网易房产讯 下半年央行第三次“降息+降准”实施满十天，舆论喜迎利好的同一时间，北京房地产市场回以高价地形成共振。
11月2日下午，北京国土局迎来大进账日。丰台区南苑乡槐房村和新宫村地块拍出83.4亿元的历史性高价，华侨城-招商-华润从一众超级联合体中凭借巨额手笔得手南城热土。伴随年初开始的住宅市场复苏，一、二线城市土地竞拍火爆成为系列降准、降息及二线城市取消限购等调控动作的最佳注脚。
时间倒回一周，10月23号晚，央行宣布自24日起再实施“双降”：降息0.25%，降准0.5%。自2014年11月22日开启降息、降准周期后，这是连续第六次降息及第五次降准。
2015年前三季度，房地产破冰政策频发，以北京为代表的一线城市及部分库存去化周期低于15个月的二线城市受到刺激集中释放需求，土地成交价格屡创高位，楼市基本面好转。至10月末，累计三次“双降”确立货币政策的宽松走向。
年关将至，各大开发商销售迎来决算冲刺，短期来看，遇到“双降”是不折不扣的好消息。
10月24日以后，贷款利率将进一步降低：5年期及以上贷款利率由5.15%降至4.90%。回顾历史各阶段国人贷款买房利率水平，4.90%的商业贷款利率及此前降至3.25%的公积金贷款利率均为十年来最低。且不同以往，记者咨询发现，2015年年底各大银行房贷利率折扣犹存。
网易房产自专业房贷机构伟嘉安捷处了解到，单论北京，超过一半以上的银行利率仍然保持着八八折或九折优惠。进入11月以来，房贷放款速度依旧给力，均属罕见。
这些共同导致置业成本下降。按一笔100万元的商业贷款计算，假设还款期限20年、等额本息还款，降息前月供6682.7元，降息后月供6544.44，年均少还近1700元。
2014年开始的央行多次放水持续为购房者减负。10月24日再次降息后，贷款100万元20年利息支出直接减少17万元，促进入市效果不言而喻。
不仅购房人，面临重回波峰的土地出让价格，开发商联手拿地的资金压力也因降息得到释放。银行贷款是房企资金的主要来源，第六次降息有利于降低融资成本，为其提供足够低廉的土储弹药。
世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟认为，降息使房贷成本降低，从而提高购房者的支付能力，成交量期望上涨。不过，“双降”猛药半年内已出台三次，市场兴奋度下降，边际递减效应不容忽视。
降息、降准旨在作用于基本面，而非楼市。客观看待，房地产受益多寡不可一概而论。
数据显示，2015年第三季度中国GDP增长略超市场预期，同比增长6.9%，一系列宏观指标显示，中国制造业和工业生产活动依旧疲软。不愿透露姓名的分析师表示，从时间上来看，10月24日的“双降”选择在第三季度经济数据公布后推出，或预示整体经济在接下来的一段时间仍面临下行压力。
“基于对经济增速进一步放缓的担忧，房地产市场或难出现实质提振效果。”陈仲伟说。
此外同策咨询研究部总监张宏伟指出，救市政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来面临问题越多，“要当心隐藏的市场风险。”
今年以来，北上广深等一线城市及合肥、南京、武汉等二线城市“地王”频现。土地温度是预期的晴雨表，地市高溢价、“地王”现象一般在商品房成交火爆的市场背景下出现，但2015年楼市刚刚反弹，开发商已经进入疯狂买地状态，一般不被认为是合理表现。
张宏伟预测，一旦地块高价化成为常态，楼市或将在“双降”利好后迎来利空，走向另一个方向，即市场调整期。
网易房产记者还注意到，面粉涨价引发面包售价上涨，或将覆盖掉降息、降准为购房人带来的红利。
以昨日出阁的丰台区南苑乡槐房村和新宫村地块为例，以往不被看好的北京南城宅地成交价格排进中国土地总价历史第19名，进入中国住宅土地历史第14名，总价跃居北京土拍历史第三。结合2015年开发商普遍结盟抢地，或傍上国企、央企及财团才能获得足够财力胜算拿地分析，高价地或者说豪宅正挤压传统楼市结构。
亚豪机构副总经理高姗在接受网易房产记者采访时提及，再过一段时间北京单价6万元以上的豪宅区域将逐渐从四环内扩展至五环周边。而五环在几年前还被认为是北京置业郊区地带。
“以目前数据测算，北京六环以内新拍地块楼面价基本已经都超过了3万元/平方米，可见未来六环内的新房价格还将整体抬升。”
利率下行趋势确定，理财产品走红，均引发国人调整资产配置观念。城镇化加速，适度加大负债比如置产保值已是常见思路，加上几天前中国政府正式宣布放开二胎政策成为助力器，均补充了一定的需求动力。但在北京这种全城“泛豪宅化”趋势及买房门槛提升面前，“双降”红利或被打折。
本文来源：网易房产
作者：刘乾超
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