(不含保障房、自住房)成交均价为32165元/平方米，同比上涨9.6%。今年上半年，北京二手住宅成交均价为43465元/平方米，同比上涨16%。

美联物业北京市场研究部副经理张玲说，“今年上半年，北京二手住宅成交量冲高，推动了成交均价的上涨。张玲表示，“近三年来，地王项目相继入市，带动了北京商品住宅成交均价的上涨。豪宅成交量的攀升，也促成成交均价整体被拉升。”

靳瑞欣说，“今年上半年，北京商品住宅市场成交火热，部分购房人提前出手买房，使得部分项目出现热销。为了适应市场变化，部分开发商调整推盘节奏，酝酿涨价。他们主要采用‘小步快跑’的销售策略，每一次推盘量不大，以便下一次推盘可以进行提价。部分项目提价在一定程度上促使北京商品住宅成交均价上涨。”