■中国房地产报记者 李红梅 三亚报道
北纬18度是三亚的开发商们最喜欢向岛外来客描述的坐标，空气、温度成为这座旅游城市对外的大卖点。现在正是三亚传统的旅游和售楼旺季。
“我们先到海口，再到的三亚，还没有最终决定要不要在这买房子。”韩阿姨刚退休，和老伴一起来三亚过冬，经常会跟随不同的看房车去海边看房。
有资料显示，每年冬季在海南的北方老年人达到70万人左右。三亚的公交车上，像韩阿姨一样的老人比比皆是，这也让三亚一半欢喜一半忧。大量的“候鸟老人”及不断增加的外来人口时刻考验着这座城市的管理和服务水平。
三亚市住房和城乡建设局（下称“三亚市住建局”）相关负责人对中国房地产报记者表示，国际旅游岛推出4年来，三亚市商品房年均销售一直保持在100万平方米左右，销售均价在22000元/平方米左右，2014年重点工作是引导开发商转型升级，向旅游地产、商业地产等方向发展。三亚市国土环境资源局（下称“三亚市国土局”）相关负责人亦向本报记者表示：“未来，三亚会进一步减少纯住宅土地供应，倾向于商业、旅游、文化娱乐以及保障房建设为主。”
开发商的挑战
在三亚大东海广场的一个十字路口，一群拿着楼盘广告宣传单的业务员正忙着向路过的行人推荐楼盘。在这些业务员中，小张到三亚不足一年，每天给楼盘项目约客是他的主要工作。小张说，在带客成交后他可以拿到一笔提成，像他一样的业务员很多，他们是三亚开发商一向钟情的分销商。
“迎宾路那块的楼盘分销提成已达到8到10个百分点，高的甚至到15个点。”一位海南本土开发商感慨三亚老城区的房子销售血拼状态。在清水湾“大三亚”一带的分销商一般可以提3到4个百分点。
在三亚市迎宾路上，一位不愿具名的开发商指向中铁置业大楼所在的位置。2009年底，中铁置业击败18家开发商，以16.8亿元夺下当年三亚地王。这是一幅既不靠海也不位于市中心的用地，单价在1500万元/亩。
在中铁置业广场大楼上，拉出了“19800元/平方米”的大横幅。而这个项目在2011年入市时，首次开盘起价为2.6万元/平方米。
“由于当时拿地正赶上国际旅游岛获批时期，价格高，又赶上楼市调控政策，这个项目入市后压力较大。我估计这个项目会亏损。”前述开发商说，同等地段的房子其他开发商拿地价格差不多只有中铁价格的一半。
当然，北纬18度不只有三亚，还包括了保亭黎族苗族自治县全境、陵水黎族自治县全境、乐东黎族自治县全境，以及绝大部分五指山市、部分琼中黎族苗族自治县、部分万宁市、部分东方市。这也形成了“大三亚”的概念。
因此，这也成为吸引诸多知名地产企业前去的理由。仅在海南省陵水县，由富力开发的富力湾就占地2500亩，而旁边不远处的雅居乐清水湾占地更是高达1.5万亩。
碧桂园·珊瑚宫殿属于后来者，与当地开发企业合作进入清水湾，打出“只要三亚二分之一的价格、买海南清水湾无敌海景房”的招牌。于是，同在清水湾，与碧桂园一墙之隔的雅居乐项目为了应对竞争，两个月内连续五次降价。
岛内高调营销，岛外大规模撒网，就在万科、雅居乐、富力、碧桂园等大房企拼人员、拼资本、拼营销费用的时候，更多的中小项目则采取与分销商合作。
碧桂园海南区域营销总经理梁智翔在接受中国房地产报采访时表示，截至今年11月22日，碧桂园在海南的项目已经达到6亿元内部认购，客户主要来自高寒地区，以度假和养老为主。
后旅游岛时代
“三亚的存量房大约在200多万平方米，2014年我们主要是引导企业转型升级。”三亚市住建局房产市场管理科科长陈宗芳表示。
陈宗芳透露，转型的方向包括旅游地产、商业地产等。“三亚楼市目前的产品结构，住宅仍占主要部分，这一比例将逐渐缩减。”
回顾三亚的房地产行业也经历了几起几落。20世纪90年代初海南省办特区之时，上千家房地产公司蜂拥而生，仅三亚就有房地产公司三百余家。
1993年，国家实行宏观调控，三亚上百万平方米的在建商品住房成了“半拉子”工程。三亚市政府大约花费5年时间，收回上万亩闲置土地，处置了约100平方米的“半拉子”工程。
2003年，三亚市商品房销售备案面积仅为16.79万平方米，其后以24.4%的年均增长率持续增长，到2008年突破百万平方米大关。商品房销售均价也从2003年的3300元/平方米，上涨至2009年的1万元/平方米。
2010年是三亚楼市的转折点，当年年初，受海南国际旅游岛建设获批利好因素的影响，商品房销售均价从1万元/平方米跃升到2万元/平方米，之后三亚的商品房均价一直保持在2万元/平方米左右。
2010年宏观调控政策出台，三亚的房地产市场也受到了明显影响，商品房销售从2010年的120万平方米下降到2012年的90万平方米。
2013年三亚市的商品房销售有所增长，达到140.67万平方米。国际旅游岛推出4年来，三亚市的商品房也一直保持在100万平方米左右。2014年1~8月份，海口新建商品住宅网签成交共10528套，比去年同期减少17.4%；三亚成交共6183套，减少35.7%。今年以来海口和三亚的新建商品房成交量都有所减少，但仍高于2011年、2012年同期水平。
限购让步转型
“5分钟的路，旺季开车要40分钟。”外来的购房者增多也引起了本地市民的抱怨。
“每年来三亚人数的增多，给三亚市基础设施提出了极大的挑战。”陈宗芳坦承，这也让三亚市政府下了更大的决心转型升级。
为了吸引更高端的人群，三亚不再审批80平方米以下小户型住宅用地。在市场人士看来，此“限建令”的推出标志着三亚市房地产转型正在加速推进。
三亚市国土局相关负责人表示，当前三亚撤镇设区的工作正在进行中，土地供应也会配合整个城市转型升级。
撤镇设区调整后，三亚市将辖4个区：海棠区、吉阳区、天涯区、崖州区。此后，三亚将作为一个整体的城市来规划建设和管理。
原本打算国庆节取消限购的三亚市住建局到“十一”长假结束时，并未期对外发布取消限购的政策文件，反倒公开表示将继续执行限购政策。官方对外公布原因正是出于加快三亚产业结构转型升级的考虑。
不过三亚的多位开发商表示，限购主要在三亚的主城区，对三亚整体楼市影响并不太大。
在售楼中心，多位销售人员向中国房地产报记者表示，只要在海南是首套房，就可以买房。不一样的地方是，海口以刚需人群主为，外来购房者在2014年以来下降趋势明显，而三亚的房地产市场需求主要来自于岛外购房者，通常采用一次性付款方式购买住宅，而三亚大部分楼盘只接受一次性付款。
为了出岛揽客，今天11月下旬，由海南省住房和城乡建设厅牵头，领着三亚、海口、陵水等在内的十大楼市供应主力县市在北京推介促销，汇集了万科、绿地等29家房企。
“走出去也算是海南这两年的常规动作。”三亚市住建局相关负责人说，只要三亚开发商积极主动转型，不断提升品质，打造差异化产品，三亚的楼市还有很大发展空间。
本文来源：中国房地产报
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王晓易_NE0011
