网易房产讯 进入11月，正在同步回暖的北京楼市供需双方仍处博弈之中。
多重政策托市下，开发商开盘激情重燃，以上周末为例，北京共有4个新盘入市，累计新增供应1048套。面对并不坚决的购房人，房企普遍以平价姿态销售，4个新盘中，最低者总价未超百万，而昌平刚需项目则在此前的低价基础上每平米又降价500元。
另一方面，930房贷新政已经满月，与政策靴子落地释放的利好相比，真正获得贷款利率优惠仍非易事。网易记者走访市场发现，北京在售新盘普遍不支持组合贷，最受购房人关注的商贷9折或更低折扣优惠实际上很难获得。
降价或低于预期价格开盘
亚豪机构统计数据显示，刚刚过去的11月首个周末，昌平路劲世界城、住总万科·金域国际，房山五和万科长阳天地，通州合生摩尔公馆4个项目齐入市，累计新增供应1048套，环比前一周大涨71%。
楼市趋冷后开发商普遍保持小步伐推盘节奏的境地已经改变。网易房产记者调查发现，上周入市的4个项目单盘入市量均在百套以上，其中，9月末已经推出220套房源的路劲世界城又在一个月之后再度拿出240套房源，房企卖房欲望可见一斑。
与量增相对比的是，开盘节奏、开盘数量大幅提升的同时，北京新房入市售价仍保持相对低位水平。作为不限购项目，合生摩尔公馆此次开盘优惠后总价未超百万，在市场温度变化时刻，开发商刺激购房人入市意图非常明显。另一个明显案例是，2014年最高售价曾达到24700元/平方米水平的路劲世界城上周末开盘价格22500元/平方米，降价幅度接近9%。
此外，刚刚拿到预售证的海淀项目合景映月台，即将入市价也将低于建委批准价格。11月2日该项目曾以88000元/平方米的水平拿到预售证，而销售透露，合景映月台最终售价或将下调10000元/平方米。
链家地产市场研究部统计发现，过去一周，共有8个期房项目在建委取得了预售证，其中不乏位于二环内、套均总价达到1600万元的国安雅居等豪宅。而除了前述的合景映月台等项目外，大部分项目后期拟售均价均与上期变化不大。
商贷优惠：95折普遍 9折罕见 85折绝迹
链家地产市场研究部张旭认为，最近两周市场供需双双好转主要反映的是10月上旬的市场情况，可以看出930信贷新政的颁布，对市场的成交还是起到一定的拉升作用。
“但是，从10月的整体市场来看，930信贷新政对市场的促进作用不及二手房。”数据显示，10月份北京二手住宅市场客源量和实际成交量出现明显回升。共有8845套二手房在10月完成了网签，中原地产首席分析师张大伟评价，介于网签的滞后影响，10月份北京二手房实际市场签约接近1.8万套。张旭称，受此前新盘供应持续低落的影响，10月末、11月初北京新房供需大幅上涨只是短期性的，在下周，这种情况或将难以维持。
事实上，仍然阻挠购房人抓住开发商平价卖房入市良机的另一个因素，便是信贷新政在新房市场的渗透情况难言乐观。网易房产记者本周一实地走访在房山篱笆房、良乡、苏庄及窦店数个在售、将开新盘，大部分项目销售表示不接受组合贷。考虑到北京新房总房款至少在接近200万区间，商贷是大部分购房人难以规避的主流选择，但在执行时，不仅7折下限根本无法做到，85折也难上加难。
两周前，蓝光星华海悦城刚刚开盘取得日光成绩，该盘销售告诉网易房产，在操作中，大部分购房人仅获取了95折优惠。而在即将开盘的首创伊林郡，置业顾问声称85折甚至9折“基本没戏”。“95折难度不大，但争取到9折优惠就需符合银行开出的多方条件，之前几年并不会要求购房人在贷款银行有定期存款或是购买理财，但现在即便提供了这些证明，银行可能还是不会批给你9折。”
根据贷款机构伟嘉安捷提供数据，930新政首月30天内，北京住房贷款市场交易量环比9月上涨30%，在这之中，二次置业购房人在心态上的松动是造成房贷市场交易量上幅的主要原因。在“二套”变“首套”实质性优惠的影响下，这部分人群大多数选择卖掉旧房再购买新房，而买房时所能贷款额度与以往相比也有所增加。目前大部分换房人群所需求的贷款额度主要集中在200万至250万左右。
伟嘉安捷企划经理吴昊表示，基于现阶段各家银行商贷利率持续趋紧，购房人热情还未全面抬升。相比之下，公积金贷款近期在利率和放款反倒占据了一定优势，她表示，北京公积金房贷10月成交量环比9月涨幅已接近10%。
本文来源：网易房产
作者：刘乾超
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