"被豪宅"充斥成交 一季度北京高端市场成交暴涨

自从去年底就被市场关注并预测将于今年开启的“豪宅大战”，目前第一阶段的战果已然汇总，但称为“大战”似乎还颇有些勉强——一方面，随着改善型需求的入市，许多在去年开始推盘的高端住宅陆续收获成交，第一季度北京单价超过10万元/平方米的住宅成交114套，与往年同期30套的成交量相比，暴涨2.8倍，刷出了这一市场的存在感；但与之同时，目前在售的高端住宅基本是去年开推的，今年2、3月间的新增供应为零，“大战”似乎并不确切。

究竟是未到开盘期，还是继续在等政策，抑或今年的“豪宅大战”压根是一个假命题？拜“3·30新政”所赐，对于并不追求“速度与激情”的高端市场而言，发力时机尚在未定之中。

“被豪宅”充斥成交

一季度高端市场成交暴涨

机构数据显示，今年春节后将入市的单价超过5万元/平方米的纯新盘接近20个，其中预估单价超过10万元的项目也高达13个，将提供顶豪房源千套之多，达到历史高峰。相比此前这一区间市场每年不到200套的成交量，业内普遍认为今年将是“顶豪元年”。

从刚发布的今年一季度豪宅市场的表现来看，北京高端市场成交量暴涨，单价超过10万元/平方米的高端住宅成交114套，与往年同期30套的成交量相比，暴涨2.8倍。

不过，如果仔细分析成交结构，会发现这一“暴涨”中或多或少有些巧合的成份，在高端项目超过80亿元的成交额中，盘古大观的成交就达96套，均价为107705元/平方米，总金额为68.17亿元。如果刨除这单一爆发性事件，大部分顶豪的销售套数都在个位数。

因此，业内人士认为，如果刨除盘古大观集中成交的因素，今年1季度的豪宅成交水平其实只是与往年相若，甚至平平。

不过，虽然“顶豪”的成交水平暂不足以支持“豪宅大战”已经到来的论断，但在入门级高端住宅市场上，成交却欣欣向荣。亚豪机构的数据显示，仅在3月份，北京59个报价超过6万元/平方米的公寓中，共有24个公寓产品实现成交，累计出售189套公寓产品，成交总面积达2.91万平方米，环比分别上涨87%、86%。

但是冷静分析后不难发现，3月的高端公寓的整体成交均价为61617元/平米，环比下降了19%，可谓大幅下滑。这其中的主要原因是入门级产品的占比太高，在成交中，套均总价在1000万元以下的房源共成交105套，占总成交量的比重为56%，套均面积在200平方米以下的则占比高达68%。

这在事实上说明，豪宅市场的高端消费需求并没有一夜之间凭空增加，更多的购房人是在购买改善型和入门高端住宅之间重合的产品。这类客群“被豪宅”的特征突出，总体购买力有限，而正是如此，“3·30新政”带来的首付降低等效应才对其购买行为发生了积极的促进作用。

渐去渐远边缘化？

别墅市场还在等风来

针对第一居所的公寓豪宅市场还在引而不发，主打“第二居所”的别墅豪宅市场更不景气。亚豪数据显示，今年一季度北京别墅市场共实现成交344套，环比2014年四季度减少了近五成，而同比去年一季度，也减少了四分之一，并创造了2008年之后，近7年来的一季度成交新低。

另外，开发商对于别墅产品的供应也在急剧收缩，今年一季度北京别墅市场仅有2个项目入市，环比2014年4季度减少7个，同比2014年1季度减少9个。

分析机构认为，别墅市场受限购和需求透支影响，长期以来一直处于消耗需求的阶段；另外，由于周转慢、占用资金高，开发商越来越倾向的高周转路线很难实现于别墅市场，供需双方都“冷淡”的态度造成了市场恶性循环。

不过，业内人士仍认为，近期的降息、下调二套首付比例以及营业税5改2等政策将惠及中端改善需求与别墅产品的重合区域，对整体市场预期的抬升也有作用，因此市场转暖也并非没有机会。

另外，别墅市场也与公寓豪宅市场一样，目前正是中低端产品当道，其中套均价格500万元和500万-800万的合计占比超过五成，而千万元级以上产品的份额仍在缩小。

“大战”将在下半场

大量“顶豪”拟年中入市

数据显示，继2月零供应后，3月北京在售报价超过6万元/平方米的公寓再次出现零供应。

对此，亚豪机构副总经理高姗分析认为，公寓豪宅市场连续2个月的供应短缺，一方面是来自于春节假期影响；另一方面原因是进入3月后，全国“两会”的召开，使大多数开发商格外关注“两会”上关于房地产市场的政策信号，并不急于向市场推出楼盘项目，再叠加年后部分房企仍在针对全年销售策略进行调整的因素，都致使3月公寓豪宅市场供应量亦受到影响。

“顶豪市场是个很特殊的市场，相对来说，新政对他们的购买力和购买意愿的影响是最小的，因为他们更在乎房屋的品质和口碑。”远洋地产的销售负责人徐海伦告诉记者：“由于2013年以来入市的高价地块为数不少，很多项目的拿地综合成本都达到5万元/平方米以上，为了保证利润水平，做豪宅乃至顶豪是唯一的选择。因此今年的高端豪宅市场一定会在产品水平上、供应量上都达到往年难及的高度。”

徐海伦同时认为，上半年注定是顶豪入市的淡季，这是因为顶豪打造的时间远比其它住宅要长，因此即便同时拿地，入市时间一定也会晚上许多；同时，由于目前园林景区还没有达到最佳观景效果，很多项目暂不开盘；此外，由于顶豪的蓄客时间很长，为了避免“开盘遇冷”带来的不利口碑，开发商更会主动选择延长项目蓄客期，“上半年宣传，下半年入市，快到年底再成交”是必然出现的，因此今年的豪宅大战主要还要看“下半场”。

可资佐证的如备受关注的融创农展馆、东直门等项目，记者从相关人士处了解到，这些项目都还在“做开盘前的最后准备，如各种展示区、宣传方案、景观优化和细节收尾，最快也要几个月。”

另一位业内资深人士则告诉记者，今年以来陆续出现的豪宅报价不断突破上限，本身并不能证明这一市场将要爆发，“越来越高的报价，其中主要原因还是优质地块的地价上扬，并不能说明市场的供求关系发生了变化，这一市场也远未到供不应求的程度。相反，年内供应的扩张，会让顶豪间的竞争更加激烈。”记者 胡喆