红星商业增重合作项目 推“价值合伙人”

红星商业唐山项目负责人胡宁向商户介绍项目情况，唐山是红星商业第一个输出资产管理服务的合作项目

“520”被疯狂刷屏的这一天，上海虹桥元一希尔顿酒店二层的一个大厅内，红星商业10余位区域管理者迎来值得纪念的一天，在这个日韩民族聚集地，以这些核心业务管理者为基础的红星商业团队将正式开启“走出去”的道路，他们被定义为红星商业的“价值合伙人”，一年之后其中部分人会有“自己的项目”，为合作者提供资产管理服务。

2015年红星商业终于可以有拿得出手的业绩来证明自己加速布局商业地产的成绩，北京爱琴海购物中心年租金超过1亿元，成千上万的年轻人从北京各区相约至此，在周末和用餐高峰期，等待停车的队伍常常排到了三环辅路上；旗下第一个“双MALL”也在昆明开业，主力店之一的家乐福超市在开业当天创出了全国最好业绩。

然而红星商业仍是一个后来者，在自持商业刚刚进入繁荣期的同时，商业地产的行业大变局也拉开序幕，华润、中粮、凯德置地都对新增购物中心慎之又慎，万达干脆宣布将住宅甩给万科以此开启轻资产化道路。

红星商业总经理李嘉对记者表示，“我们也在反思，就是我们需要速度，还是需要质量，还是需要它的热度？”李嘉表示目前红星商业内部已经达成共识，新的目标是保证红星购物中心的运营质量，“每一个项目做成作品”。

首先是声音的变化。在5月20日举办的合作伙伴年会上，红星商业也没有再提2020年开业100个红星MALL的目标，转而宣布要对外输出“资产管理服务”。

从与红星商业董事长张华容领衔的管理层对话中，红星商业团队透露出极强的服务输出意愿。唐山爱琴海项目计划2014年完成招商，2015年将成为红星商业首个以资产管理输出形式合作开业的购物中心。目前广西、杭州、兰州等地还有其他项目正在接洽接收商管服务。

红星商业认为自己的优势在于可以提供全产业链的商业管理服务，从拿地前期的咨询，到后期运营维护，红星商业把各个节点拆分成不同的模块，既可以提供单模块的服务，又可以提供整个链条的管理，同时还能通过股权合作等方式共同开发。

目前的合作者多来自存量市场，唐山、广西是其中的案例。住宅开发行业门槛较低，大量矿产、建筑等企业行业企业进入房地产领域，但近年来政府出让的综合性用地增加，其中的商业部分称为缺少经验和团队的开发者头疼的问题。

用李嘉的话说，“有些地产商有地、有钱，不怕浪费，但是不知道这个商业怎么干，应该招谁来”。

业内的担心来自于红星商业的运营管理底子是否够厚，2015年可能实现开业的购物中心只有5个，尽管2016年这一数字会达到11个，但在项目动辄上百亿的房地产行业，其规模仍然偏小。

红星商业认为，其自身优势主要在两个方面。以张华容为首的商业团队足够专业，张华容是是国内最早一批从事商业地产招商运营的资深一线操盘手，15年以上的高层从业经验让她对这个行业和红星商业都足够了解。李嘉，红星商管公司总经理，曾负责执掌国内最知名的商业管理公司运营工作多年。这个团队中包含了来自万达（王东、张波、陈煜，孙环宇、董越等）、世茂、恒盛、天虹等知名商业地产公司出身的操盘手们，他们经历了商业地产从百货到购物中心繁荣交叠，对项目运作和行业变迁有着切身体会。

另一个优势产生于红星商业自身的模式。红星集团的业务涵盖家居、地产、商业，集团正在重新整合这三块主营业务，大量“家居+商场”形势的购物中心将会出现在红星的项目中，这种“家居+商场”的组合中，红星美凯龙作为红星在家居行业里领先的自有品牌，能给整个商业项目的招商带来引领效果，再加上红星太平洋影院，以及跟红星商业合作紧密的永辉、大润发、家乐福等超市品牌，以及世纪星真冰场等，稳定的主力店搭配给红星购物中心能带来更强的招商吸引力。

在后期运营中，家居和商场的客流能相互支撑，美凯龙和爱琴海两块品牌也能产生正向的相互支撑作用。

红星商业将此次调整方向定义为“融合”，家居和商业的“1+1”融合，红星商业和项目开发者的“1+1”融合，前者形成商业项目招商运营中的资源优化，后者形成开发期的资源合作，在内外部资源的重新整合后实现红星商业更强的品牌输出力。

在此之前红星商业自持项目全部采用内部委托的模式进行运营，相关负责人介绍说，红星商业和红星地产之间相互独立核算，红星商业现有项目接手自红星地产，在集团内部两者之间签订有正规的服务合同，所以承接资产管理服务对红星商业来说可谓轻车熟路。

在具体操作上，红星商业为实现资产管理服务的可复制，根据不同城市建立了A、B、C、D四种主要模型，每种模型再进行拆分细化，以方便承接不同环节的业务。

为了激励团队，红星商业提出了“价值合伙人”的概念，顾名思义红星商业要在公司和托管链条上各核心业务模块之间建立更为灵活、相互依赖性更直接的价值联系。以此为基础这些模块负责人能获得更大的自主空间，他们可以直接从项目所得到收益，但同时也必须向公司证明自己的价值。

在这种“再创业”思维模式的激励下，红星商业的合作项目将会在未来两年内迎来数量上的明星提升。

据红星商业判断，商业地产领域将很快进入存量时代，地价高升、市场趋于饱和导致新项目开业难度增加，同时大量的存量资产等待盘活，这个存量资产就是红星商业未来一块主要市场。

“把死资产盘活，也是我们重要的一个价值点”，红星商业副总经理王东表示，如果开发商不能把商业项目做活，在银行贷款、资产增值等方面就会进入恶性循环，红星商业的价值正在与盘活资产，甚至在后期去衔接基金或国际资本。

李嘉认为传统地产商“需要快速运转，现金流回来以后，不管是经营贷还是开发贷，才能很好的做下面的。但是如果产业链慢慢减速了，或者断了，对公司整体的风险是非常巨大的”。

红星商业要做的就是成为化解风险的能手，以乙方身份实现开发商商业资产的良性运转，为开发者提供稳定的现金流，红星商业从中获得收益。红星商业输出资产管理服务的模式也会随着合作量的上升而需要大量人才匹配，另一方面价值合伙人如果能从合作项目中获得更多收益，红星商业自有项目和合作项目的比例也需要控制在一个合理范围内，以便维持公司品牌价值的最优化。