北京市政府东迁再定义通州 楼市诞生新“二环”?

网易房产讯 北京市政府东迁绯闻短期内发酵，迅速搅动舆论与人心。

一位不愿具名的信息源向网易房产透露，某银行分支机构已经暂停房贷业务，“因为合作的几个通州新房项目暂时搁置了开盘计划。”

网易房产记者了解到的另一个真实故事则是，某著名房企老板要求旗下数个通州项目立刻封盘并提高报价，这引起了项目营销总的不满。“这期涨价，下一期还让我怎么卖呢？”

每个利益相关体都各怀心事。沸沸扬扬间，通州楼盘真假涨价新闻充斥网络。而市场正以最快速度回应政策带来的催化效果，这一切都来源于5月以来流传的北京市政府即将搬迁到通州新闻。

网易房产综合多家消息源，得以复盘北京市政府东迁计划雏形：新的办公地点位于通州，地点在潞城镇、地铁6号线终点站附近。据香港《文汇报》，北京市四套领导班子(市委、市政府、市人大、市政协)将在今年国庆前夕全部由城区迁往通州区。在另一份报道中，四套班子的搬家时间并非2015年10月前，“土地需要征收拆迁，再加上建设时间，规划搬迁的时间节点是2017年。”

在6月16日召开的一个房地产论坛上，北京市某区规划委负责人低调证实了东迁传言，“确实是真的”。但在一纸文书最终坐实消息前，一切仍需被看作传言。若一切按舆论发展，北京发展规划版图将被撕开一条豁口：长期游离于核心区外围、但紧贴核心区的通州，可以借此摘掉尴尬的郊区帽子，进入主流视线。

一切都指向房地产——通州长期最靠近市区的地理位置、较为发达的轨道交通以及京津冀一体化中的桥头堡地位，都将得到强化——这个过往曾经历大起大落的北京楼市风向标板块，已然在看客的口水与舆论的泡沫中进入新一次飙升渠道。

数据先行。中原地产市场数据显示，2015年6月前十五天，通州新房成交量出现上涨，半月签约494套房源，首开国风美仑另签约300余套回迁房，纯新房成交面积达到5.98万平方米，全月成交量有望达到1000套，创造年内最高纪录。

“过去半个月通州新房成交均价达到24232元/平方米，二手房也强势回暖。”中原地产首席分析师张大伟称，通州二手房成交已经连续两个月维持在1000套以上，交易明显活跃起来。

开发商进入密集吹风期。首先是通州项目，甚至有开发商打出旗号“再造一个二环”。而远一些比如到了亦庄，一些新房项目也趁机享受了下连带的利好。珠江四季悦城是亦庄著名项目，目前已卖到第三期。该项目紧邻京沪、京津两条高速公路，地处亦庄核心区域，主打公园地产概念。过去两个月，开发商珠江为了加速去化先后以“新媒体中心”、“众创空间”等概念炒作营销，收获不错成绩，但北京市政府搬迁通州消息爆出后，该盘才真正得到激活。

“作为一个loft产品，我们的项目对位客户比较特殊，过去主要是创业人士、投资客以及年轻人，但现在，一切中年人也来到售楼处看房。政策的效力不容轻视。”该盘负责人称。

来访人数上升，正驱使一些开发商对外鼓吹涨价传言。复杂的传言，正让民众同呼“看不懂”通州。之前一直定价优惠的首开香溪郡（优惠购、楼盘相册、最新报价），上周末开盘就创造了日光，卖掉了5个亿。

张大伟在接受网易房产采访时表示，通州曾在2012、2013年经历过爆发上涨后的市场恐慌，这一切导致最近两年北京房价大涨时通州并未跟风，这将导致北京市政府东迁利好落地后，2015年的通州房地产市场出现补涨。“所以现在一些定价不太高的项目会很受市场青睐。”

然而北京市对通州区的扶持，并不只是政策通道。亚豪机构市场总监郭毅认为，最近几年通州卖地类型多样，共计366万平方米，未来将是企业总部的聚集区，对房地产市场的成交的支撑作用毋庸置疑。“因为前几年通州没有供应住宅用地，把土地都集中在商业金融和多功能用地上，通州可能会面临住宅供应断顿的现象。”她表示。

网易房产记者盘点了最近三年通州供地资料发现，经过多年消化，2013至2015年通州住宅土地供应仅有8宗，且其中大部分为自住房，并且供应集中在台湖等新区。新房正处于净去化状态，对通州开发商而言，这将带来政策高地可售房源不足的掣肘，但也意味着，“新北京中心”的开发项目地位变得稀缺。

“北京始终是政策市。这种特质在通州表现得最为明显。”一位不愿具名的北京市某区规划委人士称，北京市政府搬家事件正引发北京楼市中心的偏移，“通州作为北京的副中心地位将更加稳固，政策中心往往也会发展成为楼市的新中心。未来一段时间，开发商或进入更加激烈的营销大战当中。”