长和系“囤地”最高溢价近百倍 拥有大户特权

今年6月27日，华人首富李嘉诚在汕头大学毕业典礼上做了演讲，题为《无心睡眠》。

“可能因为网络上的许多讨论，最近很多朋友，不约而同，积极向我推介各种酣眠良方，有气功的、有食疗的、有中西各种灵丹妙药，希望我可以在晚上睡得好点，”李嘉诚如是说。

事实上，近年有关撤资、囤地、内地业绩下滑等多种负面新闻，的确一直让他困扰着。7月31日，迫于外界对长和系企业囤地、拖延施工的质疑压力，李嘉诚旗下长和系企业—长江实业（00001.HK，以下简称“长实”）与和记黄埔（00013.HK，以下简称“和黄”）再次出面回应称，长实与和黄在内地的土地项目并不存在囤地情况，也没有囤地意图，甚至一直希望尽快完成发展及出售项目，以便收回资金再发展。

在这背后，是陷入冰点的内地销售。长实系统计数据显示，上半年内地物业收入仅30.75亿港元，骤降54.8%(去年同期67.96亿港元)；和黄在上半年共计确认出售约170万平方英尺的发展物业权益，绝大部分位于内地，但这个数字还不到2013年全年780万平方英尺的22%。

值得注意的是，长和系在全球房地产布局，如今也跟着曝光。数据显示，长和系在全球拥有土地储备为2092万平方米，其中，内地的土地储备高达1652万平方米，占近8成，若按2013年内地土地储备平均成本为2400元/平方米计算，内地项目总值近400亿元人民币。

“囤地”最高溢价近百倍

无风不起浪。自1992年进军内地房地产市场以来，长和系在2005年前后拿地迅猛，在2010-2012年间也有一轮扩张，近20年间，其闲置土地的戏码也是屡见不鲜。

以广州增城项目为例，早在2005年9月21日，长和系与广州增城市国土局签订了国有土地使用权转让合同，将增城市荔城街三联村和迳吓村四宗地块纳入囊中，合计占地面积为203万平方米，总地价款近3.2亿元，平均楼面地价仅157元/平方米。

“长和系在增城拿地并未通过招拍挂，而是通过市政工程与政府进行交换，其中并没有土地补偿，”有接近和记黄埔的业内人士曾对时代周报记者透露，2004年，增城市政府得悉李嘉诚准备在荔城街购地数千亩后，积极奔走。按照规定，征收3000多亩如此大规模的土地须报国务院审批，为此，增城市政府选择捷径，通过“回收闲置土地”向长和系供地，却不料掉进亿元土地诈骗案的漩涡—增城当地开发商梁培堃伪造土地使用证，虚征农民用地，此案曾震惊中央。

2006年，正当和记黄埔准备动工之际，审计署对土地进行查处，项目随后进入搁置。直到2011年6月23日，“沉睡”近6年之久的和黄增城项目高调奠基。时任增城市市委常委、组织部部长冼银崧和副市长邬卫东出席了当天的奠基仪式。

据一位当时在和黄任职的人士透露，诈骗事件之后，和黄原计划“2009年能够恢复开工”，不过，到2011年才真正开始动工，“这两年间关于房地产的政策有些变化，双方一直在磨合，政府允许做项目申请变更。”

在和黄2013年年报中，增城逸翠庄园项目的开发状态显示，项目一期中的A、B两部分项目在2014年仅分别完成40%和10%，而二期、三期的规划进度是2016年完成1%。

这只是长和系旗下项目涉嫌闲置的冰山一角，其在全国8个城市13个项目，均不同程度的疑似闲置。梳理和黄、长实多年的财报就不难发现，在上海、广州、深圳、中山、南京、长春、大连、武汉等城市，这两家企业要完成地产项目的1%，大部分需4-10年，甚至以上才完成。其中和黄在北京十三陵附近的北新嘉园，合约拟定动工时间为2004年11月，但事隔十年后仍未开工。

而综观长和系的操作手法便可发现，其主要是通过大规模圈地和分期开发，助力土地闲置获取土地溢价暴利。“项目大，且分期开发，主要是因为李嘉诚有这个资金实力。一期一期地开发，开发周期比较长，可以起到变相囤地的作用。”中国房产信息集团分析师薛建雄表示。

而缓慢开发，长和系坐享土地升值暴利，其在2013年报中披露内地项目的地价约每2400元/平方米。而随着土地价格和房价的暴涨，长和系大赚暴利。如上海已售完的御翠豪庭项目，2002年，长和系通过协议方式以折合楼面地价约2497元/平方米获得土地，2009年最后一次开盘时，房屋销售价已涨到7万元/平方米，是当初楼面地价的28倍多。如今的增城，与李嘉诚进入的时期也大不相同，已是开发商林立之地。在今年7月份的成交统计中，逸翠庄园的售价已达1.5万元/平方米，较土地价溢价近百倍。

有选择地低效率管理

长和系内地项目进展缓慢，除了被外界一直诟病的囤地论外，据时代周报记者了解，这还与总部不放权的管理架构直接有关。

“香港总部对各内地分公司的把控相当严格，很多事情只有走过繁琐的申请、审批程序后才能正式启动，” 一位已离职的长江实业上海公司员工张小姐（化名）对时代周报记者透露，一个项目是否要开工，分公司领导没有决定权，要经过一系列程序向香港总部请示，并随时汇报最新动态后才可以决定，“凡事事无巨细都要向香港总部进行汇报，而项目开发又涉及到施工、设计、材料等多方面，因此如果项目的每一个环节都要想获得审批，流程走下来就需要很长时间。”

张小姐表示，内地分公司不仅在项目开发上没有决策权，在财务、人事任免等方面，也受到很大的制约。即使是项目即将动工，投资预算也确定了，对分公司的财务也有相当严格的管控。香港总部在每年年初，都会派财务总监到分公司检查一年的投资额明细。而一些重要的职位，如上海公司各项目的负责人，营销、研发等部门的经理，几乎清一色是从香港总部派来的。

“李嘉诚在港的开发团队的确经验丰富，高度专业化，不过当他们被分别派驻到各分公司时，优势很可能会变成劣势，”上海乘星行行销机构董事长李骁对时代周报记者说，因为从香港空降过来的管理团队并不了解当地市场，他们需要用很长一段时间来熟悉当地市场，理顺与当地合作伙伴的关系。

在李骁看来，内地分公司几乎没有自主权，加之香港总部要对各地进行较全面的管控，使得分公司与总部之间长期进行着“拉锯式”的审批与被审批的关系，降低了公司内部的管理效率。

而五合智库副总经理蔡文韬也表示，所谓的“低效率”，其实是反映了长和系在地产界一种独特的运作方式。“如果说囤地是为了赚取土地增值收益，那么对分公司不放权，对一些项目有选择的‘低效率’管理，则是和黄、长实既定的策略。”

拥有大户特权

外界对长和系的囤地质疑，从未间断。但几乎每一次为“囤地”辩护时，长和系总能把责任推到地方政府身上，而且后者从来都不予反驳。正如李嘉诚所言，至今“内地未有一个政府部门正式发函反驳”。

“在长和系部分核心区域核心地块出现长时期未开工或建设周期特别漫长的背后，很大程度上，背后是房地产企业与地方政府的一种博弈结果，”上海某开发商代表对时代周报记者分析说，我们看到的则是妥协的产物。

这是一个不争的事实。长和系等知名房企拿下的区域重点地块，例如上海长实真如项目，对一个地区的发展有着举足轻重的作用。这些名企的引入和项目落地，也常是地方政府区域发展战略的关键所在，以至于在遇到土地闲置、囤地等情况时，地方政府在严肃处理时多少会有更多的顾虑。

“李嘉诚所投资的项目不仅是房地产，还有港口、码头、物流等领域，对地方税收影响较大。”广东省某市一位曾在经贸系统担任副局长的官员表示，在“牵一发而动全身”的关系影响下，地方政府不敢触碰这些大企业的敏感神经，担心影响这些企业在其他领域的投资。

2009年4月，长实真如项目高调开工。据接近官方的知情人士透露，上海市政府有关领导曾亲笔致信香港长和系高层，商讨尽早开工事宜，才有之后如此盛大的开工仪式。日前还有报道称，广东某经济特区的一位官员透露，如果市里有项目会影响到李嘉诚的项目，市委领导都会“组团到香港”拜访李嘉诚询问意见。

据李嘉诚基金会的一名人士透露，“地方政府能否给予信任感”、“是否曾给企业带来麻烦”等，是李嘉诚旗下公司到地方投资首要考虑的因素。李嘉诚曾对外表示，在哪个地方或国家投资顺利的话，就会继续在该地投资。

在目前多地掀起的土地增值税“清缴风暴”，也并未波及李嘉诚旗下的“长和系”。据广东省税务部门一位人士透露，目前各部门已经开始排查并将囤地大户纳入名单，“但与以往的囤地清查名单一样，像和黄、长实、新世界等房企并未纳入清缴名单。”