导语：最近“全面放开二孩”政策在各媒体上都炸开了锅，当地产圈、经纪人圈都在疯狂刷屏“换四房”、“大户型要火”、“楼市要回暖”之类的字眼时，小二哥的内心其实是崩溃的。要知道，从互联网产品思维来考虑，你们主观感受到的需求，还真未必是用户的需求。
一、什么人可能会选择生二胎？能有多少人？
无论一个政策看起来有多么美好，我们仍然需要认真审视中国社会的现实。在我国占比最大的底层群众——如农民、农民工、城市困难家庭等，能结婚生孩子已实属不易，再生二胎几乎是天方夜谈；而顶级富豪群体处于金字塔的顶端，人口规模有限，就算生二胎也对拉动中国人口增速不起任何决定性作用。那么，“全面放开二孩”政策针对的究竟是哪些人呢？
1、三四线“小镇姑娘”最可能再生
首先，从育龄人口规模的变化来看，三四线城镇的姑娘增幅最高，最可能生二胎。
以下是来自华尔街见闻张家伟的研究结论：
基于2010“六普”全国城市、镇和乡村的人口普查数据，经过平移调整，并根据近5年我国城市化进程，估算得出2015年城市、镇和乡村育龄人口规模将分别达到12763.6万、9355.2万和14141.5万，分别增长0.2%、19.4%和-18.7%。
随着未来数年我国继续推进城镇化进程，限制大中城市的人口规模，我们认为城市育龄人口妇女数量将基本保持不变，而未来的城镇化进程继续推动将使得城镇育龄妇女以年均近300万绝对数量增长。
根据“六普”我国2010年城市、镇和乡村的总和生育率的数据，在考虑漏报和瞒报因素及“单独二胎”实施效果后，我们估算2015年的城市、镇和乡村总和生育率分别为0.99、1.47和1.97。
那么二胎政策全面放开后，这三个地域的生育率会有什么变化呢？
（1）城市
城市的总和生育率将会有一定幅度的提升，但考虑到城市育儿支出成本较高和生育意愿相对较低，提升幅度较小，且育龄妇女数量将基本保持不变，全面放开二胎的人口增量会出现增长，但增加的比例和绝对增量都将会比较小；
（2）乡村
目前乡村的总和生育率已接近2，全面放开二胎后，乡村育龄妇女总和生育率超过2的可能性也不大，且随着城市化和城镇化的进程，乡村育龄妇女基数将继续减少。
（3）城镇
对于城镇地区来说，育龄妇女基数有年均近300万左右的绝对增量，且随着我国全国总和生育率的提升，我们认为目前城镇地区1.47的综合生育率有提升到1.7-1.8的空间。
综上所述，我们认为唯有“城镇”，在广义的概念里，包括三四线城市和小城镇才是全面放开二胎后人口增长的主要地区。
2、“中产阶层”最有物质条件再生
另外，从经济能力的角度来看，中国的“大众富裕阶层”更有可能再生二胎。
“大众富裕阶层”名词来源于《福布斯》杂志发布的《2015中国大众富裕阶层财富白皮书》（以下简称《白皮书》）市场研究报告。报告中将“大众富裕阶层”解释为：个人可投资资产在60 万-600 万人民币（约10万-100万美元）之间的中产阶级群体和高端人士。“个人可投资资产”包括个人持有的现金、存款、股票、基金、债券、保险及其他金融性理财产品，以及个人持有的投资性房产等。为方便理解，你可以暂且把“大众富裕阶层”理解为“中产阶层”。
那么这一群体目前有多大的规模呢？据《白皮书》的调查分析显示，截至2014年末，大众富裕阶层达1388万人，预计到2015年底将达到1528万人。受整体经济增速放缓、房地产市场持续调整等因素影响，尽管该阶层规模的增长速度大于中国私人可投资资产的增速，但增长速度有下降趋势。
根据受访者统计，这一群体以20-49岁的中青年为主，占比在79%以上，可以算得上是目前社会的中流砥柱。粗略估计这一群体的适龄人口仅1250万，在加上已婚且仅有一子的双重条件筛选，最后仅剩820万人最有可能生二胎。
我们再来看看中产阶层的职业背景数据：
综合两大类的人群特点，我们也许可以给最有可能生二胎的人群做一个大致的画像：一个35岁左右，在三四线城市生活，但经常出差做贸易或炒股的民营企业主或管理层。
二、为什么即使生了也难以改变老龄化趋势？
但是，仅靠民营企业主拉动总和生育率显然有限。我们可以参考日本和新加坡的历史经验，发现通过政策拉动人口增长率的反应周期遵循某种规律——生育率增长仅能维持几年，长期生育率趋势依然下行。
日本自80年代初开始采取一系列鼓励生育措施，然而并没有起到很好的效果，只有在1981-1984年间有一个短暂的生育率回升，此后生育率一路下滑，2003年左右已经下滑到了1.3以下。
新加坡1984年开始鼓励接受高等教育的夫妇生育3个以上的孩子，但并没起到效果，86年生育率下降到1.4，于是取消计生委并鼓励生育“三胎”以上，88年生育率提升到接近2，然而次年生育率就再次进入了下滑通道，此后生育率继续下跌，2013年生育率已跌到1.2以下。
由上两图中的蓝圈可看出，日本和新加坡由政策拉动生育的周期也只有3年，3年后依然没能逃脱人口老龄化的大趋势。
三、为什么即使生了也未必能拉动楼市？
1、年轻人数量减少在所难免，房产多依靠继承
基于日本和新加坡的人口变化可知，即使生了也只能挽救3年的低生育率，并不能从根本上改变中国逐步老龄化的客观事实。未来年轻人数量将逐渐减少，人口红利不再，年轻人多半会继承祖上积累的房产，因此增量房的优势不再明显。但不可否认，考虑到最可能生二胎的人群画像，这一措施的确可在短时间内带动三四线的改善需求，有利于开发商去库存，只是作用有限。当然，还有比大众富裕阶层更有钱任性的富裕阶层，确实也可能生二胎，但富裕阶层的居住需求和投资需求基本饱和，你见过住豪宅的还需要改善的吗？
2、中产可能被“中惨”，没你想象的有钱
拉动楼市，意味着需要有人为此买单。目前中国楼市已转变为买方市场，中产阶层其实最有资本买普通住宅的人群。可是，你知道他们的收入都用到哪儿了嘛？
看到这儿有读者可能不理解了，家庭年总收入在10万以下也能算“中产阶层”吗？虽然看上去是有些不可思议，但考虑到“大众富裕阶层”的首要条件是可投资资产在60万以上，请注意，可投资资产和家庭收入本身其实关系不大，举个栗子：家住北京的小王有两套房，一套用来自住，还有一套出租，市值300万，小王不用工作只靠收租就能生活，但每年租金不到10万。
在此基础上，经过统计大众富裕阶层的主要支出，你会发现，受访者认为家庭主要支出的还是基本生活开销、子女教育和投资。也就是说，中产阶层的生活其实并没有你想象的那么潇洒，在基本生活和教育支出已占据较大比例的情况下，生二胎只会导致两项支出更高，严重影响生活品质，更别提房贷支出了。
而在选择理财产品时，房地产投资则位列第四，可见受访者对房地产投资热情一般。
我们再来看看中产阶层的生活感受，仍然有超过70%的人感受到不同程度的压力，而压力大小也和年龄成负相关关系。
从图中可看出，49岁以下的适龄生育人群的压力程度显然大于50岁以上的人群。这也从侧面反映出，中产阶层若再生二胎，将极可能会加剧其生活负担，因此买房对于他们来说将更加谨慎。
3、穷人依然买不起，中产更乐意炒股
因为城乡发展不均衡，配套差距大，大量人口涌入大城市或特大城市，于是一二线房价水涨船高，村乡镇房产贬值，小镇姑娘的孩子就是来了大城市，即使不限购依然买不起，只能乖乖交钱给房东；而有钱买房的人也不傻，高收益的理财产品多的是，何必投资房地产？
报告中还指出，有9.6%的受访者表示自己拥有境外资产。从图中可看出，中产阶层去海外最热衷炒股，海外房产的投资热度显然相对国内环境来说要高出不少，仅次于排名第一的股票。毕竟，由于地价疯涨，开发商为减少成本，房屋品质难保证，促使更多人用相同的钱去国外买更好更安全的房子，将来孩子留学移民也更方便。
一言以蔽之，就是以现在的房价买现在的房子，不值！唯一有点价值的，可能还是千年坚挺的学区房，但那绝不是因为房子本身。
四、未来楼市的发展是否还有机遇？
虽然“全面放开二胎”可能对拉动楼市没有长远的效果，但不代表房产行业就完全萧条。下面我们来看看未来楼市还能抓住的机会：
1、养老类房产前景可期
无论放不放开二胎，中国人口老龄化已是不争的事实，再加上现在的80、90后大多是独生子女，未来则可能产生更多的失独老人。因此，开发商可以研发针对这一群体的产品，比如：老年社区、老年公寓、老年休闲中心等，把细节照顾周全，把服务做到极致，不愁没人买单。
2、刚需购房者更期待个性化产品
现在的刚需购房人群主要是85-90后，这部分人群是在TMT（电信、媒体、科技）行业蓬勃发展的时代成长起来的，更渴望一种高效、便利、炫酷的生活方式，因此强调房屋内部空间的充分利用、智能化的家居体验、时尚的周边配套等。这需要房企对市场研究得更加透彻。
3、一二线租房市场将进一步扩大
有调查显示，纽约居住出租房的居民为69%，洛杉矶为61%，芝加哥为56%。在香港，不算个人出租，光是政府提供的“公屋”就为将近1/3香港市民解决了住房问题。也就是说，在一个经济社会相对稳定的城市，有约一半的居民要选择租房。
根据链家数据，随着人口规模的扩张以及轨道交通的发展，租赁市场的规模一直都在大幅增长，而其他几个中心城市的情况与北京类似。
另外，从最有可能生二胎的人物脸谱来看，未来这些“二胎们”也将有一部分会从小城镇涌入一二线城市。典型如北京，在六环内新房普遍豪宅化、刚需人群被限购的情况下，二手房的优势就逐渐体现出来了。这里有两点机遇：第一，分散式租房的改进，这里主要就是将闲置的二手房源进行升级改造再出租；第二，集中式租房的构建，如建设长租公寓、青年创客社区并提供完善的租后服务等。
【备注】
关于本文谈论的“中产阶层”，均指《福布斯》与宜信财富发布的《2015中国大众富裕阶层财富白皮书》中的“大众富裕阶层”，仅为便于普通读者阅读所作，请勿从专业学术视角或个人主观视角来理解“中国中产阶层”的含义。
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