网易房产“2014年3月京城百盘价格动态调查”显示，100个重点楼盘中，有12个项目价格上涨，涨价幅度最高的是房山区的首创·新悦都，涨幅25.71%，每平米单价上涨4500元；9个楼盘出现降价，降幅最高的项目是通州区的月亮河·七星公馆，单价较上月下降3000元，降幅为7.5%。市场中同时出现项目涨跌不一、库存升高与日光盘同时存在的现象，我们该如何理解？
市场徘徊：热销有假 降价噱头大
3月24日，时隔2个多月后，北京的商品住宅库存量再次爬升到6万套以上，在然后的数天中坐稳这一数值，加上楼市下行预期的增多，似乎预示着从去年下半年开始市场供不应求状况得到一定程度的缓解。
但与此同时，天宫院板块的保利熙悦春天、金融街融汇、住总万科橙均实现开盘日光，对杭州楼市降价风波给予有力驳斥，有业内人士认为北京作为一线城市，其房价不可能出现下降，随着供应量的增加，楼市又会出现热销现象，购房者会继续追涨。
买涨不买跌，看不清楚的购房者也进入短暂的观望期。与对市场走势的看法出现分歧一样，近期入市项目的销售情况实际上也出现分化。春节以来，已经有30个住宅项目预售证被发放出来，北京楼市供应量迅速回升。不过除了需求积累已久的天宫院板块，以及位于东南四环的北京华侨城等几个项目实行真正的“日光”以外，号称“日光”的众美城、首创新悦都都遭受质疑，被认为有数据造假嫌疑。
在市场不够明朗的情况下，开发商的定价能力也面临考验。
涨价：12项目涨价 多属微涨
网易房产“2014年3月京城百盘价格动态调查”显示，100个重点楼盘中，有12个项目价格上涨，涨价幅度最高的是房山区的首创·新悦都，涨幅25.71%，每平米单价上涨4500元；9个楼盘出现降价，降幅最高的项目是通州区的月亮河·七星公馆，单价较上月下降3000元，降幅为7.5%。
值得注意的是，首创·新悦都的涨价并不具备典型性，首创·新悦都上一期开盘还是在2013年5月份，迄今已经有将近10个月时间，去年底房山长阳、良乡板块的房价已经升至2.5万元/平米，而首创·新悦都前一期的预售价最高为1.85万元/平米，销售均价为1.75万元/平米。横向对比，首创·新悦都新一期2.2万元/平米（毛坯）的价格只能算是“适中”，称不上“底价”，也称不上涨价。
涨幅排在第二位的蓝爵公馆也位于房山区，蓝爵公馆比前一期的报价上涨了3000元/平米，涨幅为13.64%，不过网易房产了解到本期推出的是楼王产品，其2月份的价格还曾下调了1000元/平米。
从整体情况来看，3月份价格上涨的12个项目中，除上述两个项目之外，天润福熙大道、龙湖·长楹天街、一品嘉园（优惠购、楼盘相册、最新报价）、恒华·安纳湖、合生·滨江帝景、五矿万科如园、国悦府等项目涨幅都在10%以下，其中过半涨价盘涨幅不足5%。
涨价项目中有1/3为售价4万元/平米以上的改善或豪宅项目，有2个项目是因为产品明显不同。
降价：9个项目降价 通州老项目报价下降3000元
在部分项目继续保持价格微涨之外，也有少数项目下调售价，2014年3月百盘调查数据显示，有9个项目出现了下调报价的情况，其中5个位于顺义和通州两个2014年的楼市主力供应区。
降幅和降价金额最高的楼盘均为通州区的月亮河·七星公馆，项目为月亮河城堡的二期，在售户型为260平、320平南北通透三居，均价37000元/平。与上月40000元/平米的报价相比，本月报价下降3000元/平米，降幅为7.5%。
网易房产从北京市住建委了解到，月亮河·七星公馆的项目预售价达到4万元/平米，实际成交均价只有2.54万元/平米，且项目去化率不够理想，下调报价并不意外。
其余下调报价的项目中，多数项目价格下调金额在500-1000元/平米，降幅不足5%。怀柔区的绿堤香廊是尾房在售，北京风景（优惠购、楼盘相册、最新报价）、北京新天地等项目则是户型不同。可以认为明确的降价行为并未在北京市场铺开。
值得注意的是，在近两年成交占比一直居高的大兴区，年后以来区内各项目的价格涨跌情况都不明显，表现出和总体市场相一致的特征，正在从前两年的价格快速上涨转为平稳。
2014年是开发商的小年？
北京住总万科橙项目低价开盘引发很多猜测，继杭州楼市在全国第一波开始降价之后，北京万科的低价开盘策略也被部分业内人士认为是一线城市房价松动的一个信号，虽然住总万科橙是新盘，没有前期价格对比，且项目将精装修变为毛坯出售，此次北京万科的行为仍值得分析。
项目价格达成的基础因素是楼市的供需比，相比去年同期，从2014年2月10日到3月26日期间，北京市发放了30张预售证，而在2013年同期是14张，供应同比增长超过1倍。
去年3月份，北京楼市焕发“小阳春”，但是今年尽管开发商增加供给的意愿比较强烈，需求情况却出现不同于去年的转变。一方面经过了之前近两年的成交高峰，需求已经被大量释放，另一方面，近期自住型商品房开始大量做入市准备，分流了相当部分的购房需求。
春节以来，已经有5个自住型项目先后开启网申，共计提供自住房超过1万套，加上数千套获批预售的商品房，北京新房市场在年后的1个半月内逼近2万套，占到往年新房总成交量的近20%，短期内形成了供大于求的局面。
不仅如此，从金隅的两个自住房项目信息来看，自住房项目分流了约11万户的京籍、持有工作居住、军官证的购房需求，另有6万多户的非优先类家庭也想“分一杯羹”。随着保障房轮候家庭逐渐被前期的自住房项目消化，此类购房家庭会感受到越来越大的中签希望，因此在商品房市场中，尽管有排队等候自住房的家庭也在商品房项目排号，但弃购商品房的现象肯定会增加。
一位业内人士表示，正常情况下项目开盘达到1：2的供需比才有可能达到50%的开盘去化率，1：3的供需比才可能开盘当天去化70%以上。但近期很多开盘项目的供需比也仅在1：2左右，去化速度受到的影响并不明显，但蓄客量下降带来的消化压力则会在后期慢慢出现。
不过有开发人士表示，此次北京等一线城市出现的市场波动是正常的经济规律，目前一线城市的市场遵循的是两年一“小年”的节奏，经过了2012年、2013年的长时间上涨之后，2014年将迎来较为缓和的趋势。也就是说，整体看涨，短期平缓，而且之后如果没有政策强行干预改变周期规律，将很难复制2014年之前的上涨幅度。因此对追求快速周转的开发企业而言，适度维持开盘低价也是走量的必然选择。
此外，有分析人士指出，自前年以来，对购房者影响最大的其实是贷款政策，利息率的高低浮动直接影响到购房者的“资金杠杆”。从整个金融市场的情况来看，居民能够接受的负债指标已经接近承受极限，举债购房正在变得力不从心。
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
