【深度】通州之痛：限购之后的商住困局

在过去的两年中，北京通州仅运河核心区就出让了超过220万平米建筑面积的多功能用地。无论是国有企业，还是背后有资本巨鳄的开发商都想在其中占据一席之地，绿地、保利、富力、远洋、富华、复地成为其中的主要开发者。

记者最新获悉，上述规划可与国贸CBD并肩的通州新中心，如今参与规划、开发的政府和企业之间，正陷入一场博弈。

北京市政府宣布东迁之后，通州急需引进产业，提升通州区的整体经济实力。在上述超过220万平米的面积中，有相当体量的商业、办公的面积，通州区政府希望这个板块中的项目能成为引进高端产业的主要载体。但实际情况是，多数企业由于资金和经营压力，打算把商办空间散售掉。

“政府对万达（通州万达广场）的评价是：销售是成功的，运营是失败的”，一位接近通州官方的业内人士告诉记者，因为通州万达广场散售了写字楼物业，导致大量投资者购买，写字楼部分难以整体运营，对需要办公空间的大企业缺乏吸引力。

北京市住建委官网的信息显示，从2013年10月27日开始，通州万达广场申领了6个批次的预售证，其中三批为住宅产品，三批为商业、办公产品，办公产品几乎全部做成小面积出售。例如2014年6月18日的“京房售证字(2014)134号”中，主力产品为354套商务办公，这部分产品的平均成交面积仅为约60平米/套。

上述人士称，通州市政府因此找各个项目沟通，希望他们能整层出售，或者至少以半层为最小面积单位出售写字楼，而不是打散成小面积卖给投资客。

但整售方案将会增加企业的去化压力，增加企业成本。据悉因为在地块出让之前，政府 和企业之间并未签订相关的条款，双方正陷入不断谈判中。

“通州政府跟拿地开发商基本上每周一会，让开发商各种出方案、调整”，一位不愿具名的业内人士告诉记者，在通州住宅限购之后，通州市政府不断跟开发商开会沟通，希望项目能够符合通州未来的新方向。

据传政府因此暂停了通州运河核心区各个项目的预售证发放，希望企业能够做出让步。

保利大都汇是其中的一个项目，在今年中期开始做开盘预热，原计划在8月中旬入市，曾有新闻报道该项目在通州限购第二天开盘，但截至9月28日该项目尚未获得预售许可证。记者从保利内部人士处获得的消息印证了该项目尚未取证的事实，具体开盘日期仍未定。

“商办产品的很大一部分客户有投资需求”，保利内部人士表示，如果对散售收紧，通州的项目销售肯定会受到很大影响。

通州的区域限购政策是在8月14日发布，如今已经满月。据伟业我爱我家市场研究院的统计数据，通州加强版限购落地执行后的一个月内（2015年8月15日~9月15日），通州区域新建商品住宅（不含保障房）网签928套，环比新政出台前的一个月（2015年7月14日~8月14日）大幅下跌46.8%。

相比之下，商住类产品出手增加。同期通州区域公寓类产品成交量为842套，比限购新政出台前上涨了42.5%，成交面积更是大幅上涨了75.7%；成交均价为27400元/平米，比限购新政出台前上涨了20%。不限购产品炙手可热。

网易房产记者了解到，8月14日通州限购新政制定阶段，商住项目在最后关头仍被视为限购选项之一，为避免杀伤过大，发布前才被拿下。“历史上从来没有针对商业属性房产予以限购，此番制约挑战中国房产政策底线，有关部门还是谨慎。另外，政府先限普通住宅，刺探市场反应，若通州降温，商住限购也就按兵不动。”知情人士透露，普宅限购后，开发商卖力炒作，商住销量也应声上涨，事态向不好境况发展。

前述接近通州官方的业内人士表示，通州区的政策决定权目前在北京市层面，近期明确发文限购商住的预期减弱，但政府仍希望在散售公寓和大面积整售的配比方面有一定的限制。

在政策层面传递的信息是：通州政府希望在通州住的人能留下来，如果工作、生活重心都不在通州，那就不太会受到欢迎。未来的北京新中心不希望落在一个睡城中。

但开发企业也面临现实困难。前述不愿具名人士也表示，通州运河核心区近几年与出让土地对应的规划建面约360万平米，要全部整售不太现实。截至今年1季度末，北京全市甲级写字楼总存量也才597万平米（戴德梁行数据）。

与此同时，国贸CBD、中关村地区的企业已经开始了一轮外溢过程，望京因为有阿里巴巴、天猫、蘑菇街、惠普等大型企业计划进驻，望京也因此被称为北京“第二CBD”。同样在望京有项目的保利公司，以13.3亿元的价格整体售出了保利国际广场T3写字楼，主楼中有数层整租给大企业。通州市肯定也希望有这样的大单落到通州。

开发企业迫于经营压力需要快速去化，但政府需要高品质的写字楼来吸引大型企业入驻。但实际情况并不乐观，东坝地区也规划了百万方级别的商务办公物业，如果没有税收等方面的政策优惠，通州并不具备明显优势。

为了协调住和产的问题，从7年前开始，通州就开始有意控制纯住宅用地，通过“限”的手段来减少人口、增加产业。时任通州区代区长的岳鹏表示，“在建设新城时，要实现产业和住宅的协调发展。把人的工作和生活的圈子都留在通州”，并明确表示“通州已经不再批纯商品房用地（政策房除外）”。

但迄今为止，通过限制手段达到的效果并不令人满意，商住公寓的销售经常在通州楼市中占据半壁江山。8月14日加强版限购之后，商住公寓产品更加紧俏，涨价声比比皆是，投资客蠢蠢欲动，更为通州的产业引进计划增加了难度。

官方也担心限购顾此失彼，但是全面限购又会伤及无辜。通州是全国首个将限购政策下到区级行政区的地方，但通州出台政策实际上需要会同北京市层面和相关部委来决定。

在现有政策框架之下，通州住宅和产业之间的平衡难题如何破局？高和资本董事长苏鑫表示，写字楼散售之后最大的矛盾就是增加了运营困难，小业主打价格战会拉低整栋楼的租金，而且散售带来的承租公司能力也参差不齐。在限制散售方面，上海已经有相关文件，政府的考虑往往比较简单，容易一刀切。整体持有运营的写字楼品质会比较好，租金价格会比散售掉的写字楼租金高20—30%，整租也能带来更高的税收，但是目前国家提倡创新，一些创新型企业可能会需要更开放的办公模式，面积也不一定很大，政府应该允许在一些地段有一定的乙级写字楼出现。

对于开发企业来说，苏鑫建议如果出于业绩需要散售了办公产品，在销售当中就要跟小业主签订资产管理协议，把售后的资产统一纳入到一个资产管理公司中去运营，提高写字楼的品质，一些限制销售的项目一定要把金融手段用好。

在这方面，一些市场化的企业已经有成功的探索。国内REITs一直没有破局，但近年来出现了类似的私募基金模式，高和资本的运作方式即是典型的案例。2012年高和收购上海中华企业大厦，将旧楼进行整体改造，改名为静安高和大厦，把每层1021平米的面积拆分成200—280平米不等的户型，对外散售，但高和坚持“散售不散租”，和小业主签订资管协议，提供一段时间内的资产管理服务，并约定收益，高和将此模式称为“资产精装修模式”。三年之间，静安高和大厦市值接近翻倍。北京的高和蓝峰大厦也采取了同样的模式，改造后租金环比增长了80%。

在北京市场上，已经出现一批共享办公模式，来切分市场，例如毛大庆的优客工场、潘石屹的3Q办公，这些空间多数不是在甲级写字楼中开始试验的。万科、金泰集团等开发企业也在做类似的尝试。

曾经以销售能力著称的SOHO中国也开始转型，把一些面积从小业主手里拿回来重新统一管理，并且通过“3Q”共享办公模式来引入一些“小而美”的公司，这些创新型企业虽然当期的承租能力有限，但成长速度很快，具有链接整条产业链的能力。

互联网+带来的产业链重构也为写字楼的运营创新带来了新的模式，苏鑫认为，新的办公模式不需要那么多储藏间，这部分空间可以被节省出来用于商业运营，同时写字楼内部对商业的需求在增加，员工也需要更多的休闲、放松空间，这些都是可以增加写字楼活力的创新方式。

解决写字楼品质的关键并不在于散售还是整售，后期的整体运营更为关键。在提升写字楼品质这点上，政府和开发企业之间并没有根本性分歧，一些市场化的企业迫于生存压力反而有更敏锐的嗅觉和更强的动力去参与提升，只不过被政策限制得越死，创新的空间就越小。而通州目前陷入的商住困局仍是一场市场选择与行政诉求之间的博弈，或许这并不是一场非A即B的选择。