北京孙河别墅宅地29日拍卖 起价3.5万/平米

网易房产讯 开发商对楼市的预期会投射在土地市场，在2014年上半年北京楼市告别高速上升阶段之后，下半年的土地首拍尽管碰上两宗难得的低密度宅地，但均以低溢价率成交。7月29日，北京孙河的两宗低密度宅地将再次检测开发商对北京楼市的信心。

在7月29日即将开拍的5宗经营性用地中，孙河的两宗住宅用地较为引人关注。其中朝阳区孙河乡土地储备项目K地块的起始楼面价高达3.5万元/平米；朝阳区孙河乡土地储备项目BCDE地块的总体起始楼面价为约2.6万元/平米。但孙河BCD地块中包含了中小学合校用地和社区商业，折算之后其中的纯住宅用地C地块的起始楼面价也高达3.7万元/平米。

据网易房产获得的资料，在孙河别墅区的规划中，除了上述等待拍卖的两宗地块之外，龙湖、首开、泰禾、中粮地产分别拿走了A地块、FG地块、W地块、HIJ地块，余下的仍有T地块、U地块、V地块、XYZ地块4宗宅地，以及L、M、P三宗商业用地和N、O两宗混合型用地。

业内人士预计，目前已经在该版块获得土地储备的中粮地产、泰禾、首开都有可能再度抢地，特别是中粮地产在孙河HIJ地块的拍卖中，将孙河地区的楼面价推升至近5万元/平米，在同一地区新增土地储备以平衡土地成本的可能性较大。

不过今年下半年北京土地市场降温，同为低密度用地的“顺义新城第21街区21-18-001a、21-18-001c地块”和“沙河镇北沙河北侧(丽春湖土地一级开发项目)LCH-008地块”的成交溢价率分别为约14%、9.1%。

不过从成交楼面价来看，上述两宗地块的成交价并不低。其中沙河地块的楼面价为2.8万元/平米，与同处于沙河区域的龙湖滟澜新宸的成交均价几乎相当；而与孙河别墅区一河之隔的顺义新城第21街区地块的成交楼面价则高达3.3万元/平米。

龙湖·双珑原著是孙河别墅区入市最早的项目。2013年6月首次开盘，第一期就获得了7亿元认购额。2014年3月在北京楼市已经转冷的情况下，双珑原著叠墅产品开盘又再次获得7亿元认购额。2014年以来双珑原著累计销售逾14亿元。截至目前，龙湖双珑原著累计获得销售超30亿元，

2014年上半年，双珑原著和北京院子同时在售催热了孙河板块。据统计，在2014年上半年别墅成交排行榜中，龙湖双珑原著和泰禾北京院子分列别墅成交面积前两位，两者也同时占据了成交金额前两位，并远超过排名第三位的远洋天著项目。

网易房产在孙河别墅区现场看到，与孙河板块临近的一些项目销售人员排队在孙河别墅区两个在售项目售楼处门前的顺黄路上拉客，一些中介员工也聚集在此散发附近的别墅房源传单。

从2014年北京挂牌出让的经营性用地情况来看，非住宅用地占据了多数，住宅用地则集中在低密度宅地和自住房用地。业内人士认为，北京市政府是在用优质地块来提振市场的信心。

孙河地区上一次土地成交要追溯到2013年7月份，中粮地产以超过4.8万元/平米的楼面价获得孙河HIJ地块。据孙河别墅区的规划，HIJ地块邻近整个地区的中央景观湖，而本次出让的C地块也同样邻近中央景观湖。不仅如此，由于BCDE地块中包含了中小学学校用地。

随着孙河地区的土地拍卖进程推进，中小学用地成交带来的学区房利好，以及后期商业地块的推出，都将带给开发商项目更加明朗的利好因素。近期又有消息传出未来北京楼市可能会适度放开高端住宅市场，未来在孙河、顺义新城临近孙河板块将形成高端住宅区，该区域也将成为开发企业争夺的焦点区域。