昨日公布《实施意见》明确五个认定标准和房东、租客、中介责任 “二房东”转租 赚钱模式或再也行不通 上海构建市、区县、街镇三级管理体系实施长效管理
张泽红 制图
上海整治“群租”再出重拳。
继实施出租房每间最多住2人且人均至少5平方米等要求后，上海日前规定了“群租”的五个认定条件，还明确群租的房东在履行处罚决定前，将被限制房屋买卖，并记入信用档案；群租的租客在接受整改前，将被暂停办理居住证等。
昨日，“群租整治工作新闻通气会”宣布，上海市综治办、市高法院、市房管局等十部门日前联合制订《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理的实施意见》，出台措施打“组合拳”，再加上5月1日起修订的《上海市居住房屋租赁管理办法》，将对“群租”现象加以严管。
其中，《实施意见》明确，即日起，在上海转租住房不得以营利为目的，违规转租受到行政处罚的，除记入信用档案外，还将建立“黑名单”抄告相关部门加强监管，并在房地产经纪行业内进行通报，不得为“黑名单”上人员居间代理房屋租赁业务。这意味着，目前存在的“二房东”转租赚钱模式再也行不通。
“我们开展"群租"综合治理的目的，是为了规范居住房屋租赁行为，而不是禁止这些房屋出租。”市房管局有关负责人昨日表示，如果当事人改正后能够合法租赁、规范租赁，也就达到了治理目标。此外，《实施意见》对区县政府提出了明确要求，要通过研究制定财政扶持政策，鼓励公共租赁住房运营机构、社会专业机构、物业服务企业等，收储社会闲置房源，开展居住房屋代理经租业务。
构建三级管理体系
《实施意见》强调，要从深化人口服务管理综合调控出发，坚持“条块结合、以块为主、属地管理”的基本原则，积极采取多种措施，预防、化解“群租”等矛盾纠纷，消除治安、消防等各类安全隐患。
根据《实施意见》的要求，上海将构建市、区县、街镇三级管理体系，进一步理顺综合管理机制。其中：市里已经成立了由分管领导牵头、多部门参加的协调推进小组，并对各部门的职责分工进行了明确；区县建立联席会议制度，要求在区委、区政府的领导下，整合各方资源，加强对街镇的指导、督促和支撑，建立健全长效管理机制；街镇搭建综合管理平台，依托基层相关管理部门、社区党组织和居委会、综合协管队伍、楼组长、志愿者以及物业服务企业等各方力量，承担具体工作。
推进居民自我管理
加强居民自我管理，是维护住宅小区公共安全和居民合法权益的有效手段。《实施意见》明确，要引导租赁当事人使用市房管局、市工商局联合制定的《上海市居住房屋租赁合同示范文本》，并按规定办理居住房屋租赁合同登记备案。
同时，要充分发挥居委会、业委会、物业服务企业等作用，通过修订完善业主管理规约，增加人防技防手段、鼓励业主以相邻妨害提起民事诉讼等多种途径，开展自我管理。
上海整治群租新政摘要
五个标准
认定是否“群租”
《实施意见》明确，对上海中心城区和市郊城镇内，治安消防等安全隐患突出、居民反映强烈的住宅小区，存在下列情形之一的，纳入“群租”综合治理范围：
一是将单位集体宿舍设在住宅小区内；
二是将一间原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租，或按床位出租；
三是将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，出租供人员居住；
四是任一出租房间的人均居住面积低于5平方米；
五是任一出租房间的居住人数超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。
其中，居住人数不得超过2人的规定，是此次同步修订《管理办法》的新增条款，主要是为了解决出租房间内居住使用人超过正常居住人数，包括在住宅小区内设集体宿舍的问题；同时，人均出租面积是指出租房间内的实际面积，不能简单套用房屋建筑面积来计算是否“群租”。
四个环节
综合治理“群租”
《实施意见》将综合治理流程，主要划分为发现、认定、整改和处罚四个环节：
一是发现机制，要求各区县依托“大联动、大联勤”等各类平台，及时受理居民投诉和基层上报的“群租”问题；
二是认定机制，除了上门核查外，还可以通过对房屋面积信息、实有人口信息进行比对的方式，帮助认定“群租”；
三是责令整改，由街镇协调相关部门，针对不同的违规行为，向租赁当事人出具《责令限期整改通知书》；
四是行政处罚，逾期不整改的，由相关部门依据各自职责，依法作出行政处罚决定，如责任人拒不履行，向人民法院申请强制执行。
此外，对“群租”矛盾突出、居民投诉集中的住宅小区，要求街镇组织相关部门，在一定时期内开展集中整治，及时化解矛盾纠纷，消除各类安全隐患。同时，从分类监管的角度出发，对于利用出租房屋，以旅店、招待所等名称制作招牌字号招揽住宿，或按日出租收取费用的，按照治安管理、旅馆业管理的相关规定予以处理。
强化责任 进一步明确房东、租客和中介的责任
《实施意见》进一步强化了房屋租赁的相关主体责任。
1.房东违规租赁或将被限制房屋买卖。
《实施意见》重申，出租人应对出租房屋的安全负责，并与公安派出所签订《治安责任保证书》，特别是集中出租的出租人，还应按规定的要求，全面落实安全管理职责；违规租赁受到行政处罚的，在履行处罚决定前将限制其房屋买卖，同时将处罚信息作为其不良记录，纳入本市公共信用信息服务平台；不按规定纳税的，由地税部门责令限期缴纳，并从滞纳税款之日起按日加收滞纳金。
根据规定，出租人禁止向无身份证明的人员出租；禁止向利用出租房屋进行违法生产经营活动的人员出租；发现承租人利用出租房屋有犯罪活动嫌疑的，出租人应及时向公安机关报告。
2.租住“群租”房将被暂停办理居住证。
对于承租人，《实施意见》要求应对出租房屋的使用安全负责。租住“群租”房的，在“群租”整改前，按照合法稳定居住的要求，将暂停办理承租人的居住房屋租赁合同备案、居住证和临时居住证等手续。开展集中整治前，街镇应向承租人履行告知义务，并给予承租人适当的过渡期限。
《实施意见》还明确，承租人承租居住房屋应当用于自住，确需转租的，应征得出租人同意，且不得以营利为目的。转租人抗拒执法的，由公安部门依法处以警告、罚款，直至拘留。违规转租人信息将作为不良记录，纳入本市公共信用信息服务平台，供相关管理部门信息共享和符合条件的社会主体依据相关规定查询。对于被处罚的转租人，建立“黑名单”，分别抄告工商、地税等部门加强监管，并通报各房地产经纪机构，不得为“黑名单”上人员居间代理房屋租赁业务。
3.中介：若违规将被暂停经纪合同网上备案资格。
《实施意见》规定房地产经纪机构和经纪人不得为不符合规定的房屋租赁当事人提供经纪服务，不得参与或者教唆他人参与“群租”等违规租赁行为。发现违规的，除行政处罚，还将暂停其经纪合同网上备案资格，记入信用档案，并交由工商部门按照分类管理的要求，列为重点监管对象。
加大处罚
提高违法成本
针对当前“群租”治理执法成本高、违法成本低的问题，上海同步修订《管理办法》时，加大了对违规租赁行为的处罚力度。
一方面，提高了对部分违规行为的处罚标准。针对出租人和转租人，将罚款幅度由2011年《管理办法》的“5000元以上3万元以下”，提高至“1万元以上10万元以下”；针对房地产经纪机构，将罚款幅度由2011年《管理办法》的“3000元以上3万元以下”，提高至“3万元以上10万元以下”。
另一方面，新增了违反安全管理要求的处罚措施。出租房屋不符合规定的治安、消防等标准和要求的，由公安部门责令改正，并可处1000元以上3万元以下罚款；出租人集中出租房屋达到一定规模，未落实相应安全管理责任，造成严重后果的，由公安部门责令改正，并可处最高10万元以下罚款。
此外，对租住在违法建筑中的来沪人员，按照市政府有关规定，不予办理居住证、临时居住证，不享受持有居住证、临时居住证可以享受的相关权益待遇。
作者：栾晓娜
本文来源：东方早报
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