越秀地产“轻量化”

网易房产讯 房地产市场朝晖夕阴，气象万千。

通过开发、建设、销售获取高利润的“黄金时代”结束，各路房企开始思考如何向“轻资产、重运营”的模式转型，尝试摆脱以开发总揽全包获取高利润的“重型经营模式”。

近年来，房企纷纷迈出转型步伐，万科、朗诗试水小股操盘；保利、花样年等房企设立地产基金分享投资收益；彩生活、奥园、金科发力互联网转型社区服务......房企向轻资产转型已成趋势，而以联合开发、小股操盘、房地产基金为代表的轻资产模式将成主流。

对于拥有国资委背景的越秀地产而言，近年也在探索新的发展模式。

牵手绿地和平安

7月27日，越秀地产发公告称，通过附属公司分别和绿地、平安保险的附属公司合作，成立两家合营公司，共同开发位于广州市海珠区广纸片区的两幅地块。

与以往的开发模式不同的是，越秀地产在拿地一个月以后就为总地价高达115亿元的广纸地块寻得两个新合作伙伴。

“为什么是绿地与平安，而不是投资基金？”越秀地产给出了如是答案，由于基金利息太高，作为投资估算的话，并不是很划算，除了和基金合作外，越秀地产近年来一直在创新合作模式。

此次越秀地产吞下的广纸地块，总价115亿，拿地的价格相当于一家中型房企的一年销售额，对于任何一家房企而言，拿下该地块进行开发也并非易事。

综合两块地的出让资料来看，围绕在地块周边几乎均是邓岗小区、汇俊园、保利海棠花园等住宅小区。商业商务项目稀缺，这就使得新出让的广纸地块商业配比偏高。越秀地产不仅需要建起大比例的商业物业，还需要将其培育成熟。

“为了分散投资风险，根据地块的情况，我们引入了在商业方面有经验的绿地。平安是今年以来买地最多的发展商，金融的影子在中间扮演了非常重要的角色，未来平安作为股权投资者会按股权比例分享未来的收益。”越秀地产对网易记者如是表示。

虽然与绿地的合作各自股权占50%，但从目前来看，两家虽说会有一家主导操盘，但不操盘的一方并非作壁上观，重大决定都是要由双方共同决定。

世邦魏理仕研究部中国区主管陈仲伟对网易房产表示，短短几年之内，一些房企从地方开发商变成区域性开发商甚至是全国开发商，扩张的速度很快，对于资金的需求非常庞大，要不断去开拓新的市场。这也就滋生了房企多样化的合作模式。

越秀地产轻资产路途

据越秀地产对网易房产还透露，此次除了牵手绿地和平安外，和房企合作拿地只是越秀地产创新合作模式的一种，越秀地产现在发展的重点还是往轻资产方面转型。

在轻资产模式上，并非是越秀地产首次提出的概念，早在2013年，越秀地产频频与投资基金合作在广州、武汉等地拿下多宗优质地块，彼时越秀地产欲有意往轻资产方面转型。

对于越秀地产而言，如何摆脱“重资产”，让自己“变轻”呢？

首先越秀地产与基金采取合作，越秀地产以较低成本获取土地进行开发，当项目开发形成销售后，根据项目的情况选择回购，形成了“先拿地，后付钱”的模式。

公开资料显示，广州国资产业发展股权投资基金2013年设立，该基金的普通合伙人和管理人均为广州越秀产业投资基金管理有限公司（即越秀产业基金），广州国资产业基金采用“母基金+子基金”的运作方式。

其中，广州国资产业基金是母基金，不直接从事具体项目，而是针对特定项目设置子基金，2013年联合越秀地产斥巨资拿地的广州越秀仁达四号和广州越秀仁达五号基金，都是广州国资产业基金旗下的子基金。目前广州国资产业基金旗下至少已经有11只基金，都是以“广州越秀仁达”开头命名。

借助此种方式，越秀地产凭借开发经验、客户资源、物业管理等方面的优势，进而甩掉了过去拿地盖楼的简单模式。这也促使越秀地产在过去两年里拿地比较积极。2013年年报显示，2013年越秀地产合同销售金额为146亿元，但所购7宗土地总金额达到201.24亿元，其中4宗是通过与基金合作购得，总支付金额仅为58.17亿元。越秀地产用少量的资金撬动了超过200亿的项目。

 “对于房企而言，和基金合作可以控制整个项目的开发节奏，这对房企来说还是比较有利的。” 陈仲伟说。

但值得注意的是，尽管和母公司基金合作拿地前期投入少，但在未来的一到两年内，越秀地产仍需要每年支付12%左右的项目期权成本。相比于其6%左右的融资成本，12%已经投资回报率并不划算。

基于此，越秀地产有关人士对网易房产坦承，与广州国资基金的合作模式还需要进一步研究，除了融资成本方面的考虑，还有其他方面也需要考虑在内。所以，越秀地产在2014年初以后就没有再跟广州国资基金合作拿地。

在轻资产方面，越秀地产此前还与越秀房产基金在商业项目达成相关合作。目前越秀地产已经向越秀房产基金注入5个商业项目，因为越秀地产持有越秀房产基金的股权，所以也能从中获得租金收入。

此外，越秀地产广州公司副总经理伍岳峰对网易房产表示，除了与基金的合作，物业公司、设计院和中介代理公司都属于轻资产，越秀地产将通过互联网将客户资源整合起来，实现客户资源的开发。“未来也不排除越秀地产将这三块打包起来到新三板上市的可能。”