别看10万+了！这儿有好房子

当涨价的风从北刮到南，再从深圳吹回来的时候，10万+已经成了北京楼市的一个门槛，而不是天花板。开着车沿四环转一圈，你会发现卖5万/平的金茂府早清盘了，泛海国际、红玺台、碧海方舟、盘古大观、万柳书院哪个不是10万+？今年丰台还会出一批10万+。

房价趋势不仅让多数购房者看不懂，很多业内专家也不敢对房价作出肯定判断,市场变化太快。统计显示，2015年北京五环内单套平均成交价为800万元/套，2016年的数据已经涨到984万元/套。2015年单价10万元+豪宅成交总量达到261套，创六年来历史新高。进入2016年，有机构预测有14个单价10万+纯新盘将会入市，未来将有60个项目以突破10万元/平米的价格进入北京市场。

东部以朝阳区、东城区为主，西部以海淀区、丰台区为主，东部的国际商务范儿和西部的文化保守范儿在豪宅销量上进入大比拼，这种旷日持久的、兼具地理和口碑的竞争，就像10万+豪宅的声音日益强烈一样，淹没了其他价位、地理位置的产品，人为形成主流和非主流的市场区分。

不过舆论和实际情况会有一定的偏差，单价处于市场顶端的产品多是近年新入市的项目，比如万柳书院、北京一号院，或者是经过转手的项目，比如恒大丽宫（优惠购、楼盘相册、最新报价）、北河沿甲柒拾柒号。

支撑房价上涨的逻辑主要有四种。一是整个市场的走势，就像现在的一线城市，市场形势好，对标项目涨价了你没涨价，就显得不太正常，除非是对后期市场预判悲观，计划借机去库存；二是新项目入市，北京的土地市场总体上进入了“面粉贵过面包”的时期，新项目入市价格已经和周边二手房价格形成明显断层，导致区域房价看上去是跳涨的；三是项目产品更新换代，比如加了精装修、升级了新风系统、户型优化了，或者是推出的房源在小区中所处位置更好，是产品价值和价格的对等上涨，但也会有些人为操作造成升级假象，最常见的是分期入市，“二期肯定比一期贵”；还有一种是周边出现重大利好因素，比如北京二机场的落实，项目可以搭便车。

10万+产品的出现多数是前两种原因推动的，一是市场驱动价格上涨，二是成本驱动价格上涨，第二种更常见，因为成本驱动型在定价过程中的天花板更高，市场敏感度更低，而一个城市/区域总体上涨50%会是一个轰动性新闻，一个项目者一期比前一期价格上涨50%也会成为一个轰动性新闻，如果两者不是同步进行，市场会产生排斥心理。消费者对大宗商品的价格涨幅非常敏感，房产就是大宗商品。

分析一个项目的涨价天花板对买房决策非常重要，你会发现在北京10万+豪宅林立的现在，在同一个区域内选择老项目后期比选择新项目划算得多。近期大兴区的土地市场非常活跃，2月23日绿地集团以39亿元摘得“大兴区黄村镇镇四街、五街、六街村项目DX00-0208-6001等地块”，楼面价高达4.7万元/平米，业内预计这个项目未来售价达到7万元/平米以上才可以盈利，但在同一个区域中，华润公元九里的售价不到5万元/平米，和绿地项目的地价相当。

同一个区域，享有同样的配套，两个项目形成超过2万元/平米价格差别的主要原因在于它们的价格逻辑不同。绿地拿地的当天，有旭辉、葛州坝、龙湖首开联合体、融创、天恒、中国电建联合体、金地、中铁建万科联合体一起争夺，拿地成本被推高，绿地是上市公司，必须对股东负责，所以为保证项目的盈利性就必须高价出货。

但市场只认产品，不认成本。华润公元九里已经销售六年，每年的单盘销售额都能进到北京前20名，4月4日刚刚开盘的一期又买了6个亿，它的产品和价格已经被市场检验。

华润公元九里也在涨价，总价从500万涨到了3000万元，单价从2.6万元/平米涨到了约5万元/平米，但总价的上涨除了因为单价上涨，另一个原因是在售户型的面积变化。公元九里最近计划推出的楼王产品面积在520平米、678平米，直接拉高了总价。

单价的上涨导致另外一个趋势，正让公元九里这样的大面积户型变得稀缺，甚至是别墅产品的面积也会控制在500平米以下。为了把总价控制在购房者的可承受范围之内，让单价变得不是足够敏感，新生代的项目往往通过控制户型面积来做低总价。如果沿四环转一圈你发现10万+以下的项目不见了，那么再沿五环转一圈，你会发现在套均总价2000-3000万元的这个级别中，超大面积的户型也变得十分稀缺，在相似区域、同一总价区间内变得有优势。

公元九里单价上涨的主要原因一是北京楼市价格的总体上涨，水涨船高；二是项目在不断增加价值点，让价值增加和价格上涨相匹配，不硬吃业主；三是投资向南城倾斜带来的配套兑现越来越多，北京小学等教育配套，宜家荟聚等商业配套，翡翠公园、地铁4号线等市政配套越来越完善。

丰台、东坝等价格洼地被迅速填平之后，北京五环沿线以内的区域仅剩南城这一块价值洼地。地产对城市发展的贡献一个主要的方面是它对区域配套的兑现能力，高端项目聚集的地方宜居性更强。公元九里所在的区域此前就有金地仰山等项目和滨河公园等配套组成一个宜居氛围较强的板块，随着该区域的地价高涨，未来会有更多高端项目出现，提升整体氛围。从地理位置上说，这个板块虽然在大兴，但却是五环沿线上到城市核心区最方便的区域，在交通、商业、环境三个方面都具备优质居住氛围。

公元九里是一个时间、总价两个维度上跨度都比较大的项目，也是一个长期热销的项目，从最开始和旭辉、鸿坤等企业一起做黄村板块的“拓荒者”，到如今现房售卖，成为区域内唯一一个低密度、大面宽的住宅产品供应商，项目操盘手感慨：看着项目和周边一年一年的变化，自己的作品呈现出来，“九里之后再无九里，复杂的心情只有华润人才会懂”。一些对这个板块不了解的购房者，亲身体验之后也被打动，愿意为在公元九里为这个板块的现在买单，把更高的价值带到自己的未来。

华润置地是一个很早就实现了规模化的地产企业，它没有在地价高企时必须要快速追求业绩的压力，不用被“钱的问题”追着跑，可以花更多的时间兑付项目规划上的承诺，等到成品完善再呈现给购房者。

在三年前，豪宅还是个讲究“慢”的时代，产品要慢慢打磨，开盘之后要慢慢地卖。从2014年开始，随着开发企业手中的豪宅存货越来越重，“豪宅快销”已经成为企业战略，产品更新换代加速了，好的产品不断出现，但堪称经典的产品却越来越难以见到，可以用一个项目的诞生来划时代的机会少了，用销售业绩来划时代的标准应用更常见了，豪宅从手工作业时代进入了机器标准化生产时代。

不过在10万+丛林中，还有一批像公元九里这样的老项目后期，它们也在不断更新产品，不脱节于当下的的需求，它们依然有销售压力要求之下的做好产品动力。“来的人会被打动”，公元九里的操盘手说。

在豪宅“快”时代，价格10万+、年销10亿等数字成为为项目背书的直观逻辑，中间被跳过的以产品口碑为项目背书的逻辑还存在于这个市场上，前期的基础价格相对较低导致他们在单价上没有那么耀眼，但这恰恰也给业主留下了更多红利空间，沉淀成在产品居住价值和经济价值两个方面都值得拥有的好房子。