“农地入市”将为大兴楼市添新招

（原标题：“农地入市”将为大兴楼市添新招）

作为京城楼市的最火区域，对于大兴楼市来说一直不乏楼市新闻。日前，随着位于大兴的北京首例集体建设用地入市以及其未来将究竟何去何从，让大兴再次成为了市场中备受关注的区域。

首例集体建设用地入市

日前，北京市国土资源局大兴分局发布了集体经营性建设用地使用权出让公告，大兴西红门镇的绿隔产业用地挂牌出让。而这也是北京首宗农村集体建设用地入市。

据悉，这一项目位于西红门镇，总用地和建设用地面积为2.67万平方米。据介绍，该宗地竞买保证金为9000万元，交易起始价为45428万元，将在市土地交易市场大兴分市场开槌。

实际上，农村集体建设用地入市早在今年2月27日便已经被提及。当日，全国33个拟允许农村集体经营性建设用地入市的试点出炉，大兴区成为北京市唯一获批的试点区。国土资源部部长姜大明曾公开表示，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价，试点行政区域将合理提高被征地农民分享土地增值收益的比例。“国务院有关部门将通过推进征地信息公开、完善征地程序等方式，加强群众对征地过程的监督。”他说，试点改革的关键是要建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制。

“农地入市”成了今年的热门话题。需要注意的是，试点行政区域只允许集体经营性建设用地入市，非经营性集体建设用地不得入市。入市要符合规划、用途管制和依法取得的条件，入市范围限定在存量用地。业内广泛认为，农村集体建设用地入市可以更好保障农民利益，降低开发成本。不过，获取这类型土地的难度不比国有土地的“招拍挂”低，且目前可允许入市的农地只能开发产业地产，不允许建成住宅销售，对承接合作的企业方也有较高要求。农村集体经营性建设用地成功交易，将利于盘活农村存量土地，发挥好这些土地的市场效能。对于农村而言，也利于资本进入，提升产业发展水平，并让农户“细水长流”地得到整体经济上的收益。

“农地入市”试点早已先行

事实上，在西红门镇这块土地入市之前，类似于农村集体建设用地入市便已经有了先行的试点。其中之一，就是位于南四环榴乡桥以南的世界之花项目。

该项目处的土地是由庑殿一村、庑殿二村、庑殿三村的农村集体建设用地所构成，性质属于农村集体建设用地，其土地使用权属归于旧宫镇庑殿一村、庑殿二村、庑殿三村所成立的宏图建业管理中心。目前由北京金色凯盛投资管理有限公司负责投资开发、建设及销售。据了解，这一地块在2010年4月，市政府根据全市第一道绿化隔离带的确定范围，批准了旧宫镇绿隔地区规划实施方案，成为了农村集体建设用地入市的试点项目，而该地块的用途是为解决农村劳动力安置问题。

但对于世界之花来说，该项目作为农村集体建设用地入市的试点也并非是一帆风顺。而恰恰是因为其作为农村集体建设用地入市，也让世界之花成为了目前市场中一个非常特殊的地产项目。

对此，北京金色凯盛投资管理有限公司副总经理周兴国便表示，项目从开发之初便因土地性质遇到了诸多难题。

“从开发之初，土地使用权转让的相关法规一直没有落实，这也让项目开发遇到了很大难题。”周兴国说道。而这一情况直到2014年2月份，当时农业部下发了“关于促进家庭农场发展的指导意见”后才有了转机。意见中，从促进家庭农场发展的重要意义，把握家庭农场的基本特征、工作指导要求、管理服务制度、相关扶持政策、社会化服务、人才支撑政策、家庭农场的联合与合作等十个方面提出了指导性的意见。

“可以说，世界之花的开发实际上是作为试点之一走在了政策之前。”周兴国表示，可以说最近几年，世界之花实际是在很多有关部门的帮助下，才能得以顺利开发。

但在这种帮助下，世界之花在市场上却仍有一些未解的问题。其中之一便是：世界之花的房子究竟算是“卖”还是“租”？对此，周兴国表示这两种方式都很难作为正确的表达。“实际上，农村集体建设用地入市目前是不能进行土地所有权的分割，只能是使用权转让，这是目前国家试点农村集体建设用地入市的方向和路径之一。”周兴国说道。

土地性质造成价格差异

虽然背负“农村集体建设用地”入市的未来还很难判断，但目前来说，世界之花很低的售价也让购房人有了更多选择。

目前，德贤板块在售的项目除去世界之花外还有中冶·德贤公馆以及首开保利·熙悦诚郡。这两个项目的售价在4万元/平方米左右。但世界之花的售价仅为1.8万元/平方米。而造成如此大的差距的原因还是离不开土地。

据了解，中冶·德贤公馆以及首开保利·熙悦诚郡的土地性质均为居住用地，简单来说也就是70年产权的房子。而世界之花的土地则是由农村集体建设用地流转而来，这种土地性质的开发尚处于国家试点及立法过渡的阶段，市场也正在慢慢接受，因此这也是世界之花售价会远远低于住宅类产品甚至是商住类产品的原因。

而这种不确定性在周兴国看来也有望在明年得到解决，“如果说世界之花房屋的使用权转让在之前难有身份，但在西红门镇农村集体建设用地入市后，对于项目的未来也或将有更为明确的性质。”周兴国表示，从目前所了解的情况来看，世界之花所处的土地将在最近的两年内采用协议出让的方式流转到企业手中，从而得到正常的“名分”。

本报记者 徐楠 崔陆鹏