房地产85-90亿平米库存悬河与软着陆推想

本文的主要内容来自于钟伟12月16日的公开演讲，以及记者在会后的采访。钟伟的正式身份是北京师范大学金融研究中心主任、中国社会科学院国际金融研究中心研究员，但在私下里有人称他是业内为数不多的能把数据研究和行业现状结合起来的高校专家之一。

钟伟抛出几个主要观点：“十三五”期间房地产不再是经济增长的引擎，逐渐变为“拖后腿”的角色，国家会通过“政策护航”防止由房地产引发系统性风险；未来五年在建、棚户区改造，加上现有库存能够形成85-90亿平米的高库存，足够七年以上的时间去化；在政府运用金融工具、税收政策调节经济的过程中，受益者是中高收入者，“穷人”能做的十分有限；未来数年国内仍旧缺乏收益较为理想的优质资产，有钱人还会买房，只不过值得投资的地产项目不多，国内十几个城市核心区的住宅、写字楼还可以投资。

85-90亿平米库存悬河

2015年的房地产商是拧巴的，他们不再公开叫卖房子，转而高谈互联网、风口、众筹，但实际上2015年的地产行业形势并不乐观，用任志强的观点表述：今年房地产销售一路上涨，但全国房地产投资增速却一路下滑，马上就要破零了。

在此之前，两条曲线还没有出现过长期反向轨迹。这说明房地产行业的风向真的变了。尽管地产商们都在宣称还有“10年白银期”，但一些人并没有这么乐观。

12月16日，钟伟语出惊人，“房地产不要给经济惹麻烦就不错了，没有更高期望。”钟伟认为，未来五年房地产的库存还会继续高企，持续“吹大泡沫”的过程，在高峰时期房地产的库存将达到85—90亿平米。

按照国家统计局公布的数据，截至今年11月底，全国商品房待售面积接近7亿平方米，其中住宅约为4.4亿平方米。这个数字与钟伟的估计相差甚远。

将钟伟的库存数据拆解，主要包括3个部分：待售商品房、在建项目、棚户区改造中的可售部分。1-11月份房地产开发企业房屋施工面积723990万平方米，其中包含相当部分未达到销售条件的项目，这些面积会在未来供应，但暂时还不计入待售面积中。此外，从中央高层推动的棚户区改造建设速度很快，这个涉及到1亿人的庞大工程中，约有30%的面积等待转化为可售商品房。

要说房地产拖累经济，任志强都不答应。但是近期多位业内人士均表示对2016年房地产总体形势并不看好。网易房产发现，从今年6月份开始，全国住宅销售经过了4个月的快速增长之后，在10月份开始出现环比下降，库存也再次出现攀升趋势。“来目前房地产的库存六到七年的销售面积是有的，今后五年促使房地产行业的库存的量回落到35—40亿平米就很不简单了。”钟伟表示，过去15年间房地产充当了中国经济增长的主要引擎之一，但“从2014年到今年二季度，房地产从以前的有引领的正能量作用转为拖后腿，总体来讲房地产对2015年的经济增长肯定是负的”。

“我们必须看到所有稳增长措施都会增长调结构，代价昂贵，后果也很严重，与其如此不如加速企业重组，让市场出清发挥作用，打麻药永远不能替代动手术”，钟伟说，“需求发生了很大的变化，在2005—2007年商品房的需求50%是投资性需求，剩下的一半是首次置业、被动拆迁和改善性需求，改善性需求大概占70%以上，然后才是首次置业需求，最后不足5%的需求是投资型需求，这跟10年前的需求大相径庭。那么拆迁安置需求呢？这以前也占低产的10%—15%，现在有各种各样的保障房和棚改把这块代替了，所以保障房政策必须要重新思考它的定位，如果再这样做下去会拖房地产软着陆的后腿。”

政策护航

在中国经济进入一个前所未有的利率下降周期之后，中央仍多次对房地产去库存喊话。钟伟认为，在“十三五”期间不大可能出台任何不利于房地产的制度改革，政府对房地产的要求是：稳、软着陆。

这是一个较为长期的政策暖风来为房地产进入冬天保驾护航，这不仅是考虑到房地产的天量库存，更多是从宏观层面的考量。“总体上国有企业的债务大概将近80万亿，资产130多万亿，所以企业这块也不能再加杠杆加债务了。谁能够加杠杆加债务？中国的老百姓存的钱还比较多，借的债还比较少，怎么能够促使各位借债呢？不是催促一个A股的牛市，而是鼓励大家买房，房价很高、你的工资也没增长，怎么促进你买房呢？低首付、低利率，房价没有跌，房屋收入比也没有改善，但是购房者的压力有所改善”，钟伟表示。

另外，“2020—2025期间，税费方面调整应该会非常剧烈、并且落地。”这其中可能就包括房贷利息抵扣个税这样的思路。不过钟伟并不赞同这种做法，在几乎所有的金融政策面前，相对穷人而言，富人都是更大的受益者。比如，富人缴纳的个税更多，同时具有更强的房产购买力，也就更容易通过购买房产实现避税。

蒸汽机、电力、互联网引发的三次工业革命对原有的社会结构形成剧烈冲击，在快速发展的经济中形成新的格局，并逐渐固化、僵化，身处其中的人很难通过单个人的力量打破这种膈膜，这也是为什么“牛人”总是扎堆出现，平凡的世界中更多是平凡的人。

钟伟在产生新的技术创新之前，引导经济增长缺乏实质性的动力，金融杠杆等政策工具的对于个人的效果不能被理想化。也就是说，一个低收入者不太可能会因为某一项政策而进入高净值人群。富人也有他们的恐慌。就目前的形势来说，优良的资产非常缺乏，股市风险很大，信托的风险也在加剧，黄金市场疲软，经过比较之后，未来三年富豪们还会倾向于选择房地产领域去寻找可以配置的资产。

钟伟提到两个指标，“常住人口必须超过600万，商品房均价超过1万，如果这两个拿到今天应该是750万和1.3万。有可能是哪些城市呢？深圳、上海、北京、广州、南京、厦门，当然也有一些有潜力的城市，但这些城市的潜力由于供应量过大受到了限制，例如成都、武汉，总体而言能出现显著涨幅的，并且有可能出现以这个城市为都市圈的就这么几个城市，如果我们要投资和购置房产，可能也只能投向具有非常好的都市圈潜力的城市，中西部地区仍然坚持不懈的回避。”

但对于低收入者而言，一套三四线城市的房子不仅不能带来好的收益，还可能会耗尽你一生的积蓄。