做养老地产最应该去的10个城市

2014年，共有27家房地产企业、6大保险公司、6家央企和13家行业公司染指养老地产行业。更多外来者和寻租者的加入并没有改变我国居家养老、社会养老和机构养老三足鼎立的基本养老模式。走过养老地产发展之元年的2013年，养老地产市场依旧处于起步摸索期，各大公司尚未形成可盈利的良性循环发展模式。

在网易房产联合博势智库、中国人民大学产联合举办的“菁英讲坛”第2期财经沙龙上，众多养老机构、保险公司、房地产公司、投资机构的高管以及高校、媒体代表齐聚一堂，共同探讨养老地产的投资开发和市、场运营策略。

博势智库从老年市场、宏观经济生态环境、医疗服务和基础设施五个维度选取24项指标进行评判后，该机构秘书长成立在“银发经济与养老地产”论坛上，发布了35个大中城市养老地产发展潜力评价与排名榜单。

TOP10中，除西部城市重庆和成都外，其他8个城市都位于东部地区。以上海为龙头的长江三角洲的城市占据了三席，珠江三角洲和环渤海的城市各占据了两席，说明中国最活跃的三大经济圈在养老地产的发展上存在巨大的增长空间。

这十五个城市尽管具有一定的养老地产发展基础，但市场空间和发展潜力都有限，在目前中国养老地产刚刚起步的阶段，博势智库不建议对这十五个城市进行大规模的养老地产投资和开发。

大连和青岛都是中国著名的滨海旅游城市，经济发达、环境优美，但两个城市在医疗服务上发展相对滞后，对其养老地产发展潜力的拓展有所制约。

探讨养老产业发展方向的必要性和开发商大举加码养老地产的原因是一致的。我国正迎来前所未有的养老产业需求。

建设用地主流供应正从纯住宅开发转移。2009-2013年五年间，商服用地供应的年均增长率达到了20.01%，工矿仓储用地供应的年均增长率为18.97%，而住宅用地的年均增长率则为18.74%，明显低于商服用地和工矿仓储用地的增长速度。中国的房地产开发投资持续向商业和办公领域倾斜。

人口老龄化进程加速发展。2001年到2013年，我国65岁及以上人口数量由9062万人增长到13199万人，平均每年增加337万人，年均增速高达3.15%。《中国老龄事业发展报告(2013)》中的数据显示，全国空巢老年人口数量继续上升，2012年为0.99亿人，2013年将突破1亿人大关；失能老年人口也继续增加，从2012年的3600万人增长到2013年的3750万人。从地区分布来看，东部经济带上最为发达的长三角地区2000-2010年65岁及以上人口年均增长35.34万人，年均增速高达2.84%。

家庭收入小康化和富裕人群扩大化。2013年我国城镇居民人均可支配收入26955元，约合 4405美元；截止2012年，31个省（市）中已经有26个省（市）城镇家庭居民人均可支配收入超过3000美元。城镇居民收入的不断提高将为养老地产的发展奠定坚实的经济支撑。健康、旅游和教育是高净值人群最为青睐的三大领域。

但是，中国养老地产还未找到明确的发展方向。

第一，养老地产项目投资巨大，但难以盈利。各大房地产公司还处于“试水”养老地产阶段。

第二，大多数房地产企业在养老地产的运营上都采取租售并举的模式，通过销售收入缓解持有物业的经营压力。

第三，房企与国内外专业养老机构合作是主流。央企在养老地产的开发上最大的优势在于稳定的资金池，同时政府背景易于拿地、固定的客户渠道和成熟的营销团队也有助于增强央企的竞争力，但央企最大的问题在于对市场不敏感和跨界经营缺乏经验。目前央企投资的养老地产项目大多还处于规划建设期，未来成功与否还有待观察。

精彩观点：

网易房产总经理 张媛媛:

要像运作商业地产一样运作养老地产，而不是像运作住宅地产一样运作养老地产。

中央财经大学城市与房地产管理系教授 易成栋:

开发商转型养老地产的三个机遇：旧城改造（挖掘商业机会）、代建（扬开发之长，避运营之短）、全产业经营（整合投资运营）。

泰康之家投资发展部高级经理 李永梁:

把养老地产卖给50后、60后最容易成功：这一代人经历过改革开放，具备经济实力，也有活跃思维。

南方九鼎投资管理有限公司副总经理刘元名：

老少结合可以盘活中国房地产市场：老年人置换房屋租赁权养老，租房市场的主力年轻人获得较为廉价且合适的住房。

北京诚和敬投资有限公司运营管理部经理赵大鹏:

未来三十年，一、二线城市居家和社区养老发展快，三四线城市机构养老发展快。

中国人民大学土管系博士李长生:

老年人选择养老城市受子女工作地点、退休前社交圈、环境质量、气候等因素影响，可选择在城郊有公共交通的地方、考虑在时间空间轴组合模式，城郊农业生态园型；候鸟式养老。

博势智库：养老地产可能的发展趋势

【趋势一】机构养老萎缩养老地产爆发

计划生育带来的机遇：“421”家庭结构普遍，传统居家养老不堪重负。已有的社会养老服务设施不足，服务水平参差不齐，影响老人入住社会养老院的意愿。我国机构养老产业在商业健康保险和医疗保险、护理和康复服务、适老住区等方面发展潜力巨大。

【趋势二】卖地产更卖养老

养老地产与传统地产最大区别是其核心并非地产开发而是养老服务。所谓老有所养的全部含义除了老有所居之外，更应该包含有所医、有所学、有所乐、有所为。在TOP10这些城市，软性服务更容易拓展。

【趋势三】移动医疗

养老产业链中，医疗护理既是养老服务的关键环节，也是养老地产的核心配套。受限于医疗卫生行业的制度门槛和专业门槛，养老地产与医疗机构的合作推进极为困难。通过运用移动医疗的手段，养老地产一方面可以顺利的解决养老的核心问题——健康医疗服务问题，另一方面还能节约兴建或者与医疗机构合作的资金成本、人力成本和沟通成本，可以很好的实现企业与市场的双赢。

【趋势四】地产商联姻养老业态

养老地产作为复合型地产与现代服务业相融合的新型产业，需要开发商与保险机构、养老专业服务结构等养老相关业态开展跨行业深度合作，促进整个养老产业生态链的融合，以规模化运作降低使用成本，提高养老地产品质的，同时还可降低目前过高的客户准入门槛。