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恒隆地产陈启宗:快乐的收租公

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恒隆地产有限公司(00101.HK,以下简称“恒隆地产”)是在陈启宗完全掌控之后,才开始进军内地的。

1991年1月,陈启宗正式接管父业,1992年即开始投资上海,包括虹口区项目,徐家汇港汇广场,以及静安区南京西路恒隆广场。不过,这个尝试依然让人觉得神奇。最先进入内地11年的时间,恒隆地产只在上海开发商业物业,未离上海半步。

陈启宗是一个神奇的人。1996年,陈启宗曾经大量出售手中持有的香港物业,成功躲过香港金融风暴,因而得以成为1997年金融风暴后香港地产界的少数赢家之一。

有内地媒体同行描述对陈启宗的感觉时如此表述:儒雅、爱读书。除此之外,似乎在内地政府与公司关系处理上很有分寸。此前,他的好开发商“90%的时间不做事”,“房地产周期一定是一个倒U形曲线”,“全国最有经验之一的商业房地产公司恐怕是我的公司”等特立独行的言论,引起了众多人的关注。

率先将恒隆地产推进内地的陈启宗,虽然比其父亲陈曾熙根植香港的思路更为开阔,但是从具体做法来看,进军内地的方式也以尝试性为主,“做好一个再做下一个,恒隆老板在上海的开发以稳为主。”某上海地产业内人士如此概括。

而正是因为非同一般的做法,2013年恒隆年营业收入91亿港元,却有68.37亿港元的利润。地产二代陈启宗,是如何成为最快乐的收租公呢?

不进三四线城市

而从实际来看,稳扎稳打的恒隆地产,其内地商业投资回报已经相当可观。“已经超过香港”,21世纪不动产上海锐丰商业楼宇部经理吴晓明表示,目前上海港汇恒隆广场和恒隆广场的租金均为12-13元/平方米?天,港汇是满租的,恒隆的空置率在5%以内,“从目前租金价格和空置率这两个角度看,毫无疑问港汇和恒隆地产都在上海取得了成功。”

“恒隆地产拿地多选的是人口繁多的都市核心区域。以当时的情况来看,港汇在拿地时可能尚未处于核心区域,或许与其当时尚无相关品牌经验作为支撑有关。不过,选择地铁上盖物业的发展,对于当时拥有丰富地铁沿线开发经验的恒隆地产来说,也不失为一种稳妥之举,区位因素尚在其次。”上述地产人士表示,不过一旦有了港汇广场的经验支撑,恒隆地产秉承继续在核心区域拿地的原则自然是心中有数,同时也可以继续强化恒隆地产的高端品牌形象。

“这两个项目不但确立了我们在上海的地位,更令恒隆地产成为地产界享负盛名的品牌。我们的不懈努力及宏观远见获得了丰硕的回报,成果远超预期。”陈启宗曾在2012年业绩会上如此表示,而与此同时,其关于“不去三四线城市”的表述也逐渐表现了出来。截至2013年,恒隆地产已在天津、沈阳、无锡、济南和大连购得土地,并继续积极于其他内地城市物色发展良机。恒隆地产除了在香港之外,目前在中国内地布局了7个城市,其中上海是一线城市,其他6个城市都属于二线城市。

“我们也没有机会跑到三线城市去了,因为这7个城市项目的投入已经用了700亿元的资金,所以在中国的大市场里,任何公司都顶不住,因为市场太大了。对于我们来说,只会去一、二线城市,现在我们去的这七八个城市也都差不多了,吃饱了,再想吃也吃不下。”陈启宗如此解释恒隆地产只投一二线城市的原因。

“恒隆地产能够取得成功,主要是取决于其高端定位之下的选址及管理,尤其对于商业而言,大量高端品牌的入驻是支撑恒隆地产地位的重要因素。”吴晓明认为,这种发展策略下,也就意味着恒隆地产在一二线城市的机会会更大。

熊市买地

如果说“不进入三、四线城市”是陈启宗的内地战略,那么只在熊市拿地则是他的地产战术。

以租金回报率为例,据了解,济南的恒隆广场的首年回报率达7.9%,沈阳的市府恒隆广场约为10%。这与通常情况下回报率5%以下的租金回报率相比,着实让行业对恒隆地产刮目相看。对此,上述地产人士认为,恒隆地产能够达到如此高的回报率,和陈启宗的熊市拿地策略有很大的关系。

在2013年业绩会上,陈启宗公开表示,“我们购地的时机很好,而且我们只在熊市拿地”。以武汉为例,2012年市场疲弱,开发商缺乏财力添置地块,结果令很多市政府亦面对财政困境。就在那时,恒隆购入了武汉的地块。而随后的2013年,市场情况好转,开发商售出不少住宅单位,需要补充土地储备;而由于市政府财政得到改善,不再急于卖地,地价因而上升,地王涌现。“在此等情况下,在我们购置武汉地块的7个月后,有发展商在附近购置了另一块面积相若,但无论地点、形状或获准用途均远比我们逊色的地块,其单位价格却比我们的高出一倍。这再次说明,我们购置地块的时机,连同武汉在内,都是绝佳的。”由此可见,陈启宗对自己的“熊市购地”战术颇为满意。

陈启宗曾对外宣称,恒隆地产拿地有着“铁的原则”:以便宜的价格拿到位置较好、面积较大的土地。“我觉得这样的地块才是真正的‘地王’,如果仅仅是以高价拿地,谁不会做呢?”因此,陈启宗表示要给‘地王’下一个新的定义:恒隆拿的地都是‘地王’。”

但是,恒隆地产不靠囤积土地和土地升值赚钱。对于将商业物业卖掉的开发模式,陈启宗将其比喻为“孩子生了以后不养”,而恒隆地产旗下的商业物业则“永远都是恒隆地产的孩子。”

对于恒隆地产的开发模式,陈启宗表示:“我们是买了地就盖,不依靠地价与房价的升值,而是通过我们团队的经验和能力去创造价值。”

“恒隆地产确实善于掌握时机”,吴晓明表示。而从恒隆地产的公开表述可知,以百分比计算,土地成本占项目总成本低于2成,而行内的普遍基准为4—5成。

(责任编辑:李方)

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