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管清友:楼市库存不仅没有消化反而在继续恶化

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商品房待售面积已经从去年底的 6.2 亿平米上升到 6.7 亿平米,而待售面积与月均销售的比值也从去年底的 6.0 上升到 6.3,库存不仅没有消化,反而在继续恶化。如果再考虑到近 50 亿平米的在建面积,就可以理解地产商为何迟迟不开工、中央为何定调“化解房地产库存”了。

(原标题:楼市库存,恶化,公积金)

日前召开的中央经济工作会议对房地产去库存着以重墨,指出化解房地产库存是明年经济社会发展的五大任务之一。尽管会议对备受期待的国家住房银行并未过多提及,但分析认为,作为化解房地产库存的利器,国家住房银行推出的条件充足,落地应该不会遥远。

国家统计局数据显示,1-11月全国房地产销售面积和销售额双双加速增长。而在民生证券研究院执行院长管清友看来,房地产的火是一时的,现实依然压力山大,库存持续高企。他在报告中写道:

关键问题在于库存太高,待售面积已经从去年底的 6.2 亿平米上升到 6.7 亿平米,而待售面积与月均销售的比值也从去年底的 6.0 上升到 6.3,库存不仅没有消化,反而在继续恶化。

如果再考虑到近 50 亿平米的在建面积,就可以理解地产商为何迟迟不开工、中央为何定调“化解房地产库存”了。

从这一点来看,依然有必要继续支持房地产。但管清友认为,过去的政策有些跑偏,明明库存很高,需求不足,却还要千方百计增加住房供应。去年上半年筹建完毕的国开行住宅金融事业部,是用来支持保障房供应的,也在着重增加供给,可能进一步恶化供需失衡,而国家住房银行则能真正激发需求,消化库存。

此外,管清友称,在进行政策支持时,应该是首套房需求>二套改善型需求>三套以上投机型需求。但过去很多时候是首套房的问题还没解决,就反复出政策支持二套房。国家住房银行的最大意义是通过严格的标准,降低合理购房需求的融资成本,尤其是无房者的首套购房需求,可以填补目前地产政策最大的一块短板。

根据清华大学等机构的统计,40个大中城市平均住房自有率为 78.6%,北上广深四大一线城市垫底,其中上海市住房自有率仅为 67.9%。也就是说,尽管户均已经一套住房,但前期大量房产沉淀在炒房者手中,仍然有相当一部分人没有房,他们都是需要住房银行支持的合理需求。

而合理需求的主要瓶颈就是融资。管清友称,虽然中央屡次降息又要求商业银行降低利率,但目前房贷平均利率还是在5%以上,中国的住房贷款成本高的确是事实,其中关键在于我们的房贷没有住房银行的支持。

首先,住房银行可以直接给购房者发放低成本的贷款或者给购房者担保增信,比如德国的住房储蓄银行。

其次,住房银行可以通过购买商业银行的房贷资产,解决商业银行因为期限长、流动性差而不愿意做房贷的问题,比如美国的两房就是把商业银行的房贷收进来,再发行 MBS。

而中国目前的银行放贷后无法转售只能持有,银行自然没有动力去把钱这么长期限、低收益、占信贷额度、计提风险资本的资产上。

既然银行贷款利率高,有人可能会说公积金贷款利率低,可以选择利用公积金贷款买房。但随着近年来公积金制度漏洞的逐渐暴露,公积金应有的作用在不断被弱化。

管清友称,住房公积金已经开始出现收支缺口,必须加快改革,通过组建国家住房银行拓 展负债和收入来源,同时拓展投资范围,把公积金这块存量资金盘活。

华尔街见闻此前也提及,目前中国公积金属地分散管理,不能跨市融通,贷款需求旺盛城市资金短缺,贷款需求不足城市资金闲置,住房公积金资金的闲置不仅与居民购房贷款难形成矛盾,也与保障性住房投资需求不匹配。另外,由于不具备金融职能,金融业务要委托银行办理,导致管理成本高,服务效率低,存在风险隐患。

除此之外,管清友认为住房公积金也是亟待盘活的一个重要的存量资金池。但在目前的体制下,住房公积金中心没有“总行”,很难统一管理,如果改组成国家住房银行,就可以按照金融机构的标准和模式来运作,这些资金完全可以进入债市,股市也可适当配置。

而如果设立国家住房银行,则可以在公积金中心的基础上改建,原有的机构、人员和资金都可以无缝连接。管清友称,2015 年住房公积金的支出已经开始超过收入,余额已经开始出现下降,未来压力会越来越大,必须通过改组成国家住房银行,开辟新的收入和负债来源,更好的发挥支持住房融资的作用。

此外,随着企业部门去杠杆,在居民部门加杠杆进行对冲,成为防范经济和金融风险的手段。管清友写道:

从居民部门杠杆率来看,居民部门的资产负债表相对健康,住房贷款的潜在违约风险很小。根据 BIS 的数据,2015 年中国居民杠杆率仅为 37%,也远低于同期美国的 65.9%和日本的 77.1%,更远低于 2007 年美国次贷危机时的 95.5%,有很强的的安全边际。

因此,他总结称:

在国家住房银行这件事情上,现在有一万个理由要改革,而且也有条件改革,以此推断,未来国家住房银行的落地不会太遥远。

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