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“新三亚”楼市生态图 限购让步转型

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■中国房地产报记者 李红梅 三亚报道

北纬18度是三亚的开发商们最喜欢向岛外来客描述的坐标,空气、温度成为这座旅游城市对外的大卖点。现在正是三亚传统的旅游和售楼旺季。

“我们先到海口,再到的三亚,还没有最终决定要不要在这买房子。”韩阿姨刚退休,和老伴一起来三亚过冬,经常会跟随不同的看房车去海边看房。

有资料显示,每年冬季在海南的北方老年人达到70万人左右。三亚的公交车上,像韩阿姨一样的老人比比皆是,这也让三亚一半欢喜一半忧。大量的“候鸟老人”及不断增加的外来人口时刻考验着这座城市的管理和服务水平。

三亚市住房和城乡建设局(下称“三亚市住建局”)相关负责人对中国房地产报记者表示,国际旅游岛推出4年来,三亚市商品房年均销售一直保持在100万平方米左右,销售均价在22000元/平方米左右,2014年重点工作是引导开发商转型升级,向旅游地产、商业地产等方向发展。三亚市国土环境资源局(下称“三亚市国土局”)相关负责人亦向本报记者表示:“未来,三亚会进一步减少纯住宅土地供应,倾向于商业、旅游、文化娱乐以及保障房建设为主。”

开发商的挑战

在三亚大东海广场的一个十字路口,一群拿着楼盘广告宣传单的业务员正忙着向路过的行人推荐楼盘。在这些业务员中,小张到三亚不足一年,每天给楼盘项目约客是他的主要工作。小张说,在带客成交后他可以拿到一笔提成,像他一样的业务员很多,他们是三亚开发商一向钟情的分销商。

“迎宾路那块的楼盘分销提成已达到8到10个百分点,高的甚至到15个点。”一位海南本土开发商感慨三亚老城区的房子销售血拼状态。在清水湾“大三亚”一带的分销商一般可以提3到4个百分点。

在三亚市迎宾路上,一位不愿具名的开发商指向中铁置业大楼所在的位置。2009年底,中铁置业击败18家开发商,以16.8亿元夺下当年三亚地王。这是一幅既不靠海也不位于市中心的用地,单价在1500万元/亩。

在中铁置业广场大楼上,拉出了“19800元/平方米”的大横幅。而这个项目在2011年入市时,首次开盘起价为2.6万元/平方米。

“由于当时拿地正赶上国际旅游岛获批时期,价格高,又赶上楼市调控政策,这个项目入市后压力较大。我估计这个项目会亏损。”前述开发商说,同等地段的房子其他开发商拿地价格差不多只有中铁价格的一半。

当然,北纬18度不只有三亚,还包括了保亭黎族苗族自治县全境、陵水黎族自治县全境、乐东黎族自治县全境,以及绝大部分五指山市、部分琼中黎族苗族自治县、部分万宁市、部分东方市。这也形成了“大三亚”的概念。

因此,这也成为吸引诸多知名地产企业前去的理由。仅在海南省陵水县,由富力开发的富力湾就占地2500亩,而旁边不远处的雅居乐清水湾占地更是高达1.5万亩。

碧桂园·珊瑚宫殿属于后来者,与当地开发企业合作进入清水湾,打出“只要三亚二分之一的价格、买海南清水湾无敌海景房”的招牌。于是,同在清水湾,与碧桂园一墙之隔的雅居乐项目为了应对竞争,两个月内连续五次降价。

岛内高调营销,岛外大规模撒网,就在万科、雅居乐、富力、碧桂园等大房企拼人员、拼资本、拼营销费用的时候,更多的中小项目则采取与分销商合作。

碧桂园海南区域营销总经理梁智翔在接受中国房地产报采访时表示,截至今年11月22日,碧桂园在海南的项目已经达到6亿元内部认购,客户主要来自高寒地区,以度假和养老为主。

后旅游岛时代

“三亚的存量房大约在200多万平方米,2014年我们主要是引导企业转型升级。”三亚市住建局房产市场管理科科长陈宗芳表示。

陈宗芳透露,转型的方向包括旅游地产、商业地产等。“三亚楼市目前的产品结构,住宅仍占主要部分,这一比例将逐渐缩减。”

回顾三亚的房地产行业也经历了几起几落。20世纪90年代初海南省办特区之时,上千家房地产公司蜂拥而生,仅三亚就有房地产公司三百余家。

1993年,国家实行宏观调控,三亚上百万平方米的在建商品住房成了“半拉子”工程。三亚市政府大约花费5年时间,收回上万亩闲置土地,处置了约100平方米的“半拉子”工程。

2003年,三亚市商品房销售备案面积仅为16.79万平方米,其后以24.4%的年均增长率持续增长,到2008年突破百万平方米大关。商品房销售均价也从2003年的3300元/平方米,上涨至2009年的1万元/平方米。

2010年是三亚楼市的转折点,当年年初,受海南国际旅游岛建设获批利好因素的影响,商品房销售均价从1万元/平方米跃升到2万元/平方米,之后三亚的商品房均价一直保持在2万元/平方米左右。

2010年宏观调控政策出台,三亚的房地产市场也受到了明显影响,商品房销售从2010年的120万平方米下降到2012年的90万平方米。

2013年三亚市的商品房销售有所增长,达到140.67万平方米。国际旅游岛推出4年来,三亚市的商品房也一直保持在100万平方米左右。2014年1~8月份,海口新建商品住宅网签成交共10528套,比去年同期减少17.4%;三亚成交共6183套,减少35.7%。今年以来海口和三亚的新建商品房成交量都有所减少,但仍高于2011年、2012年同期水平。

限购让步转型

“5分钟的路,旺季开车要40分钟。”外来的购房者增多也引起了本地市民的抱怨。

“每年来三亚人数的增多,给三亚市基础设施提出了极大的挑战。”陈宗芳坦承,这也让三亚市政府下了更大的决心转型升级。

为了吸引更高端的人群,三亚不再审批80平方米以下小户型住宅用地。在市场人士看来,此“限建令”的推出标志着三亚市房地产转型正在加速推进。

三亚市国土局相关负责人表示,当前三亚撤镇设区的工作正在进行中,土地供应也会配合整个城市转型升级。

撤镇设区调整后,三亚市将辖4个区:海棠资料团购论坛)区、吉阳区、天涯区、崖州区。此后,三亚将作为一个整体的城市来规划建设和管理。

原本打算国庆节取消限购的三亚市住建局到“十一”长假结束时,并未期对外发布取消限购的政策文件,反倒公开表示将继续执行限购政策。官方对外公布原因正是出于加快三亚产业结构转型升级的考虑。

不过三亚的多位开发商表示,限购主要在三亚的主城区,对三亚整体楼市影响并不太大。

在售楼中心,多位销售人员向中国房地产报记者表示,只要在海南是首套房,就可以买房。不一样的地方是,海口以刚需人群主为,外来购房者在2014年以来下降趋势明显,而三亚的房地产市场需求主要来自于岛外购房者,通常采用一次性付款方式购买住宅,而三亚大部分楼盘只接受一次性付款。

为了出岛揽客,今天11月下旬,由海南省住房和城乡建设厅牵头,领着三亚、海口、陵水等在内的十大楼市供应主力县市在北京推介促销,汇集了万科、绿地等29家房企。

“走出去也算是海南这两年的常规动作。”三亚市住建局相关负责人说,只要三亚开发商积极主动转型,不断提升品质,打造差异化产品,三亚的楼市还有很大发展空间。

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