网易房产：Hello，各位网友大家好，欢迎大家收看本期的《营销者说》高端访谈节目，我是本期主持人孙艺桐。本期我们请到的嘉宾是龙湖地产滟澜新宸营销负责人常天旗旗，首先跟各位网友打声招呼吧。
常天旗：大家好，我是滟澜新宸的常天旗。
十墅北京，又见滟澜
网易房产：众所周知，龙湖地产进京九年，一直被冠以别墅专家的称号。而滟澜新宸则是北京龙湖目前在售产品里性价比最高的千万级联排别墅项目，您觉得滟澜新宸对于北京龙湖来说有着什么意义？
常天旗：滟澜新宸这个产品对于龙湖本身来说有两个重要意义。第一点，龙湖进入北京九年的时间里，2014年是龙湖十墅北京，别墅全品战略元年，滟澜新宸是我们的第十个别墅项目。目前在北京有10个以上别墅项目开发商，只有龙湖一个开发商做到这一点，另外滟澜新宸正好也是我们第十个别墅项目。
第二，滟澜新宸是我们滟澜系产品，龙湖别墅有产品系划分，上一个在北京做的滟澜系产品叫“滟澜山”，也是我们进驻北京的第一个项目。
网易房产：非常火的一个项目。
常天旗：那个项目除了销售业绩傲人，还有重要的一点是它把南方的园林景观带到了北方，非常好地适应了北方的气侯，在滟澜山之后，整个北方别墅的园林体系发生了很大的变化。
网易房产：滟澜新宸对于北京龙湖来讲，算是一个产品上的升级吗？
常天旗：滟澜新宸，从我们的第一个项目滟澜山到现在这几个项目，每一个项目都有我们进步的地方，可以说每个项目都有升级。
五重园林，超越极致
网易房产：龙湖的园林一直以来都是行业内的标杆，以细节著称。那么龙湖滟澜新宸作为此次龙湖别墅的升级作品，在细节上有哪些区别于以往的特点？
常天旗：不同的产品线，我们就不一一对比了，因为定位也不一样。滟澜系的产品基本上属于再改的一种产品，人生中的第三套房子，业态一定是联排，最起码要入门级联排。第一点，龙湖的产品一直都是以园林和物业著称，但滟澜系的产品有它的独特之处——台地的设计。首先滟澜新宸对于滟澜山的一个升级点是，滟澜山是半人车分流，在园区里有一段是人和车共行马路，滟澜新宸是全区人车分流，人和车之间没有交汇的地方。它会直接在园区里通过行车道将整个园区划分成几个区，这样就形成了台地设计，也是我马上要说的，龙湖起源于重庆，重庆是山城，自然而然会有很多台地、高差，这样园林做的层次感会非常丰富。滟澜新宸通过给了一条深槽路，车行路，一方面深槽路可以组合房子之间空间的距离，这样深槽路行车对于房屋里的住户来说影响最小；第二点，深槽路的出现，使我们的台地设计更加纯粹一些，高差超过五米以上，这样我们就能在北京这样一个城市里模拟打造出台地或是高差的感觉，台上和台下，不同的园林相互交错，这样就会有非常好的层次感，很丰富。
网易房产：园林的绿化大概达到了什么样的水平？
常天旗：我们讲园林，园林是多层次感的，绿化率是什么呢？比如这一块地铺上草坪，种上一棵树，基本上是一样的。对我们来说，同样一个地方，我们上面会种树，有大的乔木，下面有灌木，有些矮的灌木和乔木，还有些花卉和草皮，所以它是立体的，如果这样去计算，可能我们的产品要超过100%。
网易房产：这就是一个原理，有很多项目做草坪绿化，可能会强调绿化率，在园林里做一个小区，就不是绿化率多少的问题了。
常天旗：龙湖就代表着最好的园林。
立席新中关，下一个“中央别墅区”
网易房产：对滟澜新宸的选址当初是做了一个什么样的什么考虑？对于这个区域未来的发展您觉得有何潜力么？
常天旗：今天我最想跟大家说的就是新中关这个区域概念，龙湖作为目前在全国范围内别墅开发最为成熟的开发商，对于别墅的选址是非常苛刻和挑剔的。对于做别墅产品来说，我们要对得起每一片土地。说到整个新中关别墅区，要先说一条河，温榆河。北京北部有一条温榆河，沿着温榆河可以说养育了三个别墅区，从东边最早的中央别墅区，在1992年开启了中央别墅区元年，然后不断发展，到现在已经开启了四次元时代，那边基本门槛是在2000万，所服务的人群是从东直门、三元桥、亚运村、望京这段区域，巧合的是这个区域里还有两条高速并在里面，一条京承高速、一条机场高速。中央别墅区快速发展，第一是有好的交通，可以把人来回地运回，降低居住成本，可到达性更强；第二个别墅区是“一条立汤路”，奥北别墅区，虽然没有高速，但它有温泉、有采摘，这个区域很多人想要第二居所，周末过去，养老的，年纪大一点，退休住那边，或是够不到中央别墅区，退而求其次选择奥北别墅区，也不错。
再往这边就到我们新中关别墅区了，新中关别墅区是一个全新的区域，新中关别墅区和中央别墅区有非常多的相似点，首先一点就是同样有两条高速，G6和G7。G6是京藏高速，G7是京新高速，两条高速并行，现在G7是从五环通到这边，G6从三环直接过来，G7明年预计可以通到三环，两条高速可以快速将两区做一个连接。
第二，我们刚才说沿着两条高速，京承和机场高速到中央别墅区过程中这几个板块，对于新中关别墅区也一样，它连接的是大的中关村板块以及上地板块，也就是说，我们整个新中关别墅区服务的业主人群大多是来自中关村和上地区域，这两个区域又是目前国家大力扶持的产业集聚地，互联网、互联网+的概念。未来新中关板块，或者说中关村+上地板块将涌现出更多所谓高知、高新人群，或者说有一些资产快速膨胀的私企老板，他们对于改善自己居住条件的要求会越来越高，也就是说，这些人会促使新中关别墅区的产品越来越好。
另外一点，新中关别墅区和中央别墅区最大的区别是它不但有两条高速，有这么多的高知客户，它还有奥北别墅区原有的特点，距离十三陵水库只有十公里，每年昌平区做的很多采摘节、农业展览会都是在这个区域，这个区域不仅仅有好的交通、有高知高新人群的消费，同时还有很多自然景观，但这两个区域还有最大的不同，光有交通和人还不行，还要有产业的支撑。
举个例子，2000年的望京当时基本是全亚洲最大的居住集群，现在的望京，没有人会觉得它是纯居住地区，就是因为奔驰戴姆勒，包括爱立信这些企业的进驻，把那边作为企业总部，把整个区域的经济带起来了，经济带起来之后白天会有一些写字楼的消费人群，因为纯居住区域只有晚上消费，写字楼会带来白天的消费，上班族下班之后要逛街，整个经济配套越来越好，越来越好之后住在这边的人就越来越方便，越来越方便这边的土地价值就越高，新出来的产品价格就越来越贵，价格越贵的地产品就会越大越豪，整个区域就变成豪宅区了。
所以新中关别墅区，不敢说多长时间，但未来一定会成为整个北京西北部最为核心的别墅区，因为之前所有成功的案例，所有成功的条件它都具备。
刚刚我们说的那些企业，新中关别墅区有哪些，新中关别墅区和中关村科技创新基地这块完全复合在一起，这里面现在有哪些企业呢？中石油、中国移动、北科实验室，后期还有大量企业进驻，这些央企的进驻带动了整个区域的发展。
网易房产：这些都是一层层递进的因素，您一直在说各类产业的进驻给这些区域带来一些经济上的发展，对于滟澜新宸项目来讲，据我所知，上半年有10亿的销售额，滟澜新宸的强势进驻，对于区域的发展，或者对于购房者来说，能够在生活上带来怎样的改善呢？
常天旗：对于整个来说，首先第一点，滟澜新宸的出现让整个区域里追求品质的人有所选择，没有房子的时候只能买房子，有了滟澜新宸就能买生活，这是其中之一。
第二，滟澜新宸所在的中关村是一块处女地，它什么都没有，我们确定的是中石油的楼盖起来了，中国移动的楼盖起来了，中石油已经进驻一些人在办公了，两条高速盖起来了，所有硬件都已经好了，就是缺人。为什么缺人？因为这个地方良好的居住区还没有打造出来，我们把这个地方做出来之后，首先这个地方，在西北部，改善第一选滟澜新宸；第二，对我们的住户来说，也不能只有地方住，没有地方消费。所以整个滟澜新宸做了一个7万平米的商业，这个商业里写字楼有5万平米，2万平米是商业，平常购物、消费的地方，这5万人的写字楼可以满足白天的消费，所有业主可以晚上去那边消费，写字楼的员工为我们的商业做支撑，商业为我们的业主做服务，是这样一个概念。
网易房产：类似于一个生态系统。
常天旗：是一个生态系统。另外，现在我们项目周边骑车15分钟之内有三个三甲医院，其中最有名的是北大国际医院，全亚洲最大的三甲医院，开车15分钟可以到永旺国际商城，基本上现在上地区，或者北青路那个区域所有住户购物的首选就是永旺国际商城。高速就两个收费站。
网易房产：永旺基本是上地板块的集中购物场所，假如咱们以后滟澜新宸住宅建起来之后，会不会形成新的商业中心？
常天旗：滟澜新宸作为一个别墅项目，我们并没想把它打造成一个商业核心，龙湖在别墅选址上更多考虑是否安静、是否宜居、是否舒适。它跟城市高层不一样，我们打造的商业您可以看一下，我们只打造2万平米，2万平米类似一个家乐福的大小，里面不光购物，还有消费，主要满足我们这个社区里这些人日常生活的需要，2万平米对于消费者来说日常生活足够了。
网易房产：紧邻永旺国际商城那么大的商圈，算是闹中取静的感觉。2015年顶豪元年，这个词从今年开始不断出现。您对北京目前的别墅市场怎么看？您认为滟澜新宸在北京的别墅市场上为什么能称为千万量级联排性价比冠军？
常天旗：今年是顶豪元年，在今年之前，“顶豪”这两个字也一般很少出现，现在我们说“顶豪”，主要原因是跟前几年土地放量，土地供给的关系有关，今年有大量的豪宅项目，包括我们自己的西宸原著项目。如果你在北京想买龙湖别墅，联排，不包括叠拼，滟澜新宸是门槛，1000万；下一个门槛是4000万，龙湖·双珑原著，如果4000万也没有的话，是5000万到6000万，西宸原著，这是龙湖自己体系内的门槛，所以对于龙迷，或者龙湖的高粉来说，滟澜新宸是不能错过的，如果错过了滟澜新宸，那只有4000万的龙湖·双珑原著了，龙湖·双珑原著马上也要卖完了，只有五六千万的西宸原著。对于全北京的改善型客户来说，现在在北京1000万能干什么？1000万在东北五环可以买个两百平米的三居室。
千万级联排别墅，错过不再有
网易房产：您刚才说一千万能买什么，我马上脑海里就浮现出“中关村，100平多平学区房”。
常天旗：中关村100平的学区房。1000万在北京，我们不说太远的地方，说六环以内，六环里想买联排别墅，只有滟澜新宸，1000万在北京想要改善，周围要交通好，配套好，品牌要过硬，物业要舒服。每一个标签我们都能找到很多项目，但如果把这些标签叠加起来的话，北京的别墅，龙湖当之无愧，品牌和物业就是龙湖的，你把联排放上去之后发现很多项目都没了，很多项目都是叠拼，把这些标签叠加起来，你会发现只有滟澜新宸。
网易房产：这个确实，千万量级的别墅，还有这么大的体量，而且是龙湖这样一个名企开发，配上标杆级园林景观，有种非滟澜新宸莫属的感觉。今年是豪宅元年，源于前几年土地的成交，前一阵子首创地王楼面价格达到4.3万，类似的土地的成交信息会对北部的新中关别墅板块有什么样影响？
常天旗：首创那个地王在永丰那块，首创地王很多人感觉很意外，其实是在情理之中的。首创地王之前，在沙河水库那边，北科建拿了地，2.85万楼面价，那时候大家也觉得很高，现在你看，在北京六环以内的地，三万四万很正常。
另外再看过去一段时间在北京西北部片区土地放量很少，但就像我刚才说的，这个区由于最近几年IT、互联网行业的高速发展，很多人其实是赚到钱了，有改善的需求，但土地很少，之前的项目又不太好，所以有一个新的项目、新的土地，所有开发商都会觉得这个地要拿，因为有人消费，只要我把东西做好了就有人会来买。所以说我觉得4.3万在永丰那个地方，我不能说便宜，但我觉得有做头，只要你的产品过硬就可以。北科建的地离我们非常近，2.85万，拿的也比较早，基本上加上成本现在也在三万，所以未来这个土地价格是一个常态，现在像我们拿地比较早，价格就比较便宜，我们现在的别墅，算上产权面积基本是在3.5万以内，基本上就是用土地款买房子了，如果按照现在的地价来说我们就要赔死了，但还好我们拿地比较早。
这个区域，从土地的供给来说，也非常有价值，因为相当于是用现在“面粉”的价格买了现在的“面包”，买到的话马上就可以住，买了“面包”马上就可以吃，我们的“面粉”是之前买的，现在可能是在拿我们“面包”的价格买“面粉”，“面粉”价格涨了，只有做出来“面包”价格才会涨，所以比较难得。
网易房产：听您这么介绍，我觉得这个区域的升值潜力，尤其是这个楼盘的升值潜力非常大，周边的房价快速起来。十万、二十万甚至三十万，未来不可估量。
常天旗：一个项目，如果它的价值提升，一定是整个区域带动起来的。刚才咱们说过，整个新中关别墅区所有的硬件配置都能够支撑它成为北京别墅区里面的标杆，现在在北京别墅区有两个是大家公认的，一个是中央别墅区，代表的是国际化；第二个是西山别墅区，代表的是传统、包容，在北京很难有人想到第三个别墅区，可能是奥北别墅区、可能是潮白别墅区、可能是泛CBD别墅区，那样的话有太多了。
但我们看这些别墅，有双高速、有度假资源、有产业支撑，最重要的是有大批高知高新的人去消费，这样的区域非常少，如果能选到，第一是中央别墅区，第二就只有新中关别墅区了。所以虽然新中关别墅区开发得比较晚，但未来发展空间会非常大，原因是它有地，第二点，产业还没有发展起来，第三点最核心的，这批人由于现在的政策、现在大的环境、大的方向、全球互联网化的发展，他们的财富会迅速聚集，他们有能力、有实力去改善，所以我相信在滟澜新宸之后，新中关别墅区还会有更多非常好的产品面世，当然了，好的产品就会有更贵的价格。
网易房产：这不仅让我想到了几年前中央别墅区的价格和现在的价格，是质的提升。
常天旗：完全不一样。
网易房产：说到市场，咱们上半年的销售业绩那么好，下半年有没有什么加推计划来满足市场需求呢，价格区间以及未来的推盘节奏如何把控？
常天旗：滟澜新宸这个项目是在去年时开的盘，到现在已经卖了100多套别墅了，我们最后还有78套二期的别墅，会在今年10月份的时候开盘，这78套是我们压箱底的78套房，其实有时候我们也在想，在我们拿这块地的时候G7还没有通车，中石油还没有进驻，如果稍微晚两年，我们的价格可能也不会这么便宜，现在我们打到了千万级全北京改善标杆产品，那我们的价格肯定就是在千万级，均价就是一千万，一定会有不少一千万的房子。
网易房产：今天访谈就先到这儿，非常感谢常总。我们下期见。
文字实录结束。
置业热线：4008-163-163转 10827
建筑类型：二期联排别墅、高层板楼
项目位置：京藏高速22出口，满井桥西北角
滟澜新宸集城市墅居、住宅、商业、幼儿园教育配套于一身的低密度、全功能复合社区，通过功能整合，创建社区有机可循环的微生活系统，于内部完成生活需求的自给自足。项目紧邻京新、京藏高速——十二五规划国家级高新技术产业带西轴，紧靠中国石油、中国移动等产业巨头的大本营，板块的活跃引发新一轮高端人潮的涌入，或将使高品质居住的需求更加旺盛。
本文来源：网易房产
责任编辑：
王晓易_NE0011
