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救市政策未改重创局面 鄂尔多斯房企欲破产重组

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3月30日,一系列利好政策袭向房地产领域,但鄂尔多斯并未因新政的到来有些许的涟漪。在鄂尔多斯最发达、人口最多的东胜区,大道两侧林立着一幢幢未完工的楼盘,空洞洞的窗口加上灰黑色的身影,令人触目惊心。

中房报记者 李克纯 鄂尔多斯报道

“起早贪黑都挣不到钱。”操着一口浓重西部口音的周玉峰说。

周玉峰今年45岁,在东胜经营着一家小商铺。几年前,他是何等风光,手里握有一家大酒楼和一支车队。“要不是钱要不回来,我也不至于沦落到这一步。整整470万元啊,一分也没有要回来。”

周玉峰的钱在鄂尔多斯那个近乎疯狂的年份里通过民间借贷的方式流向了房地产企业。但鄂尔多斯房地产市场在2011年年中遭遇重创,财富大潮开始退去,裸露出一幢幢烂尾楼和数不清的债务。

3月30日,一系列利好政策袭向房地产领域,紧接着央行降准释放流动性。利好政策引起了市场普遍的热情回应。但当4月中旬中国房地产报记者来到这个被外界称之为“鬼城”的鄂尔多斯时,这里并未因新政的到来有些许的涟漪。

在鄂尔多斯最发达、人口最多的东胜区,大道两侧林立着一幢幢未完工的楼盘,空洞洞的窗口加上灰黑色的身影,令人触目惊心。

这些建筑都砸在了开发商手里。

“东胜区80%左右的地产商都已资不抵债。”鄂尔多斯一家大型房地产企业的负责人表示,一些多元化企业则暂缓了房地产项目开发。

这些企业希望可以破产重组,通过剥离不良资产轻装上阵。这样的想法它们与政府部门有过多次沟通。

4月初,鄂尔多斯市政府曾召集地方法院和部分房地产企业代表开会,探讨重组事宜。探讨的结果是,提出可以先由两三家企业进行破产清算尝试。

鄂尔多斯市中级市人民法院一工作人员在4月29日对中国房地产报记者表示,是有一些房地产企业有这样的想法,但目前还没有收到企业的破产申请。

“企业想破产,但政府不让,不肯放开。”一位接近鄂尔多斯市政府的人士表示。对于房地产企业的破产申请政府是有担忧的,一下子都破产清算,政府和银行都承担不起那些“灰黑色”的负债。

现在,周玉峰很悲观,不知道什么时候能拿回那些钱。

冷清!冷清!

在房地产市场这个暖春,鄂尔多斯的房地产企业并没有太多的欢愉,它们脸上展现的是一种无以言说的痛苦与漠然。

“‘3·30新政’等一系列政策对于其他二三线城市是利好的,但对于鄂尔多斯房地产市场一点儿用都没有,这里的问题是房子过剩。”万正投资集团负责房地产的王总经理说。

鄂尔多斯市住房保障和房屋管理局提供的数据显示,2014年,鄂尔多斯市商品房销售面积为293.91万平方米,同比下降32.02%。

“我们家就有3套房,我有一套160平方米的房子,我母亲住一套140多平方米的电梯房,奶奶也有一套近140平方米的电梯房。谁还需要再买房子?”周玉峰说。

更让周玉峰心寒的是,2010年自己以每平方米1万元左右购置的房子,现在均价是每平方米四五千元。同期为奶奶购置的电梯房,均价也从1万元/平方米降到了现在每平方米6000元左右。

数据显示,2015年1~3月,鄂尔多斯市住宅成交均价为4009.15元/平方米。“整个市区的房价都是拦腰砍,即便价格降成这样还是没人买。”

市场冷清,房地产公司更冷清。在当地有一定知名度的房地产公司铭鑫地产办公楼内,偌大的总经理办公室只有一名工作人员,称总经理和副总经理都不在。中国房地产报记者多次拨打总经理电话均处于关机状态。

鄂尔多斯地产商陈东(化名)说,铭鑫地产的情况算是好的,很多小房地产公司已经集体放假,老板都不在本地。“关门的也很多”。

东胜最大的开发商万正投资集团的大厦一楼,空调开得很足,下午2点半上班时间,工作人员还是来往不断,但保安人员的工资已经调低了。依托酒业起家的万正,曾和东胜区政府合作开发了大半个铁西新区,一期时销售尚可,但二期几乎全部空置。一位接近万正投资集团的知情人士透露,万正集团有100多亿元贷款,每年利息就有10多亿元,同样艰难。

“我们的利息没有外界传言的每年十几亿元,但也有好几亿了,资金链压力确实很大。”王经理表示。

在东胜市,中国房地产报记者也走访了多栋新楼盘或未完工楼盘,其售楼处均是大门紧闭。在东胜一个名为凯创·城市之巅的售楼处,附近市民向中国房地产报记者介绍,2014年年底,曾有讨债人在售楼处住了3个月,自那以后,这个售楼处就没有再开过,“不敢开了。”

据陈东介绍,鄂尔多斯的多数售楼处只有跳楼价抛售时才会有人。“尽管这样的抛售往往也难以找到接盘者。”

鄂尔多斯市政府更是对房地产避之不及。鄂尔多斯市城乡建设委员会办公室主任对中国房地产报记者称,“住建委不负责房地产,想了解情况去找房管局。”

鄂尔多斯市住房保障和房屋管理局一办公室工作人员坦言,“我们不希望媒体关注或发布有关我市的房地产销售、库存情况,因为数据不好看,一旦发布又会引发一波新探讨。最好不要提鄂尔多斯的房地产了。”

中国房地产报记者曾联系多位鄂尔多斯房地产企业希望交流新政下它们的发展策略与机会,也均被拒绝。

破产的想法

在这一市场情形下,很多企业暂缓了房地产业务投入。这些企业在房地产市场都曾风光无两。

2015年开始,万正房地产已停止新项目开工,集团部署的主要工作是消化存量。另一方面,它们又开始做回酒业。

在2008~2010年大力扩建房地产的鄂尔多斯羊绒集团也暂缓了房地产项目开发,有些房子以成本价卖给了员工。“价格特别低,以职工分红、绩效等抵消房价。”

外界称,截至2014年年底,鄂尔多斯羊绒集团房地产业务累计亏损达30多亿元。

与鄂尔多斯羊绒集团采取类似措施的还有以煤炭为主业的伊泰集团和锡盟煤炭等企事业单位。此前,全国煤炭企业排名第20位的银泰集团动作很大,其房地产业务曾从鄂尔多斯市扩展到呼和浩特市,以及多个外省城市。

“后来煤炭不行了,(伊泰)没钱开始拿房子还债。”陈东表示,今年伊泰的房地产业务全部停止,学习鄂尔多斯羊绒也把一部分房子卖给了员工。

2014年,楼盘抵消债务的做法在鄂尔多斯很盛行。

这些企业希望从房地产领域抽身,投身到政策鼓励的新兴产业中去,如煤化工等。

但对于大部分中小企业来说,它们没有其他业务支撑。这些中小房企在发展过程中大部分是从民间吸纳资金,高额的债务目前是其沉重的负担。

据陈东介绍,在鄂尔多斯房地产市场鼎盛时期,几乎每天都有新注册的房地产公司出现。而这些公司70%以上都是从民间吸纳资金,折算成年利率高达30%,有时短期过桥资金利率可达1毛。随着财富大潮退去,这些数不清的债务成为其不可承受之重。

楼市没有销量,收入没有来源,集资不再有通道,而借贷本金和利息还在一路翻滚。这对企业来说是个恶性循环。“我们当地农商行是‘驴打滚’的借贷方式,今年你的利息可以不还,换算做本金,下一年以新增本金计算利息。这意味着你原本借1亿元本金,过两年本金就是2亿元,利息也是越累越高。更多的银行规定是3个月还不了利息,就要罚息、起诉。”陈东说。

不久前,在东胜区政府召集的座谈会上,有房地产企业提出了依法破产的建议。“利息无法支付,资产包袱背不动,不如清算资产,重组转型。”参与过是次座谈会的房地产企业人士表示。

最后商定的结果是,先有一两家企业试验性破产,由法院和银行探索一条可行的后续资产处置办法后,再逐步放开。

“自建国以来,鄂尔多斯还没有处理过破产案例,我们也在研究学习。”上述鄂尔多斯市中级市人民法院工作人员表示。

“这个事要做可费劲了,短期内出不来。”上述参与过是次座谈会的房地产企业人士表示。

破产之外,还有企业尝试合并、联营等形式,推动企业、项目整合重组。2014年9月份,52家鄂尔多斯涉房企业组建为大东联联盟集团,欲进行资产性重组,破产不良企业,组建优质资源,在文化旅游、健康养老、电力能源、现代农牧业等市政府倡导转型的领域分一杯羹。泰恒房地产公司也牵头组织了24家企业进行整合重组。尽管步履维艰,但抱团取暖无疑是一种积极尝试。

“这些企业都是鄂尔多斯城市建设的重要参与者,如果任由它们倒下对于区域经济发展将是重大损失。如果能找到退出通道,转向新兴产业,对鄂尔多斯的发展作用不可估量。”上述参与过是次座谈会的房地产企业人士表示。

产业升级

经过这一轮的资产泡沫,鄂尔多斯市政府也在倡导更多的企业投向新兴产业、产业升级领域。

鄂尔多斯市发展和改革委员会相关科室负责人也表示,鄂尔多斯市一直在推动向现代装备制造和现代服务业转变,旅游业正是现代服务业的突破着力点,由于旅游行业与其他产业关联度高,也成为城市转型的重要驱动。

“按照‘十二五’规划,到2015年底,鄂尔多斯旅游业收入要达到220亿元。为促使鄂尔多斯在文化事业与文化产业达到新的‘制高点’,我们也要求各部门各行业互联互通,提高文化旅游便利程度、服务水准和景区环境等。”上述鄂尔多斯市发改委负责人称,“鄂尔多斯市的自然、人文景观都很丰富,只是以前人们对鄂尔多斯关注点更多集中在房地产、煤炭,忽略了旅游产品。”

他认为外界对鄂尔多斯的忽略不止于此。“由于外界对鄂尔多斯房地产市场关注过多,总以为鄂尔多斯房地产是支柱性产业,实际上鄂尔多斯‘十二五’规划中房地产总产值是200多亿元,GDP规划是4000多亿元。”上述鄂尔多斯市发改委负责人强调,房地产对鄂尔多斯经济的打击并不像外界误读的那样是毁灭性的。

谈及下一步经济发展,上述鄂尔多斯市发改委负责人称,鄂尔多斯支柱性产业煤炭经济正在寻找新出路,而随着2015年财政收入恢复性增长,以及到2015年底中心区人口新增48.2万人总计达到115万人计划的实施,城市将逐渐走出阵痛,平缓发展。

“瘦死的骆驼比马大,过去鄂尔多斯城市发展还是打造了非常漂亮的城区,完善的公共设施,随着2015年去库存政策实施和产业转型引导,我相信这一年鄂尔多斯的经济和楼市会发生很大的改变和提升。”上述鄂尔多斯市发改委负责人表示。

在陈东看来,尽管政府的消化存量政策效果有待考验,但发展生态休闲度假住宅、分割产权式度假公寓、产权式酒店还面临诸多挑战,但他认为政府这条路子是对的。

“从长远来看,消化鄂尔多斯的房地产库存必须依托旅游文化产业。现在对政府最大的挑战是打造一个营销痛点。比如迪拜以‘沙漠超级奢华都’吸引来自全世界的游客,鄂尔多斯如果能找到这个亮点,吸引来自全国,甚至全世界的游客,盘活这点房子完全不是问题。”陈东说。

更让陈东感到欣慰的一点是,政府加大了煤电产业、煤化工等深加工产业的转型。“矿产PVC在国际发展前景特别大,鄂尔多斯正在加大这一规模。”

现在鄂尔多斯两条通向华南、华北的超高压输电线路已经获批。这意味着煤炭通过当地深加工,空中向全国输送的清洁能源方式已经实现。

“现在大城市的火电都关了,但城市发展还需要电,通过空中向全国输送清洁能源对鄂尔多斯煤炭企业和城市经济来说,都是一个复苏的好机会。这些复苏了,就会引流人口,提升经济,盘活我们手中的房地产。”陈东说。

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