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独家:为什么“放开二孩”也救不了楼市?

2015-11-04 14:35:52 来源: 网易房产 举报
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“全面放开二孩”然并卵,三四线小镇姑娘最可能再生

导语:最近“全面放开二孩”政策在各媒体上都炸开了锅,当地产圈、经纪人圈都在疯狂刷屏“换四房”、“大户型要火”、“楼市要回暖”之类的字眼时,小二哥的内心其实是崩溃的。要知道,从互联网产品思维来考虑,你们主观感受到的需求,还真未必是用户的需求。

独家:为什么“放开二孩”也救不了楼市?

一、什么人可能会选择生二胎?能有多少人?

无论一个政策看起来有多么美好,我们仍然需要认真审视中国社会的现实。在我国占比最大的底层群众——如农民、农民工、城市困难家庭等,能结婚生孩子已实属不易,再生二胎几乎是天方夜谈;而顶级富豪群体处于金字塔的顶端,人口规模有限,就算生二胎也对拉动中国人口增速不起任何决定性作用。那么,“全面放开二孩”政策针对的究竟是哪些人呢?

1、三四线“小镇姑娘”最可能再生

独家:为什么“放开二孩”也救不了楼市?

首先,从育龄人口规模的变化来看,三四线城镇的姑娘增幅最高,最可能生二胎。

以下是来自华尔街见闻张家伟的研究结论:

基于2010“六普”全国城市、镇和乡村的人口普查数据,经过平移调整,并根据近5年我国城市化进程,估算得出2015年城市、镇和乡村育龄人口规模将分别达到12763.6万、9355.2万和14141.5万,分别增长0.2%、19.4%和-18.7%。

独家:为什么“放开二孩”也救不了楼市?

随着未来数年我国继续推进城镇化进程,限制大中城市的人口规模,我们认为城市育龄人口妇女数量将基本保持不变,而未来的城镇化进程继续推动将使得城镇育龄妇女以年均近300万绝对数量增长。

根据“六普”我国2010年城市、镇和乡村的总和生育率的数据,在考虑漏报和瞒报因素及“单独二胎”实施效果后,我们估算2015年的城市、镇和乡村总和生育率分别为0.99、1.47和1.97。

那么二胎政策全面放开后,这三个地域的生育率会有什么变化呢?

(1)城市

城市的总和生育率将会有一定幅度的提升,但考虑到城市育儿支出成本较高和生育意愿相对较低,提升幅度较小,且育龄妇女数量将基本保持不变,全面放开二胎的人口增量会出现增长,但增加的比例和绝对增量都将会比较小;

(2)乡村

目前乡村的总和生育率已接近2,全面放开二胎后,乡村育龄妇女总和生育率超过2的可能性也不大,且随着城市化和城镇化的进程,乡村育龄妇女基数将继续减少。

独家:为什么“放开二孩”也救不了楼市?

(3)城镇

对于城镇地区来说,育龄妇女基数有年均近300万左右的绝对增量,且随着我国全国总和生育率的提升,我们认为目前城镇地区1.47的综合生育率有提升到1.7-1.8的空间。

综上所述,我们认为唯有“城镇”,在广义的概念里,包括三四线城市和小城镇才是全面放开二胎后人口增长的主要地区。

2、“中产阶层”最有物质条件再生

另外,从经济能力的角度来看,中国的“大众富裕阶层”更有可能再生二胎。

“大众富裕阶层”名词来源于《福布斯》杂志发布的《2015中国大众富裕阶层财富白皮书》(以下简称《白皮书》)市场研究报告。报告中将“大众富裕阶层”解释为:个人可投资资产在60 万-600 万人民币(约10万-100万美元)之间的中产阶级群体和高端人士。“个人可投资资产”包括个人持有的现金、存款、股票、基金、债券、保险及其他金融性理财产品,以及个人持有的投资性房产等。为方便理解,你可以暂且把“大众富裕阶层”理解为“中产阶层”。

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那么这一群体目前有多大的规模呢?据《白皮书》的调查分析显示,截至2014年末,大众富裕阶层达1388万人,预计到2015年底将达到1528万人。受整体经济增速放缓、房地产市场持续调整等因素影响,尽管该阶层规模的增长速度大于中国私人可投资资产的增速,但增长速度有下降趋势。

独家:为什么“放开二孩”也救不了楼市?

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根据受访者统计,这一群体以20-49岁的中青年为主,占比在79%以上,可以算得上是目前社会的中流砥柱。粗略估计这一群体的适龄人口仅1250万,在加上已婚且仅有一子的双重条件筛选,最后仅剩820万人最有可能生二胎。

我们再来看看中产阶层的职业背景数据:

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综合两大类的人群特点,我们也许可以给最有可能生二胎的人群做一个大致的画像:一个35岁左右,在三四线城市生活,但经常出差做贸易或炒股的民营企业主或管理层。


二、为什么即使生了也难以改变老龄化趋势?

但是,仅靠民营企业主拉动总和生育率显然有限。我们可以参考日本和新加坡的历史经验,发现通过政策拉动人口增长率的反应周期遵循某种规律——生育率增长仅能维持几年,长期生育率趋势依然下行。

独家:为什么“放开二孩”也救不了楼市?

日本自80年代初开始采取一系列鼓励生育措施,然而并没有起到很好的效果,只有在1981-1984年间有一个短暂的生育率回升,此后生育率一路下滑,2003年左右已经下滑到了1.3以下。

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新加坡1984年开始鼓励接受高等教育的夫妇生育3个以上的孩子,但并没起到效果,86年生育率下降到1.4,于是取消计生委并鼓励生育“三胎”以上,88年生育率提升到接近2,然而次年生育率就再次进入了下滑通道,此后生育率继续下跌,2013年生育率已跌到1.2以下。

由上两图中的蓝圈可看出,日本和新加坡由政策拉动生育的周期也只有3年,3年后依然没能逃脱人口老龄化的大趋势。


三、为什么即使生了也未必能拉动楼市?

1、年轻人数量减少在所难免,房产多依靠继承

独家:为什么“放开二孩”也救不了楼市?

基于日本和新加坡的人口变化可知,即使生了也只能挽救3年的低生育率,并不能从根本上改变中国逐步老龄化的客观事实。未来年轻人数量将逐渐减少,人口红利不再,年轻人多半会继承祖上积累的房产,因此增量房的优势不再明显。但不可否认,考虑到最可能生二胎的人群画像,这一措施的确可在短时间内带动三四线的改善需求,有利于开发商去库存,只是作用有限。当然,还有比大众富裕阶层更有钱任性的富裕阶层,确实也可能生二胎,但富裕阶层的居住需求和投资需求基本饱和,你见过住豪宅的还需要改善的吗?

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2、中产可能被“中惨”,没你想象的有钱

拉动楼市,意味着需要有人为此买单。目前中国楼市已转变为买方市场,中产阶层其实最有资本买普通住宅的人群。可是,你知道他们的收入都用到哪儿了嘛?

独家:为什么“放开二孩”也救不了楼市?

看到这儿有读者可能不理解了,家庭年总收入在10万以下也能算“中产阶层”吗?虽然看上去是有些不可思议,但考虑到“大众富裕阶层”的首要条件是可投资资产在60万以上,请注意,可投资资产和家庭收入本身其实关系不大,举个栗子:家住北京的小王有两套房,一套用来自住,还有一套出租,市值300万,小王不用工作只靠收租就能生活,但每年租金不到10万。

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在此基础上,经过统计大众富裕阶层的主要支出,你会发现,受访者认为家庭主要支出的还是基本生活开销、子女教育和投资。也就是说,中产阶层的生活其实并没有你想象的那么潇洒,在基本生活和教育支出已占据较大比例的情况下,生二胎只会导致两项支出更高,严重影响生活品质,更别提房贷支出了。

而在选择理财产品时,房地产投资则位列第四,可见受访者对房地产投资热情一般。

独家:为什么“放开二孩”也救不了楼市?

我们再来看看中产阶层的生活感受,仍然有超过70%的人感受到不同程度的压力,而压力大小也和年龄成负相关关系。

独家:为什么“放开二孩”也救不了楼市?

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从图中可看出,49岁以下的适龄生育人群的压力程度显然大于50岁以上的人群。这也从侧面反映出,中产阶层若再生二胎,将极可能会加剧其生活负担,因此买房对于他们来说将更加谨慎。

3、穷人依然买不起,中产更乐意炒股

因为城乡发展不均衡,配套差距大,大量人口涌入大城市或特大城市,于是一二线房价水涨船高,村乡镇房产贬值,小镇姑娘的孩子就是来了大城市,即使不限购依然买不起,只能乖乖交钱给房东;而有钱买房的人也不傻,高收益的理财产品多的是,何必投资房地产?

独家:为什么“放开二孩”也救不了楼市?

报告中还指出,有9.6%的受访者表示自己拥有境外资产。从图中可看出,中产阶层去海外最热衷炒股,海外房产的投资热度显然相对国内环境来说要高出不少,仅次于排名第一的股票。毕竟,由于地价疯涨,开发商为减少成本,房屋品质难保证,促使更多人用相同的钱去国外买更好更安全的房子,将来孩子留学移民也更方便。

一言以蔽之,就是以现在的房价买现在的房子,不值!唯一有点价值的,可能还是千年坚挺的学区房,但那绝不是因为房子本身。

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四、未来楼市的发展是否还有机遇?

虽然“全面放开二胎”可能对拉动楼市没有长远的效果,但不代表房产行业就完全萧条。下面我们来看看未来楼市还能抓住的机会:

独家:为什么“放开二孩”也救不了楼市?

1、养老类房产前景可期

无论放不放开二胎,中国人口老龄化已是不争的事实,再加上现在的80、90后大多是独生子女,未来则可能产生更多的失独老人。因此,开发商可以研发针对这一群体的产品,比如:老年社区、老年公寓、老年休闲中心等,把细节照顾周全,把服务做到极致,不愁没人买单。

2、刚需购房者更期待个性化产品

现在的刚需购房人群主要是85-90后,这部分人群是在TMT(电信、媒体、科技)行业蓬勃发展的时代成长起来的,更渴望一种高效、便利、炫酷的生活方式,因此强调房屋内部空间的充分利用、智能化的家居体验、时尚的周边配套等。这需要房企对市场研究得更加透彻。

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3、一二线租房市场将进一步扩大

有调查显示,纽约居住出租房的居民为69%,洛杉矶为61%,芝加哥为56%。在香港,不算个人出租,光是政府提供的“公屋”就为将近1/3香港市民解决了住房问题。也就是说,在一个经济社会相对稳定的城市,有约一半的居民要选择租房。

根据链家数据,随着人口规模的扩张以及轨道交通的发展,租赁市场的规模一直都在大幅增长,而其他几个中心城市的情况与北京类似。

另外,从最有可能生二胎的人物脸谱来看,未来这些“二胎们”也将有一部分会从小城镇涌入一二线城市。典型如北京,在六环内新房普遍豪宅化、刚需人群被限购的情况下,二手房的优势就逐渐体现出来了。这里有两点机遇:第一,分散式租房的改进,这里主要就是将闲置的二手房源进行升级改造再出租;第二,集中式租房的构建,如建设长租公寓、青年创客社区并提供完善的租后服务等。

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【备注】

关于本文谈论的“中产阶层”,均指《福布斯》与宜信财富发布的《2015中国大众富裕阶层财富白皮书》中的“大众富裕阶层”,仅为便于普通读者阅读所作,请勿从专业学术视角或个人主观视角来理解“中国中产阶层”的含义。

版权申明:本文由网易二手房独家整理撰稿,如需转载请注明来源于:网易二手房。

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金鑫 本文来源:网易房产 责任编辑:王晓易_NE0011
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