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砖家说 | 5次降息后,6问楼市今后悬念

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在目前经济情况下,降息降准难以救股市,而楼市特别是一二线城市的楼市将迎接金九银十。虽然这一政策并非完全针对楼市,但在目前的市场情况下,一二线城市的购房者受到影响最直接。

砖家说 | 5次降息后,6问楼市今后悬念

【本期专家】张大伟

【个人简介】中原地产市场总监、首席分析师。北京楼市的观察者,文风犀利。

中国人民银行决定,自2015年8月26日起,下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,以进一步降低企业融资成本。其中,金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%;同时,自2015年9月6日起,下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

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▍简单点评:全球股市暴跌,金融危机身影显现

在目前经济情况下,降息降准难以救股市,而楼市特别是一二线城市的楼市将迎接金九银十。虽然这一政策并非完全针对楼市,但在目前的市场情况下,一二线城市的购房者受到影响最直接。

直接影响:百万20年月供基准减少140元每月,连续多次降息购房者月供大幅减少。

砖家说 | 5次降息后,6问楼市今后悬念

从2014年11月末开始的本轮降息通道看,5次降息购房者按照基准利率计算,百万20年利息减少幅度高达19.3万。购房者月供成本继续下调,对于购房者来说,降息通道已经持续打开,购房积极性继续提高!

人民币突然贬值和财新PMI数据走坏,是这一轮全球股市暴跌的导火线!在这种情况下,对于屌丝来说,如何守护自己的财富?房地产依然是绕不过去的话题。

在降息大环境下,未来房地产走势将有10大值得关注点,网易二手房特为大家挑选了以下6点——


1、贷款利率会不会继续降低?

除了受到政策影响之外,房地产市场行情与货币环境变化息息相关。继去年末开启降息周期之后,2015年上半年又经历了三次降息、两次降准。且4月一次降准幅度达到1个百分点,成为历史上第二次出现的最大降幅。

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6月末更是罕见出现降息配合定向降准双管齐下,至此包括去年末一次降息在内的本轮降息次数已经达到四次,与2008年期间相当。目前,5年以上贷款基准利率降至5.15%,5年以上个人住房公积金贷款利率降至3.25%,均创下2000年以来的新低。


2、会不会出现明显的金九银十?

分化已经是房地产的新常态:经济发展不均衡、公共资源不均衡、产业布局不均衡、人口不均衡,库存不均衡,成交量不均衡,政策刺激作用不均衡,房价上涨不均衡。

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回顾7-8月来的主要城市房地产市场,各地新房成交量整体由高位回落,8月以来,各地新房市场表现较7月进一步回落。中原监测的40个城市数据显示,上周新建住宅成交面积较7月周均值下降13%,一线、二线及三四线城市降幅分别为21%、12%、5%。一线城市中,北京及深圳降幅较大,上海表现则相对平稳。

近期新房成交走低与供应节奏放缓密切相关,中原监测的22个城市数据显示,7月以来的周均推售套数较二季度的周均值下降29%。各地二手住宅市场成交量也从高位有所回落。中原监测的21个城市数据显示,上周二手住宅成交面积较7月周均值下降10%。

在二手房成交量较大的城市中,上海、深圳、南京、杭州及苏州降幅均超过10%。随着A股行情再度进入暴跌模式且跌幅又创新高,为市场期待的“金九银十”行情蒙上一层阴影,尤其是前期大放异彩的中高端产品所受波及或更为明显。8月市场出现了典型的淡季,但预计在9月市场有望继续出现回升,特别是降息有望使得金九银十成色有所上升。


3、现在是买二手房的好时机吗?

六大城市中原二手住宅价格指数再度全面上涨,环比涨幅在0.02%至5.87%之间,今年以来第三次出现全线上涨。其中,北京、广州及天津本月指数涨幅扩大,上海、深圳及成都涨幅收窄。

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从持续上涨时间来看,深圳及北京已经分别维持10个月、9个月环比上涨。从累计涨幅来看,深圳及上海明显高于其他城市,涨幅分别达到40.54%、10.74%。

样本均价数据显示,深圳均价再度居首,而且突破4万元/平方米。


4、各城市的库存会不会继续下调?

上半年超过六成城市实现库存减少。其中,天津库存减少量居于首位,且显著高于其他城市。库存减少量靠前的城市还包括无锡、上海、广州及深圳,均为一线城市及二线重点城市。同时,青岛及重庆为库存增加城市的前两位,而这两个城市长期属于供应巨大、库存高企的城市代表。砖家说 | 5次降息后,6问楼市今后悬念


5、房地产投资会不会好转?

在货币环境渐进利好下,房地产市场销售情况逐步好转,量价齐升局面再现。

今年以来,全国商品房销售量累计同比跌幅逐月收窄,1-7月商品房销售额同比实现正增长,重点城市住宅成交表现更佳,从3月开始逐月走高,接近去年末高位水平。同时,成交上扬带动部分地区价格出现走高之势,尤其是以深圳为首的一线城市7月房价涨幅创历史新高。随着“双降”齐现,流动性进一步释放将助推下半年楼市的持续稳步回升。


6、京沪的豪宅年会不会延续火爆?

7月上海的千万豪宅已经签约3907套,创造了历史最高纪录。北京截止日前,千万豪宅年内签约也已经达到了1778套,这一成交量相比2014年同期的1103套上涨了61.2%。

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首先,2015年是市场反弹年,相比2014年,2015年各种政策松绑,特别是一线城市的限贷政策松绑,很多中端改善需求释放需求,这种情况下,楼市成交也明显活跃;

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砖家说 | 5次降息后,6问楼市今后悬念其次,地王推动,2013年开始,一线城市房企抢地激烈,成功出让了大量的地王地块,这种情况下,随着这些项目的上市,使得千万豪宅的成交明显上涨;

第三,经济转型的发展,相比往年以灰色资金投资购买为主,2015年,一线城市购买豪宅的客户大量是互联网、金融等行业的企业主高管,资金更加透明。这部分人群对改善物业的需求也明显增加。

▍专家告诉你:10句买房箴言

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【备注】

原文标题:降息与屌丝何干?5次降息后,楼市的10大走势悬疑与答案!(本文有删减)

作者:中原地产张大伟


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