房贷松绑 北京楼市或将释放数十万需求

2014年9月30日,央行联合银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（以下简称“通知”），如北京能完全按照此通知制订政策，那么提振市场作用巨大，具体表现在：7折利率或将重现帝都

通知对于首套规定：“对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。”

变化：首付从目前50%回至30%，利率从目前最低9折回至7折——据我爱我家市场研究部统计，目前北京二手房市场，首套房贷首付比例实际已达到总房款的50%，一方面是高额贷款难度加大，另一方面是高额贷款审批周期慢，购房人无奈追加。目前北京多数银行首套房贷执行基准政策，少数执行九五折或九折，七折利率绝迹近四年，或将因此次通知而重现。

影响：首付成本减少56万，月供节省1731元。据我爱我家市场研究部统计，目前北京市二手房平均总价在280万左右，或将因通知影响，首付成本减少56万左右；同样200万贷款月供则节省1700余元。但此次通知只是确定下限，同时也还强调银行根据自身情况自主确定，因此不排除北京优惠政策有一个缓冲期或各银行政策的差异性。

二套房贷政策已相当于解禁，或将释放数十万购房需求

通知对于二套规定：“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。”

变化：房贷认定标准从“认房又认贷”变为结清贷款记录即算首套。首付从至少70%降至最低30%，利率从不低于1.1倍到最低7折。

影响：实际相当于二套房贷政策已经解禁，或将释放数十万购房需求-首先是改善型需求的还款热潮将出现，还款后低门槛购房出现；其次是部分因二套房门槛高而退出市场的人重新释放，根据2010年以前的宽松房贷政策来看，这部分人或将达到数十万，刺激市场换房热兴起；第三是连环单进程加快，改善需求已不再需要苦等买方放款资金，交易将更为活跃。

通知对于二套以上的规定：“在已取消或未实施‘限购’措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。”

解读：一线城市2套以上住房，仍按原政策即不能贷款执行，不受此次政策调整影响。

通知对于整体方向：银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。

变化：从之前只强调优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房变为优先满足首套及改善型。这一整体信号再次宣告二套房贷无形中已解禁。对于市场的影响既有因门槛降低而产生的购买需求，也有改善需求加快而释放的新增供应，因此供需并不会因此失衡，再加上北京限购之严，多数借机投资或投机的需求行不通，因此对于市场的影响将是利好成交，而不会过于推动房价，是各类自住型需求入市的最好时机。今年国庆假期也有可能创下看房最热黄金周的记录。