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京承温榆河高端低密生活区价值发展论坛在京举行

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主题:京承温榆河高端低密生活区价值发展论坛

时间:2014年7月17日(下午)

地点:赵全营售楼处

主持人:那我们正式开始我们今天的论坛活动,首先做个我介绍,我是搜房网新闻中心非著名主持人我姓王,我叫王远志,谢谢各位给我的掌声,让我自信心倍增,跟今天参加我们论坛的几位嘉宾还都很熟,在不同的场合有过很多次的接触,今天我们聚在这里,可能要聊三件事情,第一件事情要聊赵全营镇这个区域,第二件事情正如我们所在的这个项目一样,我们要深入了解一下我们尚峯壹號资料团购论坛)到底是什么项目,给我们购房人群带来怎样的产品,还有就是时下的市场,毕竟第二季度包括上半年的市场走势以及这个房地产市场可能在下半场怎么去经营,怎么去踢好这场球,大家很关注,通过我们这个项目也通过大家的讲解,听听大家对于项目是怎样的判断。那首先按照由我这个顺序给大家介绍今天的嘉宾,首先是我们北京城市规划学院秘书长高毅存高老师,然后我们尚峯壹號的总经理王骞王总,然后是中国社会科学院城市发展与研究中心的研究员牛凤瑞牛老师,再有是我们清华大学城市发展策划研究所副所长彭剑波彭老师,彭老师对于赵全营镇这个板块做过非常深入的研究,我听过专场的演讲。下面是我们搜房网北京分公司总经理高云,我希望高总能成为我的助理主持人。根据我们的流程接下来我们想请王骞王总介绍我们尚峯壹號这个项目,争取把我们在座的各位都发展成我们的客户。

【王骞】首先代表尚峯壹號项目欢迎各位专家各位学者高云高总和我们主持人光临我们这个尚峯壹號项目,能够给我们一些指导。那尚峯壹號到底是一个什么样的项目呢?那在三年前我们就拿下了这块土地,那个时候很多人还不太关注这个区域,因为五环以内的项目在售的项目还算是不少,那随着这两年特别是去年,爆发式的这种销售的增长,导致五环内的项目基本上消化干净了,现在五环外的可售的项目屈指可数,所以说随着今年年初尚峯壹號二期三期的两个地块的上市,也随着高度地价的产生,也在整个北京掀起了不少的振动。那我们的尚峯壹號二期三期的土地,楼面地价已经超过3万多,这个所以说很多人把这个目光聚集到尚峯壹號这个项目,大家才会发现为什么尚峯壹號这边楼面地价能够达到3万多的这个高度,以前并没有关注这个区域。因为以前就是热点的区域比较多,像这个大兴的天通苑资料团购论坛)板块,像亦庄板块,然后门头沟这个板块,包括顺义板块,一直这边没有被关注是因为地价没有高起,所以说随着今年两连拍,也是尚峯壹號两连拍,3万多的楼面地价,很多人就震惊了,这个尚峯壹號这边原来价值这么高,会有这么多的开发商去看好,最终经过50多轮的激战,尚峯壹號终于把二期三期的地块拿下,所以说我们拿下这个地块也松了口气,因为我们是扎根在尚峯壹號这个地块上,要想把这个区域做大要做好。因为整个区域的归政府现在是拆迁大约有300万平米左右,未来的可能要在这个600多万平米,所以说整个这个区域要打造一个顺义的又一个新城,也就是赵全营镇他整个打造一个新城,并且要建设一个国际化的这个新城,包括医疗、学校、商业,包括产业等等,要整个打造全新国际化的新城。那在现在这个阶段,整个300多万平米的这个先期的规划都已经拆迁的差不多,所以说要在这个区域打造一个新城是非常容易的,那这个底子打的非常好,所以说他不像一些老城区涉及到一些旧城改造一些拆迁,现在是拆迁的成本越来越高,拆迁的麻烦是越来越多,所以说这个区域都已经全部都差不多已经拆完了,所以说这个区域是比较干干净净的,那我们做起来非常的容易,并且我们融入了很多的最新的建筑的设计理念和一些建筑材料。

为什么尚峯壹號会投入这么高的地价来争取这个尚峯壹號二期三期的土地?是因为我们很早就已经看好了这个区域,并且已经在这里边生根习作,大家到现场可以看到我们的尚峯壹號现在已经进入了开始阶段,那很多人就惊讶为什么这么好的项目以前没有听说,因为我们是在默默的耕耘,想把这个精品打造出来之后再去推向市场,不像某些很多以前北京都在卖期房,都是在讲未来这个我建的项目和这个区域会如何如何,那我们为了能够让大家眼见为实,并且坐享其成,所谓的坐享其成就是你买了这个房子你既可以看得到摸得着,并且可以既时入住,这个是我们开发商一贯的做法,并且我们做的也全部都是精装修的项目,这个做精装修的项目这个好处就是让大家都能够有一个安宁的环境,有一个安宁的环境就是很多毛坯房那可能一交房三年两年有的客户都没有装修,所以说每天小区里面都有装修的,所以说很长一段时间你都很难有一个安宁的环境,并且这个装修的工人出出进进,这个人员相对也比较杂乱,那对孩子相对来讲也不是特别安全,特别是来回运施工的材料,那也不是太安全。所以说我们是为了给大家一个优良的一个社区的环境,所以说全部都是高品质的精装修,让客户真的是可以无忧入住,只需要买点家具就可以入住了。

另外就是装修的材料,包括装修的设计,那我们的业主如果是买毛坯房的情况下,你在装修方面你请的设计师,那不见得能够设计出你想要的产品,即使设计出你想要的产品,那在装修之后你或多或少都会有一些遗憾,因为设计这个产品跟装修出来的是一定会有差距的,那我们尚峯壹號样板间就是从设计、装修然后到我们拆除再设计再装修,我们反复做了6次,这个6次我们就花了上千万的成本,真是实实在在按照设计的图纸把整个样板间都装修完了。之后你一看跟我们实际设计的这个比例关系,或者是色彩搭配真的是不一样,所以说要把他拆掉再改,改完之后再装修,反复的这个砸了六次,终于现在是我们要交给业主的一个最终的版本。真的是业主自己请了建筑师、设计师你装修出来之后你不满意也很少有客户会说我砸掉再重新来,这个有的多多少少都会有一些遗憾,但是经过我们这样高水平的这个设计师,设计出来的产品经过我们反复的去装修出来去印证,反复去拆改,所以才达到我们现在的精品,确实是挺不容易的,说起来容易确实挺不容易的。再一个是业主自己去装修的情况下,那你在建材市场基本上没有讨价还价的余地,因为你是买几十平米的地板,所以说跟商家很难去砍价,并且你花的好的建筑材料的价格,你拿到的不见得是好的建筑材料,所以说因为你在选材的过程当中,你不是专业人员,所以说我们开发商来做这个精装修,都是专业的这个精装设计部去通过找厂家去招标,并且全部都是大厂家,如果是小厂家他没有那么大的生产量。所以说无论是材质还是环保,还是这个品质方面,那我们都是有专业的这个部门的人员去把关的。那客户自己去装修就很难做到这一点你可能对某一方面的建材比较专业,但是你对整个的装修材料不见得都非常专业,就包括我们的设计师也是一样,他现在也没有哪个就是全材对整个装修过程每一个点他做的很好,他只能说样样通,但不是样样精,我们是通过各个部门的精英汇集在一起,那我们做出来的就是精品。所以把关相对来讲也是非常严格的,我们不是让材料到现场验收,我们是把握过程。在预定好的建筑材料,我们会有专人到厂家在他生产过程当中,就已经再来控制这个材料的品质,包括样板跟他生产的一样不一样,有问题就及时在萌芽状态就已经解决了,不会说大批的材料进场了之后发现色彩不对了,或者是质量不对了,那你如果再返到厂家再去生产就来不及了,所以说我们是这个经历了这个多年的这个精装修的这个经验,我们所有的都是精装修的产品。所以说我们每一个大批的建筑材料,我们都是从厂家生产开始,我们就有人住场去现场去把控,让他能够在出厂之前就能够保质保量的上线,然后通过产品保护把他安全运到我们的项目现场,保证我们的交楼品质和交楼日期。

所以说精装的产品那现在也对特别是我们老业主对我们精装的都非常的认可因为确实是实实在在精装的材料,精装的品质,那我们的样板间和其他开发商最大的区别就是,我们的样板间里面很少有家具,我们大部分就是挂了一个窗帘,放点装饰画,很少能看到我们样板间里面有很多的小东西,这个主要的原因就希望我们的客户能够真真正正的去感受我们的装修的品质和材质,我们不想用太多的装饰来遮挡客户的眼睛,因为你一到样板间里面会感到太温馨了太舒服了,你的着眼点是落到装饰上而不是装修本身。那再一交楼的时候很多客户会大失所望,我看的精装修不这样,因为你的着眼点没有在产品的本身上。所以说我们现在就让客户购房的时候就让你看到我真正要交给你是什么样的感觉,而不是说让你入住了之后,你把家具装饰都配进去的感觉,要的是实实在在的感觉。所以说我们做精装修这么多项目,做了这么多年,我们每一个项目交楼起来都比较顺利,我们在半个月前我们的一个项目刚刚交了500多套,基本上可以说零投诉,一些星星点点是正常现象,我们整体交楼是非常顺畅的,客户是非常的满意,当时我们卖了13000多块钱,精装修的项目,那一交楼的时候这比两三万的项目都值,真的是物超所值。那我们另外一个大手笔就是整个社区的园林,全部都是种植和移植的成品树,都是超过20年以上的成品树,我们在笑谈说我们尚峯壹號国际这边园林落实完之后,北京包括河北在内的大部分好的苗木都已经被我们选光了,你要再想选更好的苗木只能走的更远。我们很多小区里面当时都提前两三年就已经到河北周边包括北京周边的这个苗圃都提前已经预定了,随着北京的近些年开发商也都在增加项目的这个品质,所以说这个园林是最大的一块,所以说大家都在争抢这些资源,因为树不是可以像一个快生的,这个小鸡可以30天就上餐桌了,这养的猪可以3天就上餐桌了,但是树不会长那么快。这个树虽然也打营养液,但是只是在活的过程当中活的更好一点,所以这是有年限的,所以说在北京周边,河北境内基本上好的苗木被选光了,特别是我们这个尚峯壹號在选苗木的时候,相对来讲都难度都非常大,走的都已经比较远了,有些苗木我们去到大连那边才选回来一些好的苗木,这还都是提前两三年预定的。所以说这个我们也是在打造公园地产的一个真正的公园地产的品质,这个让你一进入这个小区的这个区域范围之内,你就真的是感觉到走进了一个成熟多年的一个大的公园一样,这种感觉,枝繁叶茂,而且我们种的树是比较多的,因为树是占天不占地,不像你如果要是种了很多草坪确实很漂亮,但是草坪第一比较费水比较浪费,第二他不能去遮阴凉,所以我们是给我们的业主创造了很好的一个园林的休闲的环境,那一种曲径通幽的感觉,那我们整个尚峯壹號我们也移植了上千颗原生树,就是整个区域原来老树,我们在拆迁之前就把老树移到附近的一块空地,等拆迁完毕我们再打造这片园林的时候,又把这个成年老树移植回来,这个移植老树的成本要比我在远处买回来的树要成本高的多,所以说这个移植起来是非常难的,并且是把他移植了两次,在这个一年多的时间内移植了两次,所以说对这个移植的工艺的要求是非常高的,所以说我们整个小区保持了原有原生树的这个风貌,又加上从河北周边,包括大连整个又移植了一些比较珍贵的树种,让整个园林就丰富起来了。那我们也是在北京打造了,现在可以说是最大的公园地产项目,那我们是为什么叫公园地产项目?而且我们也是第一个是把项目打造在公园核心区内的一个地产项目,很多公园地产项目都是我临朝阳公园比较近,那我就算公园地产了,我离紫竹园地产比较近我也算是公园地产了,我们的项目是真正落座在公园里面的。所以说整个公园是围绕着我们项目来建设的,并且是建了20万平米的公园,这个面积是非常大的,并且在公园中心我们弄了一个2万平米的大湖,这个湖往里面注水就注了一个月的时间,所以是我们下了很多的精力来打造这个精品。那为什么我们看好这个区域要投入这么大的精力和财力去打造这个项目,要把他做成一个精品?是因为这里面的第一是一个交通优势,他的交通优势太明显了,因为各位嘉宾到这个现场你才会感觉到怎么会这么近,因为他到北三环太阳宫桥只有28公里,并且京承高速是不走大货车,所以说交通是非常顺畅的,28公里也就开车就是20分钟左右,那我们就可以到达北三环,那10多分钟我们就可以到达望京四环的商务中心,整个大的区域配套非常全面,包括三甲医院,包括大的购物广场等等,在那里面基本上吃喝玩乐一些商务需求都齐备了。那具有我们这里面只有几公里的未来科技城,就在我们的京承高速的路7那未来科技城就是在建设当中,未来是15大部位全部都要搬到未来科技城里面去,这个所以说国家规划的,整个这些都是属于叫政府打造的概念就是TBD,这个TBD是海淀到昌平,现在海淀这边中关村这一带已经发展的差不多,从北京路那一带整个加上沙河这一带,而且往东这边推到未来科技城这一边,所以距离我们这一边只有一条京承高速之隔,那那边政府的规划也是非常的全面,包括医疗教育,这个大的卖场等等,这个整个设施设备都是非常全的,那距离我们这个只有几公里的这个距离,所以说未来这里面发展潜力是非常大的。

另外一个除了交通是我们最大的优势,那另外一个最大的优势就是我们这里面的空气质量,这个北京一直是北边属于上风上水,这个区域为什么叫上风上水?因为这个区域非常工业,他没有工业,从北京的都是常年刮西北风,所以风从西北方向吹过来,都是经历了燕山山脉,都是绿树,吹过来的空气是非常好的,富氧离子是非常好的,这个是北京的空气质量PM2.5值应该是比较高的,所以说整个的空气也都是从这边吹过来的,那我们周边除了能够看到山,剩下就可以看到温榆河,那北京这个母亲河也是温榆河,距离我们这边只有三四公里的距离,并且和我们项目三期项目相通的是和属于温榆河的分支,所以说温榆河直接可以流到我们的小区,所以这样我们的定位叫上风上水观山府邸,这个风是有好的空气我们才有健康的身体,这个水是生命之源,所以说人离不开水,更离不开健康的水,所以说这个周边没有工业,所以说对这个水的污染相对来讲就等于零,所以说这里面空气质量非常好,这么好的交通这么好的地,我们是没有理由不把他打造出精品,所以说我们也下了很大的精力,一定要为我们改善性需求的客户打造一个非常高端真正适合宜居的这么一个环境,那也希望未来能够有更多先知先得的客户尽早来到我们的项目。

主持人:我大概看了一下时间,脱稿演讲30多分钟,可见王总对这个项目了解的深度,其实王总做过很多项目,也见过王总讲过不少的项目。王总之前拿另外两块地的时候,今天好象找到了答案,您对这个区域确实有非常多的感情。一方面讲了区域,另外一方面讲了这个项目的品质,这个项目的品质包括了样板间绿化还有一些地产这个概念,大概我们把这个项目都沟通的很清楚,那接下来请王总休息一下,待会儿会有关于您的问题,我们来聊一聊您的这个区域,王总刚才抢了高总和彭老师的这个专长,给高老师和彭老师简单分享一下。王总介绍您项目的时候大概关于区域有两个点我非常感兴趣,一个叫国际新城的概念,一个就是这个区域板块的优势所在,我们请高老师您讲在城镇化发展的过程当中,包括城镇化的进程当中这个国际新城这个概念究竟是有什么样的衡量标准,或者说城市发展过程中有怎样重要的地位?然后请彭老师就我们这个板块,我不给您出难题,并且我觉得在听了王总的演讲之后可能还有一些更新的东西,待会儿我们要聊一聊,既然有这么多人愿意看好这个地区,在当前这个市场状况下,因为未来的市场会往哪个方向发展,这个是我们高老师更擅长的问题,各位可以边吃边聊,我们主讲的老师尽情的演讲,我们下面还有私家的媒体朋友,接下来各位老师讲的话题都是我们作为媒体人可能会比较关注的话题,比如说关于市场的走向,大家也可以边吃边记。

【高毅存】各位下午好,这个题目有点意思,为什么这样讲?就是说谈到这个国际新城,因为我本人就是做这个城市规划工作也写了书,专门对于城市规划的一些问题做过一些看法,并且我觉得还是有点发言权对这个,我理解这个因为刚刚咱们谈到这个城市,我们这个区位临近这个现代科技城,他准备打造成一个大都市的这么一个定位,那我想就这一点谈谈个人看法,所谓现代国际城市,他的大概我觉得有四五个方面,不是说随便我听了国际城市就是了,很多现在我有时候到外边到山东到安徽或者到南方,很多城市自己都说我要变成国际城市,但是实际上有些往往是言不符实,他只是一厢情愿,或者说他的愿望,美好的愿景打造成国际城市,实际上一个国际城市不是自己自封的,他得满足诸多条件的。首先从宏观上讲他必须满足在一定国际国内大环境中,满足一定的区位条件,这个是国际城市所具备的首要,这个非常明显,为什么香港称之为香港?一河之隔深圳就不是国际城市,那香港就是,为什么呢?这个就很明显,因为香港他特定的环境他特定的例子所形成的一些政治经济历史文化所形成的这一套东西,他所给予香港作为一个国际的大城市,就是东京或者是说,当然现在深圳某种意义上说也可以说是一个国际大都市,因为他这些年发展的非常快,由于可能在近期和香港形成一个新格局,但是就新城变成国际化的城市,那首先他得要在国内国际,你要定位国际,那还要考虑比如说在北京外,东北亚,亚洲,甚至世界他所能够定位的这种必要条件,我们要考虑这个问题。

那从咱们这个区位板块来看,首先北京定位为国际大都市,这个已经在中央的多次讲话,包括十八大习总书记几次讲话都提到,北京定位是国际化大都市,这个没问题了,那北京在着力打造重点新城,像什么亦庄,像什么通州新城,然后顺义新城,我觉得那我们这个赵全营镇板块应该跟顺义的新城应该说是基本上是一体化的,所以他属于北京三个重点新城的这个广义的,顺义新城的一部分,应该是这样子的。所以他在未来的发展中,他可以搭北京的三个重点新城这样一个宏观的形式这么一个快车,搭完这班快车那他有可能成为一个新城的发源地,特别是现在新起的现代科技成,现代科技成大家也谈到了很多央企和大的产业集团都要入驻,所以那块不单是产业还有住宅和生活配套,那个将来规模应该不在现在的那几个已经成形像亦庄不在这个之下。所以从将来看这个板块应该是很看好的,所以从宏观上来看,我们赵全营镇比邻现代科技城和顺义新城正好比邻这两个之间,位于这么一个核心地带,所以他必然的被带起来了。

第二个就是要看一看这个环境,作为所有这些国际城市,那他的环境都是非常好的,我们一下高速也看到了,首先映入眼帘就是绿色地毯,这边我感觉咱们这个建设者在这方面还是下了工夫,而且也认识还是比较靠前的,不是单纯的追求出房率和简单的把毛坯房给你往里一弄,然后赶紧就卖上了,他做了很多细节上的事,我感觉在这一点上应该说咱们这个建设者应该是有一个战略方向的。大家都知道细节决定成败,大家到那一看,感觉到像进了一个绿色大公园一样,这个首先感觉就不错,你环境给人一种愉悦的心情,大家愿意到这来,说他是儿童乐园也好,说他是世外桃源也好,总之在这块把环境打造好,这比你光是把楼给做起来我感觉更重要,因为这个周边大环境,将来在这生活的一些人,他一出门就散步,溜弯,买个东西,包括送儿子上托儿所,他都要跟这个环境发生密切关系,所以环境是非常重要的因素。

第三个就是交通,这点看来我们这个区位也是有明显的有京承高速,南边一点的就是六环,南和南北的中心,然后还有15号线,而且这一块将来属于这种就是一个说法,就是进一步四通八达,退一步风情浪静,往前一步交通非常便利,四通八达,而往后退一步,里面就是很安静,没有受到这个高速路或者是干扰的影响,大家都知道有些人不愿意挨着马路边上生活,这块你看他有一个自然的绿色退线,这样的话他基本上来说不受高速路噪声的影响,所以说进和退都非常方便。

第四就是配套设施,因为我还没有细看,但是首先看到这个4S店,就是总之这块将来配套应该是不错的,虽然现在可能看来还没有完全成形,但是从长远来看,这个应该是因为这个区位决定的,他是顺义板块,他配套的这些东西很快就会,就是目前这些东西还没有跟上,这个是有时间表的,当地政府都会很快把这个东西配齐,这块生活很方便。所以说我觉得作为一个国际化的城市板块,未来这个地区会发展的比较好,就是从上风上水来讲,这个地方感觉确实要比城里的空气是要好得多,所以在这块生活,我感觉将来在这的住家应该生活是很美好的。

主持人:好,谢谢高老师,高老师对于国际新城的标准定义和理清有两方面的意思,一方面让我们知道什么样的标准衡量国际新城这个概念,另外一个我觉得更大的意义是在于说,至少帮我们王总,就国际新城不是我们吹出来的,是确实存在。接下来我们请彭老师给我们讲讲赵全营镇这个板块,讲讲赵全营镇这个区域的优势。

【彭剑波】赵全营镇这个区域我们大家以前不太熟悉,其实如果放在北京的大的蓝图上来看赵全营镇和放在一个好的角度去看赵全营镇完全是不一样的,首先赵全营镇他的价格第一是区位价格,他是在北京的正北方向比如说北六环的附近,他是黄金的交汇点,就是京承高速这条南北线的轴线跟藏京路的轴线,那藏京路是藏平重要的产业,东边是顺义还是跟一些旅游的公园趋势有这样的一个关系。那京承高速本身也是北京重要的一个发展区域,所以在北京的城市的大背景之下,其实这样的一个黄金的交会,应该说在北京的北部承接中心城区的人口疏解和重要的一个区域,而且他承接的应该说是对于像望京地区还有包括北部的这样的一些产业,他们的作为他们的一个后花园居住的一个平台,实际上都是非常好的。另外一方面他受到首都机场的辐射,他在机场是14公里左右,就大概10来分钟到机场。所以说他实际上从区位来说他是按照我们讲这个离望京这样的一个规律,就这样一个分钟数这样的一个交通的概念,基本上是他的优势,除了机场的外围区再往外包括居住休闲其他的一些产品外围性,也可能在这个方面有一个聚集和发展。所以从区位上在首都大战略发展之下,作为北部的一个很重要的一个两条发展轴的交汇点,就是京承高速,六环是比较交通形的这样一个快速的这样一个高速路,然后我们的藏京路相对来说跟东西向的产业都是长一些的。

第二个方面就是说从区位就是跟机场的关系,所以为什么他成为了一个国际新城这一个事,国际新城要不然就是国际化的源泉,要不然就是国际化的产业,再一个就是国际化的一些交通这样的便利性,其实这个地方他离别墅区很近,所以本身这个地方是中央别墅区的一个拓展区,就是在现在土地资源比较紧张,在原有开发成熟的背景之下作为一个新区,应该说是没有多大的问题的。所以这个地段他的价格非常的有特点。第二个方面的价值就是他的生态产值,这个地方和环境方面是不错的,其实如果说是在雾霾天,比如说今天我们就有感受,在五环以里甚至六环以里基本上都能感受到雾霾十面埋伏的感觉,但是一过了六环雾霾的热感效应一下就消失了,所以在这样一个上风上水的地区来进行一些生活居住我想是合理的。而且这个地方是有点像陶渊明的桃花源资料团购论坛)当时那个讲的意思,就这样悠然见南山,我们就望得见山看得见河,然后楼下有这个大的湖面和花园,所以就是望得见山看得见水,但是我们这个更重要是说能够享受到人居的这样一个幸福,真正在这个意义上在北京北资料团购论坛)边这个区域这个地段客观来说是不错的。

第三个方面就是他这一块的交通方面,15分钟改天换地,第一个就是说从三环过来五环过来20分钟,在城区高密度高强度高节奏的工作和生活的状态,在这个地方就感觉很舒服,就是一个慢生活的规律。在我们这片区域相对来说是慢节奏的,都会有一个比较悠然的感觉,但在城市中心即使装修再好,配套再好,但是你真正能够享受的,你可以去真正能够清楚触摸的绿色空间和休闲空间是非常少的。刚才讲的朝阳公园,这个公园是北京城市很重要的公园,但实际上你不管是说对面的一些,比如说楼盘,其实就离的很近,但是那一条快速路就可以切断你跟朝阳公园特别生活化的联系,你牵着孩子带着老人过着马路,然后你这样的话利用率就会下降。但这个不一样,这个是在自己小区的旁边,就是进行一定的开发利用变成咱们的一个生活化的一个公园,这个是可以的。包括就奥森公园,那除了像就北边的那个就是世贸那个效应,相对来说他公园比较近一点,其他都是切断的一个状态。然后说这个地方望得见山看得见水,能够很舒适的享受花园和湖面这样的一个资源,都非常的好。所以总体来说这个地段我觉得在赵全营镇这个区域,作为一个整体性的一个营造的一种新的一种尝试,作为TOT模式和生态层模式叠加的发展模式,其实这个地方应该说在优化的背景之下,这样的一种小城镇的有产区和休闲相对比较融合的发展模式,实际上是符合咱们国家讲的这个,望得见山看得见水,就是关于控制中心城区的规模,是会发展国际新城和城市功能枢纽这个大的战略,如果这个运营好了,我想会可能成为在北京的范围里面,真正的有效的去承接中心城区功能的一种外溢,或者有效的去分担中心城的一些负担,并且转化为高品质对有一个正像贡献的一种产城的发展模式,这个实际上就是我们拭目以待,当然也希望这个区域以后有更多的开发运营的商业,能够做一些像类似精品的项目。

主持人:谢谢【彭剑波】老师,虽然我不是特别能够清晰的记得你上次讲什么,但是这次升华了,理论和实践都有。区域是个好区域,板块是个好板块,王总介绍的项目是好项目,但是我们还得看市场,我不知道这个评价对不对,3分靠努力7分靠市场,所以接下来我们可能要聊一聊关于市场和我们直接相关的话题,那牛老师是从事房地产研究的,那您从目前来看目前的市场状况怎么样?那我们高总天天在搞项目,就对您接触市场一线更多一些,您从您作为媒体的角度去谈一谈对市场的判断和看法,然后王总您从您作为这个地区实际深耕开发商的角度,去谈我们这个市场是不是像这样说的,您同不同意这个的观念。首先牛老师给我们谈谈这个市场的判断和看法,好象上半年的数据出来了,7.4这个数跟我们之前定的数据指标相差并不太远,是不是未来的调整政策不可能再会有更大范围的松动,对于市场目前在成交量和成交价格的压力,好象短期内得不到明显缓解的可能性,您是对市场怎么看的。

【牛凤瑞】谢谢主持人,是这样的,我按照我的话原来根据咱们这个论坛确定这个主题这个思路,中间我再解释怎么主持人提出的问题,这样我速度会很慢。我想谈这么三个问题,第一个咱们是赵全营镇板块的价值,第二个话是咱们今天讨论主题,就是高端低密生活区,他为什么有这么旺盛的市场,第三个那就是根据这些分析,我们应该得出什么一些政策的建议,或者我们媒体今后宣传上是不是可以考虑考虑我的建议,我想就按照这么一个逻辑思维来谈我今天的看法。第一个谈的是赵全营镇这个板块的价值,刚才主持人说这个国际新城,这个高总也对国际新城做了一个精辟的解释,那按照我的知识结构,我把国际新城实际上有三个维度,第一个维度就是产业系统是可以的,这我们就不再展开了,第二个他的人文生态是乐观的,第三个支撑以上两个的重要的是你城市的公共基础设施跟知识结构,是一个完备的。应该说这三个衡量他的标准,我就不再展开了,那作为赵全营镇来说,我对赵全营镇本身来说没有调查,但是对北京市来说,顺义是一个北京市的新城,这是一个空间,那北京市作为一个国际性的大都市,现在叫世界城资料团购论坛)市。那在这个定位前提下,你这个顺义新城是他的主要的组成部分,或者是重要的功能区,接着赵全营镇,赵全营镇的话他作为一个如果你从北京的这个尺度来看,赵全营镇他是我们北京市国际化的大都市,世界城市的中间一个重要的板块区域,或者重要的节点这都可以。但说赵全营镇本身,如果我们看这个北京,赵全营镇在北京的这个区域来讲,他属于上风上水,过去我们学地理,这个位置正是燕山山前的暖区,上风上水,是暖区。过去是水土文化条件最好的地方,如果再进一步的他属于地形是生物多样性的这么一个区域。那这样分析的话,这个区域来说,就是老天爷的恩赐,大自然的恩赐,他具有垄断性稀缺性,其他地方没有。他的价值本底的价值所在,这是第一个。

第二个层次,我们看看今天为什么就成了咱们开发商的亲睐的地区,买房人也到这来,为什么?因为人类投资,交通条件其他的公共基础是条件的改变,变的他具有人类实际的使用价值,就是他通过变现能够满足现实人类生粗的需求,再进一步说高铁也好,京承高速公路也好,还有其他的基础设施也好,这样的设备投资最后转到哪儿去,他得转到地价上去,地价转到房地产上去,这样你社会才有一个良性的循环。所以我一直我说你面粉贵了面包必须得贵,那面粉么贵的?当然是种植成本加工成本,那我们现在以土地价格为中心,因为你的大量公共基础设施投资在这个地区沉淀了,这个价值这个价值要转移,最后转到地价上再转到成本价上,这样才有真正的社会这种经济社会再循环。我们这样考虑北京现在2000多万人,那基本上是都占满了,因为他开发的比较早,那当然说更大的空间就是从土地的使用空间来看,但是从人类的这个更适合生存空间,那这个地方他是稀缺的,具有垄断性。对我们来说2000多万北京市的人口总量同时今后还要进一步的发展,我们北京市希望把人口扩张给扼制住,限人,就是会减少进入的强度进入的速度,而且你要支付很高的社会管理成本,实际上就是很不合算的,城市人口多,这个我就不再说了。那我想说的就是第一个点,他是两种价值的叠加,一是他自然资源的优良的配置这种垄断这种需求,第二个是我们社会投资的这种积淀,提升了他的形象,是很多过去能够变现,那这是我讲的第一个观点。

第二个观点我回答主持人讲的,为什么高端低密的生活区成为我们房地产开发的一个热点,成为老百姓很多人的追求,我说这个中国这种特殊的发展阶段,我一直强调我们研究中国问题,你离不开特殊的发展,我们处于一个什么社会?我们国内很多人愿意把国外发达国家的一些理论、参数、理念来套中国,他很少用拉丁美洲的。实际上错了,研究中国问题解决中国问题我们还要从一个社会主义,这是中央一再强调的,我们的基本特征是什么?人文增长的文化需求,这是主要矛盾,你得抓住主要矛盾,所以中国房地产可能也指不上。刚才说了中国水平在提高经济在发展,那现在生活水平提高消费结构升级,他的主要表现在哪儿?过去说是三大领域,我现在给他加一个,四大领域,第一个是我们过去说的基础家庭,第二个旅游成为生活消费的一个重要的组成部分,第三个居住条件的改善,第四个现在还得加上健康的这种需求。这种健康现在人们的需求越来越大,那基于这4个领域大家看一看,刚才前面讲的居住条件的改善,和健康这种需求,这种保障这种干预,这两种的叠加点在居住条件,在住房上。居住条件好了,当然这里面我讲的居住条件是指居住空间的条件也包括他居住的外部这种局部的这种生态的这种空间,所以这就涉及到我们接下来讲的高端低密了。什么叫低密?我估计你们这个界定大概就是低密度建设,低密度这个小区,这一个小区范围内我的建筑密度比较低,建筑密度比较低那就是绿地的比例比较高,反过来就是这个。绿地比例比较高就是我们的生态环境比较高,这样的话空气条件就比较好,所以我们城市规划有一个重要的概念,就是能控制住这个密度。你容积率越高住的人越多,就是我们城市规划讲的,要节约用地,我一直说节约用地是好事,但是节约用地有一个合理的度,因为你节约用地的话,建筑密度越大,容积率越高,人均的空间就越稀缺,这样的空气质量就难以保障,不就是这么一个逻辑的关系。现在我们提出来高端低密,恐怕低密往往成为一个重要的一个条件。现在我们都追求健康,健康意识环境意识,生态意识,实际上这三种归结到健康意识。

所以我讲,今天我们尚峯壹號是不是把这几个结点叠加,这样就加深了本身这种高端的概念,因为我老是参加高端的论坛,高端住宅论坛,我也曾经提过,你衡量高端从几个维度去衡量,首先他的使命价值,就刚才王总讲的,怎么样的高品质,实际上这凝聚了我们开发商建筑商规划商,他们的一些智慧结晶,同时还有我们原材料,施工工艺,他这个造成了建筑的品质的建筑问题,后面我还加了三点,高端文化衡量,高端升值潜力,高端的物质财富价值,高寿命,不仅自己这一辈可以享受还可以让下一辈也享受。那我作为投资未来的增值潜力之大,这是我分析高端住宅他本身分析的维度。中国刚才说了,我们现在处于发展中国家,一部分人有钱了,前些年我说咱们的政策不好,那我们一方面要提高消费率,提高扩大内需,但是我们另一方面不能陷进去,压制进去,其中包括不去买房子。不去买好房子,不去建好房子,实际上这都表明我们政策本身内在的矛盾就相互抵消了,就反应了这种情况。那这里面作为中国来说,我们整体是处于发展中国家,很多人是想花没钱花,这还是主要的矛盾。那接下来我们不可能13万人齐步走,一块致富,那就是有前有后,先富起来的面临什么问题,一部分人有钱了不敢花,所谓不敢花就是社会保障不健全,心里不踏实,住房、养老、教育什么等等的,这方面国家社会政策要加强的,有钱的人敢花钱。第二个是有钱无出花,我们农村我研究城市,我们农村的话很多人想花钱是没地方花,他得到城里花,包括内外家电,包括现在很多婚礼,为什么?这是一个社会规律,你农村没有这种设施,所以他就不可能花钱,所以我们要搞城市化,那推进城市化的物质载体我前面讲了,国际城市第三点,人们看城市首先看的物理的直观的感觉就是各种建筑物,这种建筑物是谁来提供的?你开发商和建筑商是他们来提供的,你说谁在前谁在后,我说建筑在前,首先你得有房子才能有产业,才能有居住条件,才有满足个人需求,我说先治坡后治屋,这个关系是对的,现在我们在城市,要搞城市化你不盖房子,你说我就建设城市,说是房地产业什么挤压了高端产业,我说发展高端产业咱们就住在马路上,住在露天地,所以这个逻辑关系我们要改正。

那讲就是讲城市化,就是你使有钱人花钱有地去花,最后还有一个有钱不让花,就是说现在我们的政策,买车摇号不让买,买房子现在限购,卖房子要限价,像这些政策他即使有一种权宜之计,有当时的那种正向的作派,那整体来说治标不治本,那这样就使我们思考。我们还有有钱无处花,一部分人前面说无处花,我们投资渠道少,除了股市就是房市,那不叫泡沫,房地产价格一提高了以后就说泡沫,所以我说这都是有些搞金融的他们愿意说房地产泡沫,大家希望把房市的钱往股市去引,引了几次也不成功,那股市老是折腾。因为有客观规律的,房市本身来说他是实际的房子实实在在的物质作为载体,而且房子本身他有实用公物,商铺,你可以做买卖,厂房你可以开加工厂,住房你可以出租,可以居住,他就是实际工业。所以跟股市是不一样的,那我们有钱不会花,我不认为我是会花钱的人,因为我不会投资,但是我研究这个问题就琢磨这个事,咱们国家恐怕从政府来说,至少从中央政府来说,就不大会花钱,比如说我们外汇储备去买美国的,这是不是不会花钱,发展中国家买一个富国的,让美国政府替咱们把钱花出去,但是咱们取得的每年百分之几的收入,实际上这里面有很多问题。那作为房地产来说,高端市场我一直不赞同,就是对于高端住宅的这种限制,包括我们政策上限制标准用地,那我们现在政策是号召增加普通商品房和保障房的有效率,我说也包括高端住宅的有效率,这样你政策才能够完整。

所以下面我就谈下一个问题,就是我们政策建立的问题,因为中国你到了这个发展阶段,一部分人需要改善自己的住房条件,让大多数人买得起房子,后来房价合理,一种产品价格要是下降的话,谁去下降再去增加投资去买房呢,那下一轮的有效供给就没了,他会加剧下一轮的供求不平衡,就是一个逻辑关系。那你现在讲这个事,说不许高端供给,说禁止高端供给,这个本身是一个不合理的,不让你们买好房子,不让你们盖好房子,满足了这种快感。但是仔细一说,这是一个好风,中国富人不让国内人买房子就跑到国外去买,就中国到美国去买房子花了240亿美元,到中国买房子有什么好处?那个利大于弊,还是弊大于利啊?这个不用论证了吧,他把房子扛不走,扛不到外国去。现在他买了,现在他希望摆脱土地财政的依赖,要征收房地产税,那个房产税征收有一个基础,中国这个国土上房子多了,是我们将来要征房地产税基数就大了,这个对中国有好处。实际上你琢磨琢磨这个事,设计上来说为什么这么短见。那可能还有这个原因,就是限制标准用地是约束节约用地,要保护18亿亩耕地红线,国家从宏观上来说,我们保护好耕地这个绝对没错,但是应该算帐,中国的房地产用地就影响了粮食安全,中国的合理满足城市化用地与中国粮食安全无关,那城市化用地三分之一属于房地产用地,咱看看城市化用地,中国80%以上的人口住在城市,城市用地仅仅占我们国土面积的1.2%就够了,怎么会影响中国粮食安全呢?就说80%的人进入城市以后,我们的城市化用地再增加耕地占用多少亩,再增加5000亩上线够了。这个5000万亩是相当于我们18亿亩的36分之一,不到3%。这是一个数。

还有一个数,那就农村人口基本成分,农村人口是不是该减少了,他们的宅基地是不是可以置换出来,可以置换出来1亿亩,我们这边多占了1亿5000万亩,那边置换出1亿亩耕地,1比2这是我算比较保守的数,怎么就影响国家粮食安全了。但是这里面有一个你耕地恢复的耕地,他有一个指向的影响,就是我们近郊的土地肥沃,那是可以改变的,那耕作几年经过改造是可以改变的,我们过去为什么叫地产权,那就是人们加工进来的,这个道理好象一直说不过去。所以我说我们很多政策也要很大的调整,作为市场来说,我们更应该尊重市场的规律,由市场去决定这种住房资源的配置,而不是说政治说今天限这个明天控那个,现在还控,接着控,好象还不愿意放弃。另外中央调控,你该管你该管的事,管好你该管的事,那中央政府从那以外还有各级地方政府,这也属于政府调控,就有形之手。所以在目前来说,中国这种房地产总体走势下降趋势来看,我写文章就是抽回政府的这个有形之手,还市场供求关系的本来面目。因为目前的话我们经过三年的强力的限购限贷限价,造成的市场供求关系本身来说,已经不是我们市场的本来面目了,你不抽回这个手,怎么样恢复市场的本来面目,你不抽回这个有形之手那个无形之手怎么去发挥他的决定性作用,这是一个逻辑关系。所以松绑我个人是赞同的,当然说由谁来说?那中央政府千万别去搞一套线,中央政治现在强调分类指导,叫分类调控,最后有分层调控,我赞成最后一个,所谓分层调控就是把调控的主导权交给城市政府,你省政府也不要去参与,因为中国是一个大国,13亿人口960万平方公里,600多个城市,200多个县城,像建设部我们一个部门把这么多部门管清楚研究清楚不可能,你也没那个本事,省区政府也是这样,一个省区就是欧洲特别大的国家,而且城市差别非常大,我们有些城市你没法去管,所以交给当地政府去抓,人家整体一亩三分地去折腾,人家比我们充分多了,我是学者也不建议去这样弄,就说这个泡沫那个明天崩盘了,我说这个除了忽悠以外没有别的作用,吸引吸引媒体眼球,提高提高知名度,我不希望提高我的知名度,但是我希望我的话可以给大家有一个参考。

主持人:谢谢牛老充满自我批评性的发言,从微观到宏观并且全面完成我的体温,不失高度足以让我们从中学习一些不从社略到的一些东西,接下来我们请高总回答我们的问题,从您的角度看这个市场怎么样?

【高云】我应该没有牛老师高大上,我比较接地气一点,可能跟大家说一下我们个搜房最近的线上表现,从3月底到4月初有三个月的时间我们是在下滑的,整个的流量跟我们的来电都是在下行阶段,近两周指标发生微弱的变化,这两个指标都比较平稳,他没有再做下行的趋势,所以我们还不好预测说接下来的未来的这个三季度是不是他会呈现上扬的走势,但至少他现在已经停止下滑了。所以我们觉得整个下半年我们从媒体的角度上还是比较看好的,只是我们近一段时间是出现了一些比较不错的热销盘,当然他可能没有出现月光,但已经接近80%到90%的一个成交量,已经是非常不错了。然后再结合到我们这个区域,今天的主题上体现了三个字是必须吸引眼球就是温榆河,其实温榆河应该在我们整个房地产业内是比较知晓的,这个一提到温榆河大家就想到别墅区,他确实是以高端低密为主的生活社区,也是整个顺义区政府在打造一个高聚集的人群区域,那这个区域其实很多的外企房企包括政企很多的优秀人才是聚集到这个区域来做最终极的居住生活的,那我们的尚峯壹號这个项目他应该是在整个高端低密社区做的一个偏综合体类的项目,其实是给到我们城区的一些改善客户的机会,那由于这个项目应该是不限购的产品,所以可能比如说在三元桥、望京,这几个已经在居住有一二十年老房子的人,他其实可以置换一下的,因为我们整个的产品的居住舒适度应该是非常高的,所以可能在后期的宣传上我估计王总也会比较倾向于这几个居住区的客群。因为我就住在望京片区,我也一直在物色,因为房子没那么大,有了小孩之后会发现老人跟孩子可能要三代同堂的时候,会发现居住的需求需要升级换代了,所以要在整个靠近5环或者在6环大户型的产品升级换代。因为城区四环以里的要几千万起,这个对我们工薪阶层所谓的白领阶层来讲还是有很大的压力的。

那在置换的过程当中,其实这个压力就会缩小很多,这个城区的一些老房子卖掉置换到我们的四环半到六环之间的项目整个生活品质也会提升,所以我觉得这个项目对这一些课群来讲是一个福音。

主持人:谢谢高总,高总对于王总这个项目的评价应该是非常中肯的,我看王总频频点头,后期的这个跟进我建议王总继续。然后刚才给您提的问题就是说结合您项目去看目前的市场状况是不是像大家说的那么让人危言耸听,另外一个我想临时增加了一个问题,就是我们刚刚几位都或多或少提到赵全营镇板块的区域价值,但是在这个板块上到底需要怎样的理解,那好象板块跟生活在板块的人都会有一个个人属性,那生活在这个板块的人,或者未来在这个板块居住的人他们需要什么样类型的房子,然后您结合您的项目给我们解释一下。

【王骞】谢谢主持人提这么好的问题给我,第一我想说再不好的市场都有卖得好的项目,这个再好的市场都有卖不好的项目,所以说在今天这个市场来讲,我觉得应该是相对来比应该是比较好的市场,为什么这么讲呢?就像我们上周和叶老师来做一个论坛,叶老师就讲了,今年是比去年是没法比的,但是比前年的数据要好多了,因为从2010年2011包括2012年,这个确实一直都比较冷淡,那到2013年市场集中的爆发,所以说成交量非常大,把这个北京的库存基本上消化了三分之二以上,所以说目前现在整个北京实际上供应量是不足的,只是大家现在有这种观望的情绪,说我们要尽快去出手,只要停止观望,那很快在售的项目就会被抢光。因为现在可售的项目以前的楼盘也在讲,就分析北京有多少在售的项目,其实现在最大的货量就是在亦庄区域,大约比较集中的有1万多套可售的房源,然后就是门头沟房山那一带,这个就1万多套,差不多就1万多套可售的房源,通州是属于零星的个别几个项目现在有在售的货量,加起来也就是万八套房的数量。然后整个北边就是以独栋洋房为主供应量,而且现在是非常少,包括前年拿地的这个北京院子,今年基本上也没有什么货量,但是这一个项目因为随着国家供应的土地的地块这个面积在减少,所以说每个项目供应量都不大,所以说就造成以后卖的行情好了,产品定位再准,基本上一开盘就卖完了。所以说现在整个北边非常稀缺,很少。基本上宣传的大部分都是以叠加这样为主力的货群,像我们这种大平层非常非常少,那在北五环外来广营这一带,基本上都被内部的消化干净了,对外很难买得到。

然后就是望京经贸现在也在进入尾源阶段,也没有很多的货量了,就是一两百套房源,再一个就是往西推,西山一号院也进入尾源阶段了,整个北边现在顺义主城区那一带,就像四季他还有几百套房源,好象没有上千套,整个五环以内没有什么项目了,就是有的就个位数来数,而且每一家的供应量非常少。所以整个北京现在就剩下这么多货量,而且全世界的北京,现在居住在北京的客户群体真的是不差钱,那不差钱他们缺的是什么?缺的是安全感,缺的是健康,那怎么能够过得这个健康呢?就一定要有一个健康的居住环境,你才能够获得一个健康的身体,那然后你能够有更好的这个健康的饮食,因为现在这个食品安全大家都是比较担忧的,所以说这个一不小心你就买到了防腐剂、地沟油各种食品,防不胜防。但是另外一个就是一个安全的问题,以前我们做的项目客户就问我们说,你知道我为什么买你们的项目?我说为什么?他说我在其他的小区里面每天早上如果开一个本田车不算是好车,每天早上我出来门口都有人蹲在小区的门口用直勾勾的眼神看着我,他说我特别的担心。他说我进入你们小区都是高档车,而且到处都能见到安全人员在巡逻在站岗,所以说在这里面我觉得很安全。那人有了一定的物质基础之上,那他最缺的就是一个安全感和一个健康的环境,所以说我们尚峯壹號能够给我们的客户提供的最大的优势就是一个健康的环境,健康的环境就是空气,无论是园林还是这个水资源,我们这里面都是最好的,然后我们周边,我们各位嘉宾路过也看到楼下这个对面就是农家乐,你可以在那里面去定制没有污染的,真的是纯天然的有机蔬菜,你每天吃的都是没有农药和化肥的蔬菜,那小鸡下的蛋你可以直接到他的农家乐园里面,你每天你可以在那等这小鸡下完蛋你就捡起来,还热着呢,或者是他定期把这个鸡蛋每周给你送多少,而且价格也不贵,这个有的是2000块钱一个月,或者是3000块钱一个月,看你的需求量,而且也很实惠。整个在我们的周边都处都是采摘园,整个全都是以绿色为基地,所以说这块也成了一个特色的一个产业了,很多三环四环五环边都到这边来采摘,然后路过这里说这么好的项目。所以我们有很多路过的客户现在成交的非常多,所以说我们的这个不缺乏,现在我们的客户不差钱,不缺钱,缺的就是我能够找到一个真的地地道道好的健康的环境,然后能够有安全感的这么一个社区。那我们的物业是获得过整个北京市教委颁发的五星级安全社区的服务的奖项,所以说我们整个物业的服务团队是历练了也有五六年的时间,并且我们的整个物业团队都是从大品牌公司,包括万科、珠江,在他们成熟的团队里面,可以说是通过猎头挖过来高素质的,有非常高的这个管理经验的管理人才已经进入我们公司,都已经工作五六年的时间了,那他们也带动了整个团队,一个很好的一个物业管理的经验。

所以说来确保我们整个社区的安全性,那我们另外一个安全性就是我们的人车分流,客户的车进入小区的大门外直接就进入地库了,整个小区里面他是没有行车道的,除了消防车道以外他是不能走车的,包括客户的搬家车都能够进地库才能运家具都不能走地面,所以说在整个地面完全交给业主的就是一个公园的环境,你跟孩子可以在小区里面随便的跑,随便的玩随便的闹,他都不会与车发生危险的可能性,所以说我们能够给客户提供健康的生活环境,能够提供健康的空气和健康的食品,并且能够给予真的是五星级的这个社区的安全的这种保障,所以说这种产品你想卖不好都很难。

主持人:谢谢王总,王总说刚才说有很多路过的人过来买房子,不看广告看疗效,这是过来之后现场这种体验感征服了我们购房者。看了眼时间,我们今天这场论坛进行了一个半小时,确定达到了要解决三个问题的目的,那接下来我希望把更多的时间交给我们现场的体验的环节,多少我们现场还会有一些媒体的朋友,包括彭老师在内很多一些业内的专家们,各位媒体朋友有什么想问的问题可以在私下里跟我们王总彭老师牛老师去一一的沟通,那可能将展现在我们面前就是项目样板间的种种部分,所以接下来的时间大家可以自由的去参观,我们今天这场关于赵全营镇板块价值讨论的论坛就进行到这里,谢谢大家。

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