青岛放松认定标准 首套房贷“认房不认贷”

解读：六部门联合出台“青18条” 改善型购房迎利好

继9月1日岛城楼市限购全面松绑之后，楼市再迎利好政策，22日，青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于完善保障性住房和市场多层次需求住房建设体系的意见》(以下简称《意见》)，其中明确规定，出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定，这意味着青岛将放松首套房贷认定标准。此外，《意见》还规定，90平方米以上的住房不再进行价格预售管理。

自从青岛房地产限购政策全面放开后，限贷政策何时配合成为市民关注的焦点。此次出台的《意见》在住房信贷政策方面规定，按照保障刚需、支持改善 、调节投资的要求，实行差别化的住房信贷和税收政策，满足居民多层次的住房需求，进一步活跃房地产交易市场。

承担住房公积金、住房维修基金和商品房预售资金监管业务的各商业银行，要先行研究制定并落实支持个人购买住房贷款的优惠政策。金融机构和住房公积金管理机构应积极满足居民家庭合理住房贷款需求，切实改善信贷服务，优化资源配置，努力配足个人住房贷款额度，利率合理定价，加快贷款的审批、发放速度，提高服务效率。

解读

优先保障刚需购房者贷款

青岛一家国有银行信贷部门负责人表示，将认真贯彻国家和青岛市有关房地产市场发展的政策导向，实行差异化积极支持个人住房和房地产开发的合理信贷需求，“我们正密切关注房地产市场的变化和相关政策的调整，并将及时做好相关信贷政策的衔接，不断完善相应的金融服务，优先满足刚需购房者的贷款需求。”他说。

目前，岛城各大银行首套房贷款利率中，青岛银行已实行全面9折优惠，其中对符合政策规定引进的优秀人才；当地引进的总部经济、高科技、先进服务业等重点项目机构的工作人员；青岛银行重点支持的按揭项目三类人群可享受最低8.8折利率优惠，此外，青岛农商行首套房利率也已下调至最低9折，其他商业银行则均维持基准利率。

政策

青岛首套房贷认定标准放松

值得注意的是，《意见》中明确规定，对居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)购买首套住房在首付款比例、贷款利率等方面给予优惠。出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。住房公积金管理机构在确保资金安全和正常提取的前提下，优先满足公积金缴存职工首次利用公积金贷款的购房需求。

其中，“出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。”的规定意味着青岛首套房贷认定标准的放松。

解读

支持改善性购房，利率省了10%

岛城某银行信贷部负责人说：“此前，在住房贷款的认定上实行的是"认房又认贷"的政策，也就是说，贷款买房时，只要借款人名下曾经有房或曾有房贷，不管房屋是否售出或房贷是否还清，都将被界定为二套房，在利率上最低上浮10% ；而该政策实施后，只要购房者当前名下无房，曾有房贷但已经还清，也可享受首套房利率，即实行"认房不认贷"的政策。”

实际上，从全国范围内看各城市来看，农业银行江苏分行目前在首套房认定规定，贷款余额已还清的 ，或者夫妻双方只要有一方未贷款的 ，以其为主贷人的就可认定为首套房。此外，8月初，杭州也有银行放松了首套房认定标准，招商银行对已还清房贷余额的即算首套房，在杭州主城区无房的再购房也可视为首套。

反应

岛城银行尚未收到相关通知

9月23日，记者联系岛城多家银行，银行方面均表示，还未收到首套房贷认定标准放松的通知，农业银行信贷部门负责人表示，四大行的首套房贷政策会依据央行和银监会等监管部门的要求统一调整，到9月23日为止，执行的还是原有的“认房又认贷”的政策。另一家国有银行也表示，首套房贷认定标准调整在银行落实层面需要一个过程，“需要在吃透《意见》精神的前提下，研究具体的落实措施，然后才能实行。”他说。

算账

贷款百万，20年少还9.5万

首套房认定标准的放松将给购房者带来不小的红利，算作首套房后，可按照基准利率贷款，而按照二套房申请贷款，利率最低为基准利率的1.1倍。以贷款100万元20年为例，如果按照基准计算本息合计为179.6万元，而按照1.1倍计算，本息合计为189.1万元，相差9.5万元。如果，在青岛银行、青岛农商行等有9折甚至更大利率折扣的银行办理贷款，则优惠更大。

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其他政策

3年至少建保障房3.5万套

记者注意到，联合发文的还包括市城乡建设委、中国人民银行青岛市中心支行、市住房公积金管理中心、市地方税务局和市规划局等部门。

意见提到，将逐步建立以公共租赁住房为主体，实物保障和租金补贴相结合的住房保障和供应体系，统筹解决本市低收入住房困难家庭、新就业职工和各类人才等中等收入住房困难群体、外来务工人员的阶段性住房需求，进一步改善人民群众的居住条件和生活环境。

持续加大保障性住房建设力度，在第三个住房保障发展规划期内(2014-2016年)，保障性住房建筹总量不低于 3.5万套，其中建筹公共租赁住房不少于 3万套，保障性住房供应总量不低于3万套。在推进公租房建设的同时，收购部分商品房屋作为公租房源。

此外，重点推进集中成片和非集中成片棚户区改造，稳步实施城中村改造，使居民住房条件明显改善 ，基础设施和公共服务设施建设趋于完善 ，2017年以前基本完成10.2万户改造任务。提高棚户区改造的货币化安置比例，鼓励拆迁居民自行选购住房或由征收部门收购、团购房屋作为安置房源。

每年新开工100个新型农村社区建设，构建“中心城区-次中心城区-重点中心镇-新型农村社区”的新型城镇体系路线，实现农民就地市民化，农村集聚地就地城镇化。

90平米以上住房市场定价

值得注意的是，意见中强调，今后对开发企业申报的商品房预售价格实行弹性调节，套型面积在90平方米以上的商品住房不再进行预售价格管理。户型供应方面，力推适合刚性需求的中小户型、中低价位楼盘项目加速入市，在预售审批环节主动提前介入，确保相关开发企业申办预售许可一次通过。

商品房预售资金监管方面，对非重点监管资金即报即批，做到随时申请，随时拨付；分类调节预售监管资金拨付力度，综合考虑企业信誉和开发资质等级情况，将重点监管资金拨付比例上调5-20% ；对其他资质较低及信誉不良的开发企业，严格实施重点监管资金全额监管，以防范风险。落实好开发企业配套费后置征收等相关政策。

银行贷款方面，各商业银行要增加住房开发贷款供应，并向商业银行总行积极争取开发贷款额度，优先保障普通商品住房开发项目合理资金需求，进一步提高开发贷款授信审批效率。对达到授信条件的开发贷款，要及时发放。

在房地产行业的规范管理方面，研究建立发展改革、城乡建设、规划、国土资源房管、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统。

“各部门根据信用评价结果对开发企业进行差别化管理，对于信用差的企业，取消其土地竞拍资格，限制其开发贷款行为，直至清出市场。”青岛市国土资源和房屋管理局相关负责人说，并加强房地产开发企业资本金管理，加大对资产负债情况的监测力度，有效防范风险。

严控144平米以上住房比例

在土地供应方面，在做好棚户区改造、保障性住房和普通商品住房项目建设用地供应的基础上，重点加大城市基础设施和医疗卫生、教育文化事业建设用地供应，相应增加商业、金融、娱乐、旅游、养老和健康等新兴服务业供地比重，促进房地产业内部结构的优化升级。

优先保证保障性住房、拆迁安置住房和套型建筑面积90平方米以下的中低价位、中小套型商品住房的供应比例；从严控制144平方米以上的大户型住房比例。

根据城市总体规划、产业布局 、城市功能定位、城镇化发展和居民住房需求等实际，结合区域内控制性详细规划，加快完善集中居住区公共交通、教育、托幼、医疗卫生、商业及社区文化、体育、养老等生活配套设施。 文/本报记者 王爱科 乔秀峰(署名除外)

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业内声音

实际影响还要看政策的跟进

这个可以看作是岛城的救市措施，此前限购松绑了，但是不彻底，现在对首套房的认定重新界定，对购房者是个利好，但实际的影响多大，还要看后续跟进政策。根据新的政策，只要还清并出售家庭的唯一住房，新买的房子贷款就按首套算；而以前的规定是，即使卖了再买也按二套。

—科威国际不动产青岛区域总经理孙杰

政策鼓励刚需不是让房价涨

现在宏观经济环境不太好，释放这种政策是为了鼓励刚需，并不是让房价上涨。

—惠百家不动产总经理董晓峰

市场短期仍会低位震荡前行

青岛属于较早出台鼓励性政策的城市。文件中明确落实了中央“差异化调控”的思路，对楼市具有积极的影响。总而言之，限购已去，限贷渐松，房地产市场整体环境已经转向趋暖。只是这市场化的调节尚未结束，高库存和降价潮并存，恐怕市场短期仍会在低位震荡前行。

—房价点评网青岛高级分析师张斌

银行建议—

供求关系已改变别再“误伤”刚需

23日，多家大银行对房贷政策的回应“千呼万唤始出来”，表示依旧积极支持个人住房和房地产开发的合理信贷需求。中国建设银行相关人士23日在接受专访时表示，建议完善差别化住房信贷政策，尤其是首套房认定标准。

建议调整房贷政策

22日，有媒体报道，央行召集各大行开会透露了放松房贷的想法，四大行或将放松首套房认定。消息一出就引发了市场的广泛关注。截至记者发稿时，央行还未回应此事，但多家商业银行对此事有所表态。

建行相关负责人在接受记者专访时表示，住房信贷政策的出发点是支持自住、抑制投资投机，具体执行时应从实际出发，考虑合理需求。

工行表示，正密切关注房地产市场的变化和相关政策的调整，并将及时做好相关信贷政策的衔接，不断完善相应的金融服务。

交通银行首席经济学家连平认为，目前房地产市场的供求关系已经发生明显变化，库存增多，需求存在，但因为各种限制措施难以充分释放。

被“误伤”的刚需

家住天津和平区的小张曾贷款购买一套30平方米的小房子，结婚后他卖掉小房子，结清此前贷款，想再贷款买套86平方米的二手房。“没想到银行认定是二套，需要交60%的首付款。”小张很无奈。

建行天津分行住房金融与个人信贷部总经理许小军告诉记者，像小张这样的情况，不在少数，他们在办理房贷业务过程中也存在疑问，“为什么这些合理的住房需求却因为政策受到了抑制？”

据了解，7月份建行组织全国31家分行参加住房业务专题研究班，对房地产的市场形势进行研讨，多家分行相关人员均对“认房又认贷”所带来的问题有所共鸣。

中国社会科学院金融所银行研究室主任曾刚认为，房贷松绑应该是大势所趋。前几年为了抑制楼市泡沫，出台了很多限制性措施，信贷政策非常严格，也“误伤”了不少有刚性需求的购房者。

房贷政策正待完善

目前，国内二线省会城市几乎全部取消限购，仅北京、上海、广州、深圳等一线城市和珠海、三亚等两个旅游城市还未取消限购。而部分地区已现放松首套房贷款界定的端倪。福建已出台规定，“购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定。”

对此曾刚认为，房地产市场区域性本身很强，不同地方的市场有分化，让银行和地方政府结合当地情况，采取合理的放贷政策是正确的。“近几年来我国对房地产市场的管理比较复杂，对房贷的逐步松绑应该是回归到正常状态，支持有改善型住房需求的人群，对部分群众是利好。”

建行相关负责人建议，应将完善差别化住房政策提上日程，进一步明确和规范首套房贷支持的范围、条件和标准，切实满足居民家庭购买自住和改善型住房的贷款要求。