转型艰难 SOHO中国CFO九年四换人

对于资金密集型的房地产行业来说，往往“做到最后便是做金融”。也正因如此，精于财技、长袖善舞的首席财务官（CFO）向来都是房地产企业的力捧对象。

但SOHO中国首席财务官兼执行董事林战仅加盟一年后，就辞去了公司职务。据了解，林战已经是SOHO中国自2007年上市以来，9年内离任的第四位首席财务官（CFO）。

频繁更换“管家”对于正处于转型期的SOHO中国而言并非好事。如何找到一个在资本圈长袖善舞的首席财务官，从而为企业找到更多、更便宜的钱降低企业的财务风险已经成为SOHO中国转型期能否成功的关键。但企业的经营模式和低迷的业绩表现，却使得其首席财务官难题重重。

九年四任

9月11日晚间，SOHO中国发布人事变动公告称，公司执行董事及首席财务官林战因寻求其他商机而辞任公司内职务，董事会现正物色适当人选接任首席财务官的职责。在觅得适当人选之前，该职务将由公司执行董事兼总裁阎岩兼任。

事实上，精于财技的投行人士向来都是房地产企业的追逐的对象。圈内华润、龙湖、中海等低成本融资企业的首席财务官更是各家企业挖角的对象。

其中，业内熟知的碧桂园首席财务官吴建斌曾为中海的“财务大臣”。自2014年4月份履新后，其便成功将碧桂园的融资成本降至7.07%。今年上半年碧桂园的融资成本同比下降14%；近期，吴建斌更是为碧桂园觅得两笔融资成本低至4%的贷款。而佳兆业的执董兼副主席谭礼宁更是因其长袖善舞、精于财务手段而成为郭英成副手，在佳兆业危机后更是被其诚意请回，主持债务重组事宜。

同样，适才辞任的林战也是SOHO中国2014年从莱蒙国际挖角而来。据SOHO提供的资料显示，林战现年44岁，1992年获得香港中文大学工商管理学士学位，并在1996年获伦敦政治经济学院会计及财务硕士学位，为香港会计师公会会员。

2014年，林战加盟SOHO中国。在此之前，林战曾在一家国际审计师事务所及多家国际投资银行工作，还曾担任莱蒙国际集团有限公司以及绿城中国控股有限公司的首席财务官。而这两家公司均为业内闻名的资金杠杆高的企业。整体而言，林战具有超过20年审计、股票研究、投资及财务管理工作经验。

但在加盟SOHO中国一年后，林战便辞去了SOHO中国执行董事及首席财务官职务。虽有言“流水不腐，户枢不蠹”，适当的人事变动能为一个公司的发展带来新的机遇和转机，但这已经是SOHO中国自2007年上市9年以来离任的第四位首席财务官（CFO）。

据了解，在林战之前，有阎岩、王少剑、唐正茂三人任首席财务官。其中唐正茂是几任首席财务官中任期最长的一位，任期从2010年到2014年。

至于其中关系，《中国经营报》记者致电SOHO中国，并未得到其回应。而同策咨询研究部总监张宏伟则分析认为，从去年至今已经有多位房企高管离职，多为市场下行周期，业绩压力以及年终考核奖励受影响导致辞职。

而房地产金融资深评论人黄立冲则更明确地指出：“像SOHO中国这样的公司，一般有财务总监以及首席财务官两位财务高管。财务总监就是负责管企业的账，而首席财务官则更多地为企业管理投资者关系、管理股价、在资本市场融资等。”

“虽说首席财务官的手段和人脉是关键，但企业的运营表现也是影响的重要因素。”黄立冲对记者继续分析称，“以目前SOHO中国的模式，首席财务官的工作比较难做。”

转型维艰

SOHO中国目前的模式几乎可以追溯到3年前。当时，SOHO中国创始人潘石屹借助商业地产的散售模式赚得盆满钵满，但随着市场购买力和投资需求大幅萎缩，原来的客户消失了，新的客户还未出现，散售模式终于难以为继。于是在2012年8月，潘石屹宣布，在未来三年公司将逐步告别一直以来散售的商业模式，改为持有出租物业。

转型是大势所趋，但值得注意的是，以往坚持散售的SOHO中国的法宝之一就是拥有超强的销售能力和渠道，面对的是来自山西、内蒙古、江浙投机性的资本；转为持有后，其要面对的是需要节约成本和赚钱的租赁市场客户。

“可以说，SOHO中国的转型是从自己的弱项进行突破，原有的营销优势失效。”黄立冲如此直言不讳地说道。

而事实也证明，挑剔的办公室白领和商场的大众消费者不是那么好糊弄。宣布转型后的第一年（2012年），SOHO中国投资物业的租金收入仅1.48亿元，在2011年9109万元的基础上有所增长，但与其营业额相比仍显得微不足道。

转型后的第二年（2013年），SOHO中国的持有型物业依旧难有突破。当年的营业额达人民币25亿元，同比增长103%；净利润达人民币21亿元，同比增长242%。其中SOHO中国的租金收入仅8600万元，只占25亿元收入的3.44%。换言之，业绩的大涨仍来源于良好的销售，而非出租。

为了进一步提高物业的出租率，2014年8月，潘石屹在内部开始筹备第二次转型计划“SOHO 3Q”，以单个座位按天计价的短租业务，提出类似Wework的共享办公室。

今年2月，SOHO中国终于推出了一站式O2O（Online-to-Offline）共享办公空间3Q项目。截至今年7月，SOHO中国已开设了5个3Q中心，拥有超过3000个座位。在今年年末之前，还计划将3Q中心的数量增加到11个，拥有超过11000个座位。

“2017年估计会有十万个座位，届时SOHO3Q的租金收入会超过传统的办公楼租赁收入。我们和airbnb、Uber是一个方向，就是要把社会资源充分地利用起来。SOHO中国希望3Q中心成为本集团主要增长驱动力之一。”潘石屹如是称。

然而，SOHO中国高调宣传的模式却不被看好。潘石屹的“老友”华远地产原董事长任志强就曾公开指出SOHO  3Q目前存在租金太贵、租住率不高等问题。数据亦显示，3Q模式也显示出了其在市场接受度上仍需提高。其除了在北京试点项目呈现满租外，在上海试点的3Q项目均仅有30%到40%的出租率。

因为转型不当，2014年SOHO中国再次出现了营收和净利大跌的情况。全年实现营业额约60.98亿元，同比下跌58.29%；净利润40.8亿元，同比缩水44.78%。2014年账面上的盈利水平，仅为2012年的1/2。

2015年上半年仅实现营业额3.93亿元，同比下降约92%。盈利方面再次出现大幅下降，上半年实现公司权益股东应占纯利约1.35亿元，相比2014年同期该金额约为26.97亿元下降约95%。期间权益股东应占核心纯利（不含投资物业净评估增值）约为0.72亿元，比2014年同期下降约94%。

对于上半年营业收入与核心纯利出现的双降，SOHO中国坦承，归根结底仍离不开SOHO中国的业务转型。其称：“期内营业额大幅下降的主要原因是集团业务由 开发－销售 转型为 开发－持有 ，从而导致物业销售收入下降。毛利润的下降主要由于物业销售收入下降导致的整体营业额下降，而毛利率的提升则因为公司租金收入的毛利率较物业销售收入高。”

CFO难为

财报不好看，直接影响了SOHO中国在股市的表现。股价已经从2013年6月的5港元/股，到目前3港元/股附近。并且就在其公布今年半年业绩的当天（8月20日），SOHO中国股价下跌7.8%。

瑞信集团发表报告直指，因SOHO中国资产转为收租物业、2016年每股盈利则较高以及负债较高，将调低该公司今年每股盈利预测以及资产净值预测。

与此同时，标准普尔也表态，该公司将SOHO中国有限公司的长期企业信用评级由“BB+”下调至“BB”，展望负面；财务风险的评估意见由“中等”调整为“很大”。

该行预计SOHO中国转型业务模式无法带来房地产销售，其2015年的整体收入将下降85%。收入大部分将来自于房地产租金，为9亿~11亿元，2016年的租金收入将升至13亿~15亿元。但这仍然无法显著抵消现金流出的影响。

标准普尔信用分析师廖美珊亦分析称：“SOHO中国2015年上半年收入显著下降，受房地产销售萎缩和租金收入低于预期拖累，债务对息税及折旧摊销前利润比率高于触发下调评级的7.5倍水平。并由于SOHO中国向 建设并持有 业务模式的过渡进程慢于此前的预期，因此该公司财务杠杆将在2015~2016年维持在高位。”

“2015年SOHO中国的债务对息税及折旧摊销前利润比率仍将在24~26倍的高位，2014年这一比率仅为4.1倍，主要原因是房地产销售下降，远超过租金收入逐步增加的影响，但是该公司大量的手头现金减轻上述风险。”廖美珊进一步分析称。

此外，汇丰证券也表示了对SOHO财务状况的担忧。其指出，因SOHO中国的物业发展收入低于预期9%，集团同时需要继续出售项目，以加快资金回笼。但料今年再无项目出售，净负债升至25%，目前租金收入只有10亿元，并不足以支持整体经营现金流出45亿元。

显然，对于正处于转型期的SOHO中国而言，如何找到一个在资本圈长袖善舞的首席财务官，从而为企业找到更多、更便宜的钱降低企业的财务风险是其转型期能否成功的关键。而这也正是SOHO中国频繁更换CFO的原因之一。

但评级屡被下调、股价的震荡却使得SOHO中国的首席财务官一职更为难做。