国美商都重纳囊中 黄光裕狱中隐秘掌控地产大局

国美系最大地产项目重纳囊中 黄光裕狱中隐秘掌控地产大局

2015-06-14中国房地产报

中房报记者 李克纯 北京报道

中国房地产报记者独家获悉，国美电器控股有限公司（以下简称“国美电器”）曾经的商业地产旗舰项目、近60亿元出售给海航置业的国美商都，经过4年多的纠葛、扯皮、公堂诉讼，最近又返还回给了国美系地产。

“这个项目太大，发展平平，资金比较紧张，海航集团也没有做起来，国美商都对于它来说算个烫手山芋。国美电器还想把商业地产做起来，所以又还给了它们。”一位接近国美电器的人士称，前段时间国美电器曾邀请业内专业机构探讨过国美商都的下一步规划。

上述接近国美电器的人士称，这一行为是对黄光裕在狱中确定的“以物流仓储地产、商业地产开发为国美地产业务未来核心方向”思路的执行。2013年9月份，国美电器曾传出“500亿元投资物流地产”的计划。

多位业内人士证实黄光裕一直隐秘地掌控着国美电器的大局。“黄从未脱离过对国美电器的实际控制，包括其在狱中的时候。”

此前，有媒体曾曝出黄光裕将提前出狱，但最后被各方否定。

对于国美商都最终走向以及物流地产的布局、模式、发展计划，国美地产公司相关负责人对中国房地产报记者表示现在尚不方便对外透露。

不过，在业内人士看来，无论是迫于传统卖场持续下滑倒逼物流端口延伸，还是难舍地产情结主动拥抱新热点，国美电器的新地产业务都面临着一个激烈的竞争环境，周围群敌环伺。

“目前国内物流地产的格局已经初步形成，国美电器此时进入物流地产的命题能否成立还有待观察。”动力联行董事长梁春表示，国美电器的物流地产是依托专业卖场形成的“专业卖场+仓储物流”复合型物流地产，三大支撑点团队、资金、电商都存在短板，“挑战巨大”。

“但对方是黄光裕，我还是充满期待的，看他如何力挽狂澜！”梁春说。

暗中收回国美商都

国美商都是北京市2005年最大的土地招拍挂项目，也是国美系地产最大的地产旗舰项目，一度承载着黄光裕商业地产梦想。

但拿到土地后5年的开发过程中，该项目先后更迭了5任总经理；案名再三被推翻，定位一再更改，在黄光裕入狱后的2009年最终沦落为被变卖的命运。该项目在待售席上摇摆3年后才迎来海航置业。

2011年3月，国美商都与海航置业签署协议，海航置业以57.5亿元总价收购该项目约56万平方米的物业资产。没有想到的是关于付款、项目本身问题的纠纷时有发生，最终由于双方资金问题反目成仇、对簿公堂，该项目的发展停滞不前。

不过，随着事态的发展，上述熟知国美电器的人士透露国美商都已被国美电器收回。“国美商都现在处于重新规划阶段，整体思想、主要业态都在重构，希望跳出现在的市场竞争”。

“至少在商业想法上做出来了，能抓住有效供应机会的话还是有希望的。”上述接近国美电器的人士对其此前商业地产折戟扼腕唏嘘，“它是有机会有能力做起来的，但由于思路不清晰，战略不确定，白白错失了机遇。”

思路、战略不清楚反映到项目上是犹豫不决，定位上屡屡改弦易辙。国美商都正是国美电器在地产领域思路不清、战略不确定导致滑铁卢的写照。

实际上，国美商都更名及更换掌门人的背后是国美系地产业务本身的布局不清。

“这导致国美在地产业务方面一直缺乏系统战略导向，没有坚定的方向，因此尽管多元化起步不晚，项目地理位置也很有战略眼光，但并没有形成产业和品牌影响力。”中国购物中心联盟主任郭增利表示。

随着2011年王军辞去鹏润地产总裁职务，国美悄然开始加码商业地产和物流地产，收回国美商都正是试图重振商业地产最好的证明。“起码国美已经改变了过去对商业地产犹豫反复的态度，定位更加清晰明确，这很重要。”郭增利说。

布局物流地产

2013年9月，“500亿投资物流地产”的豪言把国美系地产拉入媒体和公众的视野，最近它又以低于市场价30%出手了北京鹏润家园108套房源，回收近8亿元。

这次推出的鹏润家园房源是当时出租的一栋楼，目前租户到期，开发商收回使用权后将整栋楼重新粉刷装修后再次对外出售。该项目位于北京西南二环的菜户营，销售均价为33000元/平方米，比周边二手房成交均价低了近30%。对于偏低定价，销售人员称是由于尾盘出售。

对此，前述接近国美电器的知情人士称，这是正常现象，国美电器现在的计划是进一步收缩住宅市场。配合集团地产战略，利用已有住宅项目回笼资金，反哺新地产业务展开。

鹏润地产方面相关人士曾对媒体表示，鹏润的物流地产将布局全国40多个城市，投资规模达到500亿元，涉及工业用地总面积将达2000万平方米。“做家电连锁本质上就是做物流，因为物流竞争是后台的竞争，包括阿里巴巴、京东和苏宁都很重视，国美在这方面相对偏弱，加强布局理所当然。但500亿元的投资更像是一种姿态，500亿元钱从何来？”长期研究家电领域的专家刘步尘进一步指出。

目前，国美电器的产业主要包括国美电器、大中电器、国美系地产，其中作为主要现金流来源的国美电器，盈利状况自2013年以来虽有明显改善，但利润状况并不乐观。国美电器2014年财报显示，其营业收入603.59亿元，净利润则为12.79亿元。“这些收入很难成为其发力物流地产的资金支点。”

资金之外，国美的物流地产还面临更多挑战。在国内物流地产初步格局已形成的情况下，国美做全国网络布局要挑战马云的菜鸟；做全国商场电商布局面对的是王健林的万达；纯粹物流地产要抗衡大佬普洛斯；还要面对在杀入物流地产中挑战绿地、万科等；最关键的是国美还要对抗“老冤家”苏宁的挑战。

2013年，国美物流地产投资计划首次流出时，有接近国美电器知情人士曾向中国房地产报记者透露，物流地产到底应该如何运营，国美也没有想好。而他之前接触的负责鹏润物流地产的营销总监和招商经理都已经离职，项目推进也没有任何进展。

中国房地产报记者随后联系到离职的两人，其称“缺乏核心领导人的决策，项目推进太慢，人员流动太频繁，而且公司的文化和环境也很难适应”。

至今，国美物流地产的最新进展尚不明朗，鹏润地产相关负责人表示暂不方便回应。据国美内部人士介绍，目前在建的主要还是西安等地的传统物流基地。

此外，国美曾提出的“假日货仓”类物流基地同样反响平平，但在业内没什么知名度。

“但他是黄光裕，出来后也许能再次挽国美的物流地产于狂澜，我很期待。”梁春说。

那个力挽狂澜的人

实际上，从2014年底至今年5月中旬，关于黄光裕保外就医和提前出狱的消息便层出不穷，并一度大幅拉升国美电器和大股东为国美控股集团的上市公司中关村的股价。

尽管之前有关黄光裕提前出狱的消息均被证伪，但这些流言主要基于，从2008年11月入狱到2015年11月，黄光裕的刑期正好过半，这是国内服刑制度中有关提前出狱的基本前提。

而多位人士指出，黄光裕在狱中“相当低调”，还获得了“改造标兵”的称号。提前出狱并非无风起浪。作为黄光裕在狱中亲自批示确定的发展方向，若2015年11月后黄确能提前出狱，其或能为国美系的物流、商业地产带来一些新气象。

在崇尚英雄的时代，黄光裕的个人魅力对国美电器影响深远。作为一个汕头人，黄光裕气质鲜明，粗犷火爆的风格也影响了国美电器的发展。

黄光裕曾称，“我做事的习惯，方向一旦明确，大概都想好，应该有三分把握，我就敢去做。并且要做就尽可能做大，一有机会绝对要出击。”

他信奉先占领市场后培养市场的扩张策略，先在规模上以绝对优势压制竞争对手。黄氏风格以凶狠的价格战大杀四方，国美电器早年的扩张之路异常凶猛；面对外资巨头百思买也毫不退让，黄光裕也被外界冠以“狼性”之称。国美规模最大的时候，在全国的门店多达1500家，当时国美还表示计划扩张至2000家。

如今的国美系，已退守保盈利，战略趋于保守，在新生战场一直丧失主动权。这种形势下的国美，或许只有在善于创造奇迹的黄光裕如狼似鹰的性格带领下，才能在来势汹汹的电商和物流侵袭下获得新生。