鲁能地产：扶不起来的阿斗

在房地产领域起步非常早的鲁能集团，近年来发展速度却比较慢。困扰鲁能集团的，除了资产在逐步整合与剥离过程中遇到的问题外，还有在全国范围内拥有浩大土地储备规模的问题。虽然鲁能集团拥有大量的土地，但其房地产业务发展缓慢的问题也一直备受各界诟病。

公开资料披露，鲁能集团房地产项目主要分布于北京、海口、三亚、重庆、宜宾、济南等城市。鲜为人知的是，鲁能系地产业务实际上早已在2011年便进军上海市场，且在2012年9月，通过上海电力的协调，使另外一家竞争者海航集团知难而退,最终鲁能集团以底价拿下了当年的上海总价和楼面地价双料“地王”—即黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块。

时代周报记者调查发现，上海申电投资有限公司实为鲁能集团下属都城伟业集团有限公司（原名为北京鲁能置业发展有限公司，以下简称“北京鲁能”,2014年3月更名）与上海电力公司的合资公司，其中都城伟业集团占股98.75%。

不过，即使是这样，从拿地到现在，将近2年时间，这块地王却以规划审批未获通过为由，暂停建设。

地王至今没有建设的原因并不是因为钱，一位长期关注鲁能集团的业内人士对时代周报记者说：“它虽然是央企，但各方面能力却很弱。资产重组以后,如果记者去问他们的人才储备怎么样，我相信他们肯定会很崩溃。”

从上海地王项目进展缓慢的现状或许也能反映出，鲁能集团虽然在全国拿地方面享有其他企业无法比拟的优势，但是因为其地产业务一直整而不合，其房地产业务的业绩一直差强人意，成为房地产行业扶不起来的“阿斗”。

拿地王项目2年仍暂停开工

寸土寸金、一线全景、豪宅遍地的上海陆家嘴滨江，正在如火如荼地建设保利国际中心城市综合体、上海海航大厦、翡翠滨江艺术中心等项目。如今，8万余平方米的超甲级写字楼“上海海航大厦”已然崛起，然而其南面相邻的E18单元1-12地块却在拿地两年后几乎未曾动工。被高大围墙围住的工地内，只有三三两两几个工人，沿着工地走一圈，也未曾见到任何施工铭牌。

“今年3月份的时候，这地块的主人对外宣称要开工，但是到现在为止也没有人。现在我们一个工地就30多个人，桩基之前只有两台，最近刚刚又来了一台。工程队在七宝还有项目，人员都还在七宝。”工地现场一位安保人员向时代周报记者确认了此地块的确是“鲁能集团的项目”后，就工程进展缓慢发出感慨，“现在人都没有，隔壁海航一个工地有800多人，这块地说是三年建成，现在看起来离建成远着呢。”

资料显示，E18单元1-12地块东至浦明路，南至张家浜，西至1-11地块，北至浦电路（延伸线），出让面积11788.7平方米，容积率6%，属商业用地。根据当年出让方规定，E18单元1-12地块既不可用作商务办公地点，也不可建成公寓式办公场所，主要开发意向为酒店住宿和高端会议场所。

所以早在当年12月，该地块就被确定将建成“上海JW万豪侯爵酒店”。根据上海市规划和国土资源管理局网站公示信息，上海申电投资有限公司“上海JW万豪侯爵酒店”项目取得《建设用地规划许可证》的时间是2012年12月6日。

时代周报记者查阅“上海JW万豪侯爵酒店项目”公布在网上的招标信息后发现，该项目拟新建一幢30多层高的五星级酒店，并设有地下停车库，其中客房600个，宴会厅3个，会议室6个，室内游泳池1个，健身中心1个，餐厅3个。工程总建筑面积95732平方米，其中地上建筑面积70732平方米。招标信息公布的开工时间为2013年11月，竣工时间为2015年10月。

不过，同样在上海市规划和国土资源管理局（以下简称“上海规土局” ）网站公示信息内，“上海JW万豪侯爵酒店建设项目”规划设计方案公示时间却为2014年4月14日。

鲁能集团上海分公司管理层陈伟（化名）告诉时代周报记者，“上海JW万豪侯爵酒店项目”所处地块为上海市政府重点规划地段，前期概念规划等工作一直在与政府协商，今年早些时候鲁能集团方面也曾开工，但被有关部门紧急叫停，因为当时的规划设计方案并未审批完成。实质上，该项目目前处于“暂停”状态。

他同时披露，截至目前为止，该“地王”项目至今尚未取得开工许可证。“原计划是今年8月底开工，但是现在还没有取得开工许可证。”

“我们集团现在也很急，资金全都抛在里面。按照正常情况，项目工期是36个月，集团现在想压缩成24个月来完成，就是提前1/3的时间，这是集团的要求。既然前面有点慢，工期这一块我们会加快。一旦开工的话应该会在20个月之内完成。”陈伟称。

虽然鲁能集团上海分公司方面并未透露“上海JW万豪侯爵酒店项目”相关预期投资成本，但根据早前在招标网站上的信息显示，该项目的工程成本为2.6亿元。

“项目还没有开工，并不是因为资金的缘故。”陈伟向时代周报记者透露说，“实际上，工程建设这一块我们的资金其实已经到位了。”此外，一位熟悉鲁能集团地产业务的人士也向时代周报记者确认，作为国家电网的“孙公司”，鲁能集团并不差钱。

靠上海电力“协调”拿地

除去“不差钱”的资金优势外，鲁能集团在上海拿地的过程中也享受到了母公司在背后支持的便利。

至今为止，鲁能集团是如何以底价拿下黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块，依然是一件鲜为人知的事。根据当时多家媒体报道，黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块原定于9月21日出让，至竞买申请提交日期截止时，已有13家企业领取竞买申请书，2家企业提交竞买申请。不过，9月17日，上海规土局网站突然挂出通知，中止黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块的出让。9月27日，上海规土局网站再次挂出通知，恢复该地块的出让活动。但值得注意的是，此次公告信息显示，该地块的申请竞买人已由2家减至1家。

时代周报记者从鲁能集团内部独家获悉，当年另一家提交申请的企业实为海航集团。而从中协调、最终帮助鲁能集团拿下地块的则是上海电力公司。

根据上海工商局网站企业基本信息显示，上海申电投资有限公司为国内合资有限责任公司，法人代表为鲁能集团总会计师、党组成员董文华，注册资本为8亿人民币，经营范围为实业投资、房地产开发等。而根据今年4月份鲁能集团与旗下上市平台广宇发展的资产重组方案显示，上海申电投资有限公司实为鲁能集团下属企业都城伟业集团有限公司，都城伟业集团占股98.75%,上海电力占股1.28%。

“上海电力跟政府的关系比较熟一点，有股份在里面，它就有这个义务，有责任去做这个事。”鲁能集团内部一位人士告诉时代周报记者，“其实上海电力占股多少无所谓，最终都是国家电网的资产。只是说合资建设，大家一起来做这个事，不能说这个事跟我没关系，我们就不帮你们协调了。”

陈伟也坦言，黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块以20.5亿元底价成为2012年上海总价及单价最高的“双料地王”，其实挺“虚”的。“就算放在当年，价格其实也不高。它只是地块特殊，面积其实很小，总共才1万多平方米，楼面价28983元/平方米，总价也不高。这个地段，现在看还蛮便宜的。”陈伟说。

根据搜房网土地交易数据，与鲁能“上海JW万豪侯爵酒店项目”相邻的黄浦江中心段E18单元1-10地块，由大新华物流控股（集团）有限公司、海航置业控股（集团）有限公司、海航实业控股有限公司三家联合体于2009年9月竞得，总面积20833 平方米，建设用地面积20833平方米，起始价11亿元，成交价18.24亿元，楼面地价达36481元/平方米，溢价率为65.82%；同期由上海保利建锦房地产有限公司竞得的黄浦江中心段E18单元1-8地块，总面积37015平方米，建设用地面积37015平方米，规划建筑面积88836 平方米，起始价20亿元，成交价30.05亿元，楼面价为33826元/平方米，溢价率为50.25%。

与此同时，时代周报记者调查发现，与上海当地电力系统的合作，已经成为鲁能集团在上海发展地产业务的主要模式。在注册成立“上海申电投资有限公司”半年之前的2011年10月21日，国家电网（上海）智能电网研发投资有限公司在上海注册。根据上海工商局企业信息，该公司同样为国内合资有限责任公司，法人代表同样为鲁能集团总会计师、党组成员董文华，注册资本为15亿人民币。公司经营范围除了智能发电等技术开发、转让外，也包括了房地产业、宾馆业的投资，实业投资，房地产开发、经营，自有房屋租赁、物业管理等等。

根据今年4月份鲁能与旗下上市平台广宇发展资产重组方案中对鲁能集团的披露，国家电网（上海）智能电网研发投资有限公司为鲁能集团下属二级公司，鲁能集团持股比例为60%。时代周报记者从鲁能集团内部确认，该公司另一个合资方也为上海电力。

搜房网土地交易数据显示，2011年10月26日，国家电网（上海）智能电网研发投资有限公司竞得世博会地区B片区B02B-02地块、B02B-05地块、B03D-03地块，总面积10521 平方米，建设用地面积10521平方米，规划建筑面积78862 平方米，以底价14.81亿元成交，楼面价18776元/平方米。

此外时代周报记者同时获悉，鲁能集团确定将参与上海南京东路“华东电力大楼”改建工程，该项目也将改建成一家星级酒店。

不争气的鲁能地产业绩

因背靠国家电网这棵大树而享受多重便利的鲁能集团在上海市场的际遇，只是其地产业务在全国范围内拓展的一个缩影。但颇为不争气的是，鲁能集团在地产业务上的业绩表现却长期为人诟病。

创立于2002年底的鲁能集团，对业务结构和产业结构的调整已经经历了漫长的历史。2005年，鲁能集团就已经以738.05亿元总资产居山东企业第一，并横跨煤电、矿业、房地产、工程建设、金融、体育等多个产业。但2007年,鲁能集团秘密私有化的进程被叫停后，其庞大的业务资产就面临失衡的局面。

早在2008年,鲁能集团就开始频频进行业务结构与产业结构调整。根据公开资料披露，2009年，鲁能集团总资产高达1009亿元，但总负债也高达800亿元，资产负债率超过80%。2010年11月，鲁能集团正式成为国家电网一级全资子公司，在资金与业务发展等方面得到国家电网进一步支持。2011年第一季度，鲁能集团获准成为保留房地产业务为主业的新增5家央企之一，也成为国家电网唯一的房地产业务平台，确立了房地产业务作为公司未来主要经营业务的地位。

不过，随着资产的逐步整合与剥离，公司营业收入逐年下降。据中诚信国际2013年鲁能集团跟踪评级报告显示：2010年鲁能集团营业总收入289亿元，2011年实现营业总收入251亿元，到2012年,营业额下降至121亿元，同比下降43.5%。截至2013年9月末，鲁能集团营业总收入77亿元。另一方面，鲁能集团长期以来被指拥有较大规模土地储备资源。根据中诚信国际出具的2013年鲁能集团跟踪评级报告，截至2013年9月末，公司已确认待开发土地面积为1.92万亩，土地储备规模较大，主要分布在山东、海南、北京、重庆、大连等地。

但仅就其早在1993年便开始跑马圈地的海南市场为例，根据今年4月份鲁能集团与旗下上市平台广宇发展资产重组方案披露，成立于2003年7月的海南三亚湾新城开发有限公司旗下鲁能三亚湾、鲁能山海天、鲁能红塘湾三大项目总占地面积为143.62万平方米，2011年、2012年和2013年1-8月份，海南三亚湾净利润分别为-0.38亿元、1.29亿元和1.02亿元。2011年,海南三亚湾亏损的主要原因是达到收入确认条件的开发产品较少。同样，成立于2002年6月的海南英大，在2012年出现-0.15亿元的亏损，2013年1-8月净利润也仅0.08亿元。

为了做大地产业，鲁能集团一直希望整合旗下地产业务，但受调控的影响，鲁能集团资产注入计划一直未能顺利进行。自去年8月份开始，鲁能集团再次发起地产业务整合计划。在这一庞大资产整合的布局中，广宇发展将向包括国家电网旗下唯一地产平台鲁能集团在内的3个交易对象发行股份，收购多项房地产资产，吸纳资产的预估值达125.2亿元。但是由于标的资产的经营状况、高额的负债率以及溢价收购，资本市场给予了重组消极的回应。

2013年11月13日，广宇发展公布重组消息复牌后一字跌停，2013年11月14日，早盘一度打开跌停，十分钟后又再次跌停。就连广宇发展的董事长秘书韩玉卫在接受媒体采访时都称，现在的鲁能集团，虽然地产行业已被确定为主业，但在净利润贡献上却并不抢眼，其他行业收益反而比较好。

然而，鲁能集团地产业务上市平台广宇发展最新公告显示，今年7月23日收到《中国证监会行政许可申请受理通知书》，证监会已正式受理关于公司发行股份购买资产事项。颇受市场关注的鲁能与广宇发展资产重组方案正在逐步推进之中。