王女士是上海浦东新区阳光城愉景湾项目的业主，去年下半年她在朋友的介绍下开始关注阳光愉景湾的房子，在综合考虑了项目的配套、学区等条件后于去年10月份签下购房合同，购买了一套阳光城愉景湾商品房。6月3日， 在上海浦东新区川沙新市镇的阳光城愉景湾售楼处附近王女士告诉《中国经营报》记者：“当时我们很多业主是在阳光城愉景湾项目宣称是观澜小学和南门幼儿园的学区房的情况下，为了孩子的教育考虑，筹措资金购买了当时川沙单价最高的商品房。毕竟观澜小学是该区域非常优质的学校。但没有想到的是，目前得到的消息是项目的学区划归川沙实验小学，而不是原先承诺的观澜小学。此外房子的结构与样板房不一致，飘窗设计与宣传不符，品质严重缩水。”
今年5月下旬，阳光城愉景湾售楼处，数百名业主向闽系房企——阳光城集团维权。据业主门介绍，开发商通过各种媒介宣传楼盘对口学区为观澜小学（南校区）。然而业主们近期获悉原来一直期盼的观澜小学根本就没有，该楼盘被政府主管部门化为川沙实验小学。不仅如此，房屋飘窗设计等细节品质上也与宣传存在较大差异。
不仅如此，记者在上海市城乡建设和交通委员会网站上看到，阳光愉景湾所系开发商上海迅腾博房地产开发有限公司因为未取得施工许可证擅自施工违反了《上海市建筑市场管理条例》第五十二条，被监管部门警告并罚款。
记者梳理了阳光城相关报道资料后发现，近年来，业绩飙升的阳光城维权事件也是接二连三。针对企业旗下项目维权事件的频发以及集团转型战略等问题，记者联系阳光城品牌部采访，截至记者发稿时，对方表示除了公司目前公开资料之外其他信息不便接受采访。
学区涉嫌虚假宣传 品质缩水
根据CRIC去年公布的9月1日至10月31日“上海商品住宅排行榜”权威数据，阳光城愉景湾一开盘就成为了上海销冠。据网易房产的报道，当时打出“迪士尼板块精装学区房”宣传口号的项目销售额高达20亿元。而对于选择该项目的很多业主来说“优质的学区配套”无疑是他们非常看重的一点。然而，这样一个当初力推宣传优质学区的销冠项目，近期却被业主们质疑消费欺诈。
阳光城愉景湾别墅项目的业主韩伟（化名）告诉记者：“阳光城愉景湾项目当时的销售均价就有3万多元每平方米，是川沙单价最高的商品房之一。而我们之所以选择在这里买房，除了看中该区位的发展潜力，最大的因素之一是看重观澜小学。然而，看房买房时候铺天盖地的 观澜小学 和 南门幼儿园 目前却不见了踪影。”
在当初项目的各种宣传中，记者看到，此前接受采访的阳光城愉景湾置业顾问陈小姐介绍项目配套的视频中，介绍项目配有南门幼儿园和观澜小学，另外在业主提供的纸质宣传资料中则有“学区环伺，教育资源一步到位”，资料介绍为南门幼儿园，观澜小学为其配套，不断强调此项目属于重点学区。
另外业主也为记者提供了开发商此前展示的两份政府文件，一份由浦东新区川沙新镇人民政府填写并盖章确认的《浦东新区新建住宅项目周边市政公建情况》表，其中明确显示周边公建配套情况为2014年9月实现首次开学的观澜小学（川周公路新校区）。另一份为阳光城愉景湾在与上海市浦东新区教育局资产管理中心的一份编号为2014026的《公建配套教育设施建设情况联系单》中，明确说明了截止至2014年5月，川沙新镇成南社区已建设完成1所初中（2013年交付的川沙南校）、1所小学（2014年交付）和1所幼儿园（2013年交付的绣川幼儿园）；在建幼儿园1所（C07-07地块）。不断强调和暗示购房者南门幼儿园和观澜小学学区房的保障。为此，不少业主在开发商各方宣传中，选择了阳光愉景湾这一均价并不低的“优质学区房”项目。
然而，日前业主得到消息得知，阳光城愉景湾项目配套学区目前没有观澜小学，而此前宣传的在建幼儿园1所（C07-07地块）即南门幼儿园目前也迟迟没有兑现。对此，项目众业主于2015年4月21日至浦东新区教育局信访办沟通学区事宜，至2015年5月18日电话给予信访回复内容，其回复内容为阳光城应有的公建配套未建设完全，因此暂时将其划入实验小学，而其暂时划分的原则为以川沙路为界，以保证小学生上学安全。
此外，维权业主代表韩伟还表示：“根据此前开发商的宣传，阳光城愉景湾项目的飘窗设计也是有一定标准的，然而从目前房屋建造来看，其中1,2，3楼窗户变窄，严重影响采光，4,5,19楼没有飘窗，飘窗变为高高的窗台，69平方米的房间的玄关也找不到了。可以说，开发商在建造房屋质量上大打折扣。”
维权迭起，收到“罚单”
《中国经营报》记者在采访中了解到，阳光城旗下项目各地爆发的维权可谓是层出不穷，其中福建和长三角区域是维权多发区。今年年初，中国之声《新闻纵横》报道了《丽水缙云县阳光城楼盘交付起纠纷 业主诉讼受阻》的内容，引起较大反响。而位于福州市浦上大道百花洲路上的“阳光城新界”项目更因为“不阳光”涉嫌欺诈的促销宣传以及未获得销售许可证就收取认筹预订金等而遭遇了大规模的维权。
在上海市城乡建设和交通委员会的网站上，记者看到了关于阳光城愉景湾项目开发商上海迅腾博房地产开发有限公司因为未取得施工许可证擅自施工，违反了《上海市建筑市场管理条例》第五十二条，被监管部门警告并罚款的公告。为各地维权频发的阳光城蒙上了阴影。
维权业主代表韩伟表示：“近来，阳光城在福建的项目也陆续爆发了大规模的业主维权，主要是因为房屋装修问题多多，业主无法安心入住。对于广大受到开发商诱导的阳光城愉景湾项目的业主来说更是多了一重的担心。现在阳光城愉景湾许诺的优质配套学区观澜小学目前已经浇灭了业主的希望，而开发商在房屋的一些细节设计上的出入也让业主对房屋质量等问题表示出了担忧。目前该项目涉及到将近1000户业主，并且大部分的业主都深受孩子入学的困扰。毕竟这里是当时该区域单价最高的商品房，很多业主都是看到了优质的学区配套才咬咬牙决定买这边的房子的。” “当然，出现问题我们可以商谈问题，可是从目前业主数次大规模的维权开发商方面的反应来看，项目开发商没有积极地回应，与当初看房时期热情推销的态度形成了强烈的反差。”上述业主表示。
高周转下的“口碑”危机
资料显示，阳光城集团股份有限公司是阳光城控股投资的以房地产开发为主营业务的上市企业， 1995年始创于福州，2012年管理总部迁至上海。在企业官网上的公司介绍上，记者看到，作为一家业务涵盖房地产开发、物业管理、商业运营的全国化品牌地产开发集团，阳光城集团坚持“精准投资、高效运营、适销产品”的核心竞争战略，着力打造和提升企业的投资、营运及产品能力，精准把控市场节点，实现资金的快速周转和产品的高溢价。
然而，在企业高周转的发展过程中，各方面的问题也随之曝露出来，克尔瑞机构分析师房玲告诉记者：“阳光城的净负债率比较高，融资成本也相对偏高，这个长期来看肯定是需要去改善的。”
根据克尔瑞数据，阳光城公司2014年实现销售额230.7亿元，在行业面临调整的背景下仍然比去年实现一定的增长。投资方面，公司一直坚持“精准投资”的拿地理念，精选布局城市，2012年年底大举进军以上海为主的长三角区域。年初公司在杭州和福建泉州共获取三个项目，随后在终端市场面临较大调整的情况下，公司审时度势，明显放缓了拿地节奏。
“从公司发展战略方面来看的话企业目前在加强转型，之前就有说做医疗健康方面的。还有在金融方面的合作，跟中民投的合作，跟很多企业合资设立海峡人寿。从而促进公司业务多元化，金融合作加强对企业未来改善融资之类的也有帮助。阳光城多元化的路线是清晰的，按照目前的一个趋势，在大健康、大金融板块或会发力。本质上符合其轻资产的业务模式。”房玲分析表示。
财经评论员严跃进指出：“从阳光城2014年的战略导向来推算，不排除会在三方面发力：第一在上海等城市中心优质地带开发新项目，体量可能不大，但可能凭借其资金实力，能够为后续项目高价出售创造条件。第二是积极在新业务上进行开发，比如在长三角积极推进金融业务。第三则会积极推出再融资计划，按照目前一个战略扩张的步伐是很有必要的。”
然而，也有业内分析师指出，阳光城的多元化战略转型目前来看没有什么成果。房玲表示:“目前来看,阳光城的战略转型其实没啥成果出来，特别是大医疗健康方面一时半会不会有效果的，跟中民投的合作、还有海峡人寿的建立更多的是外界对他看法的影响，实际利好也要过段时间。”
一位不愿具名的业内资深人士表示，阳光城的高周转发展模式下一些弊端也被暴露了出来，比如各地频发的维权事件以及收到政府罚单方面。企业的过快扩张而无视相关的管理条例以及兑现宣传上的承诺等等，对于企业长期积累下来的口碑影响不容小觑。这也是目前很多战略扩张的房企所必须警惕的问题。否则从项目营销的角度看，如果维权多，很容易产生负面效应。如果出现维权的事件，那么本质上要求后续战略扩张方面积极做细。
本文来源：中国经营报
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王晓易_NE0011
