疑操纵业委会选举 祈福集团大盘模式遇困

具有近24年历史的大盘祈福新村，曾打下“中国第一村”的美名，并让开发该项目的祈福集团多年来享受着低土地成本和高回报的优势。但24年过去了，大盘依旧在开发中，该模式后期的管理、建设成为横亘于业主和开发商祈福集团间的一道鸿沟。

近日祈福新村再现业主维权。据数位知情人士向《中国经营报》记者爆料，从2015年4月25日至今，祈福集团及其所属关联单位派出大量保安、老师、医生、保洁员等人手，持已经勾选了属于“自己人”的候选人选票进行拉票。

小小的业委会究竟与大盘模式有何关联？

疑似操纵业委会

今年4月9日~6月22日，祈福新村业委会在进行五年一次的换届选举。这为期70余天的业委会选举，最终选定的11个人将决定祈福新村近20万业主未来5年的生活。

但正是这一场决定20万人生活的选举中，有数位知情人士透露称，祈福集团内部正在操控业委会的选举。“最初，共有76位业主报名参选，但其后的公示显示，50名业主因未按时交物管费而被取消资格。”前述某知情人士如是称。

经查阅《广东省物业管理条例》，该条例第三十条第一款中规定，业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约，不得有违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用行为。

但“这种可以取消竞选资格的情况一般指恶意欠缴物业管理费。此前深圳市南山区业主因拖欠管理费被告知 无资格参选 后，其向南山法院提起诉讼。法院最后的判决是：业主欠费不能参选业委会并无法律依据”，广东木棉律师事务所向律师如是称。

剔除了50人的竞选资格后，祈福集团还在剩余的26名候选人中进行主动拉票。据前述知情人士爆料称，从2015年4月25日至今，祈福集团及其所属关联单位派出大量保安、老师、医生、保洁员等人手，持已经勾选了属于“自己人”的候选人选票进行拉票。

“具体操作上，保安以地毯式扫楼，挨家挨户骗取业主签名；教师则亲自、甚至通过孩子发动家长，要求签名；医生利用看病，要求业主患者签名。如果业主不签名，则不发选票；如果业主扣留选票，则动手抢回。”一位祈福新村不愿透露姓名的业主表示。

并据了解，负责拉票的祈福集团保安、教师、医生等均有拉票的“考核”，“少则四五张，多则十来张。”某祈福新村业主如是称，“其中，因为教师拉的选票事关学位，不少家长只能被迫在祈福集团勾选的选票上签名。”

并据记者调查，在祈福集团派发的这份已勾选候选人的名单中，有徐百顺、关凤玉、陆剑锋、陆维新、吴直倩、黄致忠、罗巧瑜、梁建辉、简锦英等11人。其中多人被疑似与祈福集团有利益关系。

其中，9号陆剑锋其妻子为祈福文化传播有限公司员工、11号吴智倩其配偶为祈福新村半山幼儿园员工、15号林小玲为祈福新村度假俱乐部员工、22号吴建辉为祈福茶记茶餐厅老板、14号罗巧瑜为祈福新村员工等等。

对此，记者多次致电并现场询问祈福集团业委会以及物业管理公司，问及是否有组织保安拉票，以及为何替业主勾选这11个人。其中，祈福集团业委会方秘书回应称：“这被勾选的11个人为公司推荐人选，是担心业主不知道选谁，并无强迫业主之意。”而祈福物业管理公司则屡次拒绝回应上述问题。

屡遭投诉维权

开发了24年的项目，为何还对于一个小小的业委会恋恋不舍？近年来，除了业委会选举饱受非议外，祈福新村还多次因占用公共绿地、改为经营、上涨物管费、楼巴间隔时间长、小区消费贵以及电信基站等问题遭到维权。

以物业管理费为例，祈福新村其从2011年5月到2014年6月三年内两次涨价，升幅高达52%~79%。超出2014~2016年度广州住宅物业服务收费参考标准46%~77%。倘若按照2010年小区住宅面积计算，每年增加物管费不少于6542万元。目前，祈福新邨小区现在物管费为3.5~4.1元，电梯房为3.5元、别墅洋房类则为4.1元，远远高于周边南国奥园等小区。

其次，因为祈福新村远离市区，从最接近的地铁站长隆出发，到该楼盘依旧需要十多分钟的接驳线车程。即使到达小区门口，仍需要30分钟以上的步行路程才能到达半山上的小区住宅。因此，在祈福新村的10万常住业主中，有七八万业主接受楼巴服务。

但就是这出行必备的楼巴也屡遭业主投诉。据一位朱姓的业主向记者反映，除了物业公司提供的楼巴服务，政府提供的公共交通接驳线仍十分短缺，“出门难”问题一直困扰着这20万业主，并且一向价格低廉甚至免费的楼巴价格也上升至短线8元/次。而同区各楼盘往老城区的楼巴单程票价一般为每人5元左右，业主办理月票还可以优惠，多在150~200元之间，祈福新村的公共服务收费高出同区楼盘一大截。

而在侵占公共绿地上，经过比对祈福新村的规划图，发现祈福新村内的半山祈福大道、福荫路、祈福湖你我他超市本应属于公共绿地或者学校用地，地块编号分别为BC0104039、BC0104052、BC0104060和BC0104067。此外，祈福新村内的千色园便利店、康怡居便利店等小便利店也分别霸占了地块编号为BC0104050和BC0104048的公共绿地。

这就不难理解开发商对于业委会的看重了。根据《物业管理条例》规定，业委会有权代表业主选聘物业管理企业；而去年新出台的《广州市物业管理暂行办法》规定，小区共有部分收益归全体业主，业委会有权代表业主掌管这笔公共收益。

大盘难题

资料显示，祈福新村占地7500亩，自1991年建村至今已投入资金160多亿元，已发展土地逾6000亩，常住人口达10多万人，业主20多万人。祈福新村建设之初还曾以大环境、大配套、大交通的国际文化型社区著称。

然而，国际文化型社区却是个烫手山芋，业主口中屡屡涨价、占用公共绿地的祈福物业管理公司长期陷于入不敷出的泥淖。

据祈福集团公布的祈福物业收入支出表显示，2013年该公司总收入13420.99万元，总支出基本和收入持平为13401.13万元；2013年结余为负722.92万元，累计结余为负1180.13万元，而2012年累计结余同样为负数，为负457.22万元。

除此之外，大盘开发模式，随着入住业主越来越多，带来的弊端也渐现。由于大盘开发耗时较长，要成功地进行大盘开发，往往离不开政府的区域规划和建设。并且大盘开发不同于一般的房地产项目，一些城市配套功能需要小区自建。

于是乎，在物业配套和周边城市规划仍待提高的祈福新村屡屡出现“村民”维权。据记者了解，祈福维权小组总联络人朱钧镕从2006年便开始在祈福新村进行业主维权。

但频繁的业主维权并不能消减祈福集团对大盘模式的独钟以及对商业地产的偏爱。

该集团在2002年斥资30亿元进军佛山南海房地产市场，计划打造面积高达533.33万平方米的祈福南湾半岛。值得注意的是，该项目从2004年首批洋房和别墅入市至今，11年来一直处在销售状态。

2007年，祈福集团还将眼光投向肇庆，斥资38亿元发展港口物流、住宅房地产等业务，规划建成“肇庆祈福金利港”及肇庆最高端的国际社区“肇庆·祈福海岸”。

与此同时，祈福集团还开设涉足被业内视为“烧钱”的商业地产，旗下的商业地产为祈福养生街、威尼斯亲子街、祈福美食街、祈福物流综合园、祈福南湾半岛购物广场、祈福花山工业城、园林式酒家等等。

一方面要顾及物业管理带来的亏损，一方面想要着手募集到更多的资金投入新的项目以及新领域，祈福集团对资金的渴望不言而喻。

除了祈福新村内的数个“你我他超市”及便利店疑似占用公共绿地所建。该楼盘最初推出的高层洋房以及小高层容积率仅为0.80，但目前其新推出的组团，祈福天龙苑容积率为4.8，祈福万景峰容积率为5.34，祈福名都容积率更是到达6的高位。

为了尽快回笼资金，祈福集团还进行多番促销。从4月到6月，祈福三大高容积率的组团都推出了八五折至九折优惠。