为什么首都经济圈如此重要

在一体化计划提出之前，京津冀地区繁荣发展已经近十年。然而，随着中国经济增长速度放缓，“两市一省”需要更加紧密的协同合作才能促进三个地区的共同繁荣。目前，缺乏协同性导致不均衡的增长，北京和天津得到最多的经济利益，河北则相对较差。此外，在现有的结构下，区域内的直辖市和省政府被设定全面的经济发展目标，导致地方性竞争激烈。这类竞争造成各地政府通过提供最低的税收和最高的补贴来吸引企业和产业，惠及企业的同时，却伤及政府地方财政，与此同时，增加地方政府债务。

从理论上讲，竞争促进发展，但是如此竞争会加剧不平衡的增长。首都的经济规模和政治地位使得天津和河北难以保留人才并改善经济增长的质量。本质上说，现有系统将导致恶性循环——占据着资源优势的北京继续吸引最重要的资源。尽管笼罩在北京光环下黯然失色的天津已开拓出自己的一片细分市场，河北省则继续处于落后地位。

不平衡的经济布局促使河北省试图追赶毗邻的京津，达到两市的经济水平。然而，在这场竞赛中，三个区域重叠的发展战略将使各自都受到损害。例如，天津试图成为“中国北方金融中心”，但北京的金融街已经占据金融功能并在逐步扩张中。河北省试图建立的“曹妃甸”区域，其大型深水港湾、生态城和工业园区的建设定位，与天津的滨海新区定位相似。因采取相似的发展战略，各个地方政府在需求尚未落地的情况下正创造过剩的产能和空间。这种“如果建设项目，需求自然而然会来”的发展模式仅适用于供不应求的情况，但当前中国经济增速放缓的背景下很难再出现这种情形。

首都经济圈对房地产市场有何影响？

直辖市和省份之间的竞争导致了市场的过度供给。天津和河北都尝试效仿北京市的成功经验，这种局面使得天津和河北的一些城市努力建造大量写字楼和足以与北京的CBD和金融街相媲美的商务区。同时，北京也在计划扩大其CBD和金融街，并且在大兴、通州、丽泽、东坝和望京兴建新的商务中心。仅看北京和天津两座城市，就有超过1500万平方米的商业空间计划于2020年前完工。尽管项目全部如期完工的可能性很小，但两座城市如此大的商业体量供应仍令人担忧。按照目前的增速，首都经济圈并无足够需求来支撑商业空间巨大的扩张规模。另外，河北省的一些小型城市也在规划新的中心商务区，但因这些城市只存在少量服务业，将面临真正的过度供给的风险。

随着核心地区未开发土地不断缩减，北京不得不关注如何让人们迁出部分地区以促使开发计划顺利进行。例如，北京金融街的一些住宅妨碍其新写字楼的兴建。由于住宅楼仍有人居住，地方政府必须在新写字楼建设前努力使其搬迁。当然，这将是一个缓慢的过程。地方政府不应仅用财力使居民搬迁以便在区域内新建商业空间，而是要确保已建空间的合理利用。这样有利于房产价值的提升，一旦房产税实施，政府将从中获益产生更高的税收收入。

然而，由于地方财政收入大部分来源于土地出售及相关税收，加上政府间缺乏协调，造成各个地方政府常常过度依赖通过商业用地的出让获得税收，同时希望建造大型商务中心来确保未来税收。政府忽视供需动态平衡和开发商资产负债表的长远健康发展，导致商业土地的不合理分配。首都经济圈的某些区域因此产生过度供给。因此，地方政府要通过与开发商和最终用户的紧密合作实现可持续的供需平衡。

通过更加充分的合作，区域中尝试建造大型商务中心的城市有望减少，多数城市将转而关注自身优势利用，鼓励由私营企业确定合理的商业地产需要。首都经济圈内仅有少量城市需要更多的写字楼空间，随着首都经济圈各城市合作的发展以及更紧密地与私营企业合作，当地政府能够选择出最适合商业地产开发的区域。

不错的仓储投资机会

目前，首都经济圈计划还有很多不确定性。虽然政府发布了部分合作协议公告和企业迁出首都的通告，但是其他信息均源自外界传闻和猜测。如果地产投资者希望完全基于京津冀一体化成果做出投资决策，在没有得到政府确切信息的情况下，应采取观望态度。无论规划结果如何，在不久的将来仓储市场仍是不错的投资机会。

在过去几年里，仓储市场是国内所有商业地产资产中毛收益率最高的物业市场，而与此同时国内机构投资者却以5-6.5%的毛收益率购买写字楼。首都经济圈已经成为仓储投资的首要区域，并为投资者带来丰厚的回报，近期录得的投资交易的毛收益率介于7-9%，远高于区域内写字楼和零售市场的收益率。

但随后，由于市场面临供应短缺，投资收益将面临被压缩的局面。投资商和开发商应选择在仓储物业收益率仍高于其他商业地产领域时投资京津冀的仓储物流市场。此外，河北省廊坊市和天津武清区等区域，占据着中国几个最大的人口中心和零售市场之间的战略位置，这是仓储需求的关键驱动因素。然而，虽然在这些区域中存在大量投资机会，投资者仍需对资产进行尽职调查，因为仓库的品质和其他因素各不相同。

对于京津冀一体化，中央政府仍需要北京、天津和河北省政府对该计划的大力支持。整合计划提出后，让各方参与进来就成了一项不小的挑战。例如，天津把汉沽、塘沽和大港区整合为滨海新区，就曾是一个缓慢的过程，由于各区政府都不愿交出其行政自主权。对于北京、天津和河北这样更大的区域整合，让各方主动放弃一些控制权和经济优势将会非常困难。我们已经看到这样的例子。四月，北京市政府发布了首批200个希望迁移至天津和河北省的企业名单，名单中大部分都是高耗能、高污染行业。结果，天津和河北省对北京提供的首批企业名单并不满意。从中看出，让各方均能受益并以此为基础合作共事将是一项艰巨的任务。