楼市下行这半年：房价降3000 成交难言回暖

核心提示：2014年3月16日，万科位于天宫院的万科橙项目以21000元/平的价格入市，比之前销售人员预计的26000元/平米的精装房价格低了5000元/平米，刨去装修价格，住总万科橙的开盘价格要比预期低了约3000元/平米，大大出乎市场预料，万科的举动引发巨大效应，也被看做是2014年楼市下行的一个开端。

时间过去了整整半年，恰逢金九银十，房价究竟涨了还是跌了，成交量是否在观望中一路走低？网易房产数据中心推出近半年，北京市纯商品住宅（不含商住立项公寓）的网签数据，在复杂甚至矛盾的市场声音中，读懂楼市真相。

北京纯住宅市场（不含商住立项公寓）近半年网签情况

价格变化：8月份成交均价最低 仍比2013年高2000元

从数据上看，8月份的成交均价最低，仅为22597元/平米，因为8月份有3个自住型商品房项目开盘，贡献了约2500套的成交量，也大大拉低了成交均价，不过排除4个自住房的数据，8月份成交均价为25375元/平米，仍然是最近半年的最低值。

最近半年虽然成交价格有起伏，但总体呈下降趋势。排除自住房成交的情况，近半年成交价的最低值比3月份最高值时，降了约3000元/平米。价格确实在降，但是和2013年全年北京纯住宅23442元/平米的成交均价比，仍然有将近2000元的增长。

成交量走势：8月楼市成交难言回暖 难追2013年成绩

表面上看，8月份纯住宅成交超过6800套，成交量大反弹，比3月份最高值的5170套，还高了32%，但是剔除4个自住房的数据，成交量仅为4077套，而7月份剔除自住房的数据，成交量仅为2863套，为半年的最低值。

从4月份开始，楼市成交量一路下滑，基本保持3、4千套的水平，8月份的成交只能算是一般水平，难言回暖。与2013年相比，更是相形见绌。2013年，北京市纯住宅成交79861套，月均成交量都在6600套以上，更不用说金九银十前夕的楼市了。

区域成交情况：曾经的销冠通州没落 昌平成交上升明显

近半年（统计时间：2014年3月16日至9月15日），大兴、朝阳、房山、昌平、通州为区域成交的前5名，占了成交量的80%。因为金隅汇星苑和金隅汇景苑贡献了3200多套的成交，使得朝阳排名靠前，事实上，大兴、房山、昌平、通州4大远郊区域，依旧是中流砥柱。

值得注意的是，通州排名的下降和昌平排名的上升。2013年，通州是全年住宅成交的区域冠军，金地格林格林、华业东方玫瑰、K2玉兰湾更是包揽了成交套数排行榜的前3名，而进入2014年，通州地铁沿线仅京贸国际公馆1个纯新盘上市，供应萎缩，而且多数楼盘进入尾盘阶段，中小户型较少；而通州六环沿线板块价格虚高，成交乏力。

不同于大兴房山楼市的批量推盘，昌平楼市供应一直断断续续，特别是住宅市场，2012年出现个供应高峰，但是很快多个项目售罄。2013年的供应量也比较小，而进入2014年，南邵板块发力，路劲世界城、保利罗兰香谷、滟澜新宸相继推新，传统的回龙观板块也有京投银泰·公园悦府上市，而且整体价格仅为22000元/平米，加上北部购房需求强烈，成交上升是不难想象的。