网易房产讯 近日，北京金宝房地产开发有限公司副总经理周易做客网易房产《对话地产界之营销者说》栏目，与网友分享他心中的北京房地产市场变化以及买房观。
在谈到大家比较关心的买房问题时，周易认为，对于手里资金充足的购房人来说，越早下手买房越好。周易指出，现在是购房人选择新房的好时机。现今，在北京多个地区出现一二手房价格倒挂现象，对于购房人来说，买房不仅考虑居住需求，同时也要考虑投资价值。他建议选择购买交通便利，具有一定规模的楼盘。
同时，周易分析了轨道交通对买房预期的三次涨价影响。“首先，在轨道交通动工前，当宣布哪天动工，周围地铁站或者地铁沿线的项目会有一次涨价，包括二手房，这是历史经验。”
此外，周易认为，通知说某天要通车，假如提前半年或提前三个月说年底要通车，只要消息一放出来就有一个大的涨价。
真正开通以后还有一次涨价，周易说：“从6号线，包括大兴线，9号线开通来看都是这种规律，而且有些项目涨得非常离谱。轨道交通是老百姓出行最主要的交通工具，又是时间最能控制的交通工具，它种开通对项目的影响力是非常大的。”
作为深耕顺义地区的开发商，周易认为，顺义房价现在相对通州、昌平，包括南城大兴、房山，还是属于价值洼地。目前顺义地区不仅产业基础强，整个经济基础雄厚，而且顺义整个对环境的保持发展的不错。
以下为访谈实录内容
网易房产：各位网友好，欢迎收看网易房产《对话地产界之营销者说》栏目，本期我们邀请的嘉宾是北京金宝房地产开发有限公司副总经理周易，周总您好。
周易：谢谢，各位网友好。
网易房产：首先我们谈谈近期的热点，十八届三中全会虽然已经过去了，但它对房地产还是产生了一些影响，对这块您能不能跟我们谈一谈呢？作为圈内人士。
周易：十八届三中全会在开之前，大家对全会的决定期望值还是比较高的，等到三中全会的决议出来落地以后，我总体判断，对整个房地产市场可能是一个偏中性的导向，上一届政府对房地产市场的调控是比较频繁的，原来我说过，上一届政府这十年调控政策频出，但比较碎片化，既要抑制需求，又要抑制供给，总体来说稍微有一些凌乱，有点九龙治水的感觉。
本届政府，在十八大以后，从中央层面来说几乎没有怎么谈及过房地产，对这个市场的导向，这次三中全会后大家比较关注，三中全会之前，因为原来各种舆论导向，对农村土地这一块比较关注，这次三中全会决定出来以后，对农村这块算是有比较明确的政策，应该说是符合预期的。
这一块对我们其它的商品房市场在三中全会以后怎么讲，我的看法还是中性的，首先是对于农村建设用地流转这一块，提纲挈领地说了一下，实际上对房地产市场的冲击是很有限的，因为农村建设用地目前来看主要还是商业用地或工业用地居多，它的规划，这次提了，土地流转要在符合规划和用途管制的前提下进行，对商品房和住宅土地供应形不成大冲击，具体怎么流转，一是政策详细落地还要一段时间，二是整个土地要放，量有多大，税费、土壤进等成本到底多高，这还有待观察，这是一块。
还有一点，宅基地试点改革这次会议能提出来也算是超预期的，宅基地改革在温州、安徽有些地方已经试点过了，但从政策层面来说一直是一个很难突破的难点，这次既然能提出来一个提法，我觉得还是超预期的，这块对我们商品房住宅市场影响不大，首先还是跟刚才说的集体建设用地流转一样，有一个过程，而且在细则出来以后也需要一些入市的成本，包括具体细则，后期过程中会出现的房地产税、交易税费等，现在还不明确，相信肯定会有各种各样的制约，所以它对住宅市场形成冲击我觉得还谈不上。
再一个，宅基地主要面向的后期可能是以投资投机为需求的人，改善，第三居所、第二居所，再往后就是保障型的，和目前房地产市场完全不匹配。经过前几轮调控，现在整个商品房地产市场还是以刚需为主，原来投资最高峰，这个市场上能达到70%，现在据统计已经降到15%了，所以我们85%以上的市场是刚需市场，刚需市场不会选择农村宅基地购房，解决居住需求，所以我觉得不会影响商品房市场。
网易房产：其它方面有什么？
周易：其它方面，三中全会提到放开单独二胎的政策，长期来说应该算利好，长期来说肯定会人口增加。
网易房产：有住房需求。
周易：人口增加，家里多一个孩子，或者要改善住房，或者以后孩子大了也要给他准备独立的房间，还有一个房地产税的立法也提了。
网易房产：要进行房地产税改革。
周易：房地产税改革，现在来看必然是要推进的，很快可能会增加试点的城市，这块也算是商有利空，房地产税已经提了那么多年，重庆、上海都已经试点了，房地产税的细则虽然没出，但肯定不会对刚需涉及到，要么就是人均超过80平米以外的征收，要么就是对多套，还有更乐观的，可能只是对于增量去征收，这对房地产市场的影响，经过前两年消息的释放以后，真正到现在，要是落地了以后，对商品房市场的影响也不会大，这两个政策，单独二胎放开，房地产税的提及，对整体影响都不大，所以三中全会整体来说对商品房市场影响不大，尤其对一线城市（的影响）我觉得更是偏小一点。
网易房产：您的意思是十八届三中全会对商品房这块的影响是微乎其微的。
周易：对，而且我还可以强调一点，整体撇开房地产，三中全会这次提出了最重要的一点，市场在资源配置中起决定作用，对任何行业来说都是偏利好的，房地产行业应该也不例外，房地产行业从业人员都知道政府管理偏多，好多人说政府管房地产的手闲不住，今儿这边出一个政策，明儿那边出一个政策，这个部门出一个政策，那个部门出一个政策，这实际和市场经济是相违背的，这届政府对房地产的提法，到这次三中全会对市场的“决定性作用”的提法，长期来说房地产市场的政策可能会更系统、更全面，或者说更接近于市场，如果在那种情况下，经过这两年的限购、限贷，有可能反而会放松，放松的话，对于一线城市来说需求可能会更被释放出来，可能还是利好，这仅仅是猜测吧。
网易房产：猜测可能用市场调控手段取代行政调控手段。
周易：未必完全取代，但它会有一个平衡，逐渐以市场为导向，虽然房地产涉及到民生工程，但它确实是市场经济里重要的组成部分，不可能完全退回到计划经济时代去，从我的体会来说，房地产虽然是民生工程，政府做好保障性工程这块就行了，把廉租房建足够，对住房确实有困难的家庭来说，解决他们长期或短期的住房问题，剩下的全部交给市场，这对整个国家的财政收入都是利好，第二，对房地产市场带动相关行业的发展都是有利的，一味限制需求，限制开发，对房地产行业来说肯定是有不利影响的。
网易房产：昨天有媒体报道北上广深四个一线城市二手房成交量已经超过了新房成交量，根据网易房产数据统计，上周北京纯商品住宅成交量上涨48.5%左右，您觉得现在北京房地产市场处于什么样的情况呢？能不能跟我们谈一谈。
周易：房地产的价格如果用一周评判，波动因素可能会比较多，有时候成交，跟项目发预售证有关系，上周发两个二环里面的项目，价格就高了，如果上上周放的是顺义、密云的楼盘，价格肯定就低了，所以这个数据不足以支撑整个市场的情况。
网易房产：您觉得是怎样的情况呢？
周易：为什么一线城市涨了，因为有旺盛的需求支撑，而且土地放量，这几个大城市都没有完全的土地供应，还是从供需上来说，供给上来说首先是土地越来越少，第二个重要的一点，老百姓不太知道，地方政府对土地的收受成本逐年增高，为什么土地成本高了？一是土地资源稀缺了，二是拆迁成本大大增加了，为什么老百姓不愿意拆迁，只有用钱来说明问题，不能强拆，拆迁成本增加了，土地稀缺了，而且土地储备中心的人也有融资成本，融资成本也在增加，所以整体来说土地成本就增加了，这是一线城市土地成本。
二是一线城市需求非常旺盛，每年大量人口涌在一线城市，像北京，每年不管是户籍人口还是非户籍人口，加在一起应该超过一百万，你想，这一百万的人口每年往上增加，再加上原来的城市居民要改善性住房，这个需求是很旺盛的，而且近几年之内不可能解决掉。
网易房产：房地产还有很大的发展空间，在一线城市。
周易：对，如果政府不控制房价，可能会远远高于现在，政府还是采取了一定的措施，对房价控制起到了一定的作用，但这都是一些短期行为。
网易房产：我们想问一下，现在从区域发展来看，这段时间属于大兴、房山发展比较迅猛，但相对来说我们也看好顺义区的发展，您作为一个在顺义有项目的开发商，现在顺义的区位优势有哪些？能不能跟我们谈一下？
周易：是这样的，北京的房价从这几年来说确实涨得比较快，从2011年年底，到2013年年初，2013年元月份之前，整个房地产的发展方向稍微有点不一样了，大兴、房山，包括通州，昌平，包括顺义，房价热点逐渐向卫星城市、新城过渡，因为城区的房价涨得太离谱了，五环外、四环外好多项目，你去看，它的报价都在七万、八万，这是新房，一手楼盘，不管取得没取得预售权，在宣传时都是七八万，这对一般老百姓来说是不可能的，七八万，就算是一百平米也是七八百万，真正的刚需需求，手里有几十万或一二百万，要选择住房他只能往郊区走。
刚才我说的这些区域为什么形成了北京市的热点呢？首先我觉得还是跟它的交通有关系，它的交通得到了改善，房山长阳通了地铁，大兴通了地铁，亦庄通了地铁，通州通了地铁，包括我们顺义也通了地铁，地铁对郊区房地产形成了交通的支撑，这样它的热点就出来了。
还有一点，这地方确实有土地供应的，前几年这些地方的土地有一个释放，现在这些区域都有若干个项目在推，也形成了它的销售热点，就是刚才你说的。
顺义在刚才我说的这几个区域里有它独到的优势。
网易房产：怎么说？
周易：顺义区整体来说，从它的自然环境来说优势比较强，它有两条河流，整个有95.7%的平原面积，土地等各方面都比较平整，还有一个，林木覆盖率也比较高，达到了35.7%，另外有两条大的河流贯穿顺义，顺义原来就是很多高档别墅聚集的地方，就是因为它的自然环境，潮白河还有6.3万亩的森林公园，还有湿地，这些都是它的自然环境优势，这是一方面。
我在顺义待这几年，感觉顺义整个产业基础也是非常强的，顺义常住人口在这个区间当中是最多的，它是有产业基础的，顺义有哪些明显产业呢？大家随便能提到的，会展经济，新国展那一片，是一个很明显的有特色的产业，汽车服务产业，现代汽车，北汽，还有它的航空物流产业，T1、T2、T3航站楼都在顺义，周围有很多物流企业，物流产业都在那儿聚集，吸引了大量就业人口。
还有它的金融产业发展，顺义新城在马坡有一个金融产业的规划，民生银行总部已经搬过去了，后面还有很多像北京银行，保险机构等，他们在那边都拿到地，而且已经开工了，所以它的金融产业更是后发优势。
顺义还有农业，它的观光农业、休闲农业比较发达，在农业方面，包括花卉、食品加工，鲜花岗，整个顺义的产业基础是非常强的，我记得有一个数据，顺义整个GDP在全北京市18个区县当中排第五，因为东城、西城和宣武、崇文合并以后才排第五的，不合并之前排第三，因为第一是朝阳，第二是海淀，现在东城、西城比较强，再来是朝阳、海淀，紧接着就是顺义，而且顺义跟别的区县比，它的GDP和财政收入都要超过，比如通州，有可能超过通州的一倍，2011年通州应该是158亿左右的财政收入，顺义可能要达到350多亿的财政收入，这个数字不一定确切，基本上差不多就是这么一个规模。
网易房产：顺义在产业布局这块比较丰富。
周易：产业基础比较强，整个经济基础雄厚，所以它当地的消费业比较不错，而且顺义整个对环境的保持发展的不错，它以高档住宅，高档别墅作为它原来的特点去引导房地产发展。
网易房产：顺义的房价降不会降太多，涨的话也是稳步增长的类型，是这样的情况吗？
周易：顺义房价现在相对通州、昌平，包括南城大兴、房山，还是价值洼地，为什么呢？交通上优势在于潜力，但目前它的交通跟其它几个卫星城比还是稍有缺陷，我讲一下顺义的交通，驾车还是比较方便的，机场高速，京承高速都能直达顺义，对于开车的人来说，尤其在北三环、国贸这些地方上班的人来说是非常方便的，但它的轨道交通目前只是15号线，从望京到了顺义城区，它还只是一期，所以轨道交通对它的发展，房地产带动是比较滞后的，相对于其它卫星城市是比较滞后的，但这正好说明它是有潜力的，因为15号线的二期2014年就要通车了，二期通车以后从望京再往西走，经过亚运村，经过中关村，上地，再辐射，最后应该是在颐和园附近，从顺义城区出来，一小时就能到望京、亚运村、中关村，一直到颐和园，这一小时的范围之内，如果是这样的话，顺义把亚运村、中关村这些年轻人比较多的地方用轨道连接起来，我想明年开通以后，顺义房价还会有一个强有力的支撑，或者是有大幅增长。
网易房产：现在就是买预期？
周易：对，轨道交通对房价的影响，我的亲身体会是有三次涨价的机会。
网易房产：怎么说？
周易：第一次是轨道交通动工，轨道交通规划大家基本上都知道了，只要宣布哪天动工，它的周围地铁站，或者地铁沿线的项目会有一次涨价，包括二手房，这是历史经验，第二次通知说某天要通车，假如提前半年或提前三个月说年底要通车，这个消息只要一放出来就有一个大的涨价，因为是很快就能实现的交通，还有，真正开通以后还有一次涨价，我们从6号线，包括大兴线，包括9号线开通来看都是这种规律，而且有些项目涨得非常离谱，因为轨道交通就是老百姓出行最主要的交通工具，又是时间最能控制的交通工具，最方便、经济的交通工具，所以它的这种开通对项目的影响力是非常大的。
顺义轨道交通实际上还有两条线，一个是S6号线，这是早就规划好的，等于是从大兴、亦庄再到通州，北京东部横跨南北的一条线，这条线路如果开通，对顺义的带动是非常大的，因为从它来换城际线到6号线或1号线，直接就到国贸，国贸那片在一小时辐射范围内。还有一条线路肯定要开通，但现在还没有提到规划里，区里可能对这个项目已经做了研究，现在咱们东直门到T3航站楼，叫L1号线，在修的时候，T3航站楼就预留了一个口，往北再接驳，施工口都接好了，以后这条线，L1号线可能会北延，北延以后再往东走两站，第一站叫国贸商务区，第二站叫临河经济开发区，第三站就和我刚才说的S6号线接上了，S6号线通了以后再加两站就和L1号线接通，如果从L1号线再坐车到顺义就更方便了，从东直门过来半个小时到顺义，只有几站地，你想想，轨道交通以后释放的交通方便因素就非常大了，等于从东直门到顺义核心区只用半个小时，买房的人，不管是现在用还是过几年住，买房毕竟是一个很大的资产，在自用的基础之上实际是带有投资属性的，资产一定有它的投资属性，如果现在买了顺义的房子，或者现在已经在顺义购房的人，随着轨道交通的改善，它的房价会有一个大的升值。
网易房产：大幅升值的过程。说到顺义我们就要提到顺义新城，提到马坡组团，您能不能在这个区域给我们推荐一个项目呢？
周易：我们的项目也在马坡，顺义本地区的房地产需求非常旺盛，整个顺义房产热这几年过渡到了马坡，马坡是顺义新城核心区，它叫马坡组团，马坡现在有六七家大的房地产开发商推出楼盘，形成整个区域比较热，为什么马坡比较热，首先是顺义人特别喜欢那个地方，因为它就在潮白河边上，它的整个环境，整个配套从顺义来说已经是最有潜力，很成熟的区域了。
我把马坡组团整个给大家讲一下，马坡组团定位成“顺义CBD”，将来这个区域会有金融产业、服务产业，包括它的区政府也要搬到马坡组团里去，整个产业力度比较大，现在已经搬进去的，像民生软件已经搬过去了，后期还有各大银行，保险公司都要入驻，现在从医疗配套上来说，它已经有社区性医院，顺义中医院也搬那儿去，从教育上来说，资源优势也非常明显，它有马坡小学，还有最著名的牛栏山一中，初中部和高中部都在马坡组团，顺义的牛栏山一中是全市重点，而且是整个顺义比较早期非常有名的中学，这是它的教育资源。
整个顺义马坡组团的规划是非常好的，我来重点说一下马坡组团最核心区域的项目，就是我们这个项目，金宝房地产，这个项目叫金宝城，在顺义马坡组团的最核心。
网易房产：顺义金宝城。
周易：对。
网易房产：您给我们谈谈这个项目吧。
周易：我们处于这个马坡组团的最核心，它由两条交叉的主干道形成，南侧叫白马路，也叫奥运大道，是一条很宽的世纪公路，西侧叫通顺路，也是贯穿顺义南北向的一条最主要干道，我们就座落在这两条路的东北角上。
我们这个项目整体占地700亩，前期开发了一个酒店，跟奥运会水上项目配套的酒店，前期我们的别墅区也已经开发销售完了，现在开发的后面这两百多亩地包括20万平米的住宅，还包括20万平米的商业综合体，现在我们这20万平米的住宅剩的也不多了，板楼还剩两栋，后期明年我们还会开八栋小的花园洋房，托斯卡纳风格，这样我们的住宅基本就开发完了，后期我们还有20万平米的商业综合体，这里面会在规划大型超市、电影院，还有奥特莱斯主力店，餐饮风情一条街，儿童主题成长中心等各类成长配套服务，以后我们的商业就是满足老百姓所有消费的一站式服务，不管是吃喝玩乐，休闲还是医疗教育，金融、通信服务等，全部会包括在里面，20万平米是一个非常大的体量。
所以我们整个项目的综合优势非常强，首先是位置，第二是配套非常完善，第三个，周围的交通优势比较强，以后我们S6号线项目的把角有一站，地铁站口一出来，站口就在我们的地块上，步行一两分钟就能到地铁上去。
还有一个，我们小区内部有一个幼儿园，解决了整个完整的教育配套，还有马坡小学、牛栏山初中部，牛栏山高中部，整个教育资源也是非常配套的，医疗刚才也说过，有马坡镇医院，也有顺义中医院，我们这个项目离顺义城区只有3公里，所谓顺义城区就是顺义最繁华的街，离它最核心的地方就是3公里，从咱们来体会就是在一起，都在顺义区，顺义不管是教育还是医疗等方方面面，还是比较完善的，实力是比较强的。
马坡这边的自然环境好，相应的整个休闲旅游配套也比较完善，著名的有几个，一个是乡村高尔夫，那是最早的，而且是规模很大的高尔夫球场，还有就是潮白河，潮白河在那边是最宽的地方，潮白河边上就是我们2008年奥运会水上项目的水上运动中心，现在也有很多娱乐设施，周围还有潮白滑雪场，一年四季都可以滑雪，还有乡村赛马场等，不管是大人、小孩，娱乐休闲的地方就在周围，车程最多五分钟的范围之内。
刚才整个介绍了一下马坡组团的优势和重点。我觉得现在马坡组团的交通很方便，以后S6号线一开通，不管是去国贸，还是去别的地方都很方便，它的发展潜力很大。
网易房产：刚才您提到了顺义金宝城项目在交通、教育、医疗等方面的优势，您作为业内人士我想问您最后一个问题，您对老百姓购房有什么建议？能不能给我们提一下。
周易：作为一个从业者，我有一点体会，现在房价对于老百姓来说很高，尤其对于刚需老百姓，压力确实是比较大的，我觉得每一个人在看房过程中都是一个学习的过程，我们在售楼处接触的好多客户都可以说像专家一样，因为他天天研究政策，天天看新闻，天天看楼盘，天天跟售楼人员、业内人士交流，我们每一个销售对象都很专业，从我的角度来说也可以提几个建议，一是从我们跟政府部门打交道的过程来说，从2013年4、5月份开始，北京的新政策出来以后到现在，整个开发商在跟政府部门交涉过程中我体会到了一点，我建议现在是购房人选择一手楼盘的好时机，每一个开发商预售要经过北京市建委批，批预售证个，老百姓可能不知道，实际上我们开发商都知道，市建委，包括整个政府对开发商的定价控制是非常严格的，原来开发商想定多少钱就定多少钱，这几年你价格定得高，市建委就不批你，这也是一个比较强有力的政策，报得高要么批不下来，卖不了，再要是报得高了，他就跟你协商，让你降价，现在好多地区，不光我们顺义，周边的二手房都比一手房卖得贵。
网易房产：价格倒挂了。
周易：倒挂不是因为一手楼盘的品质没有二手房品质好，而是政府已经替消费者把一手楼盘的价格压下来了，这是一个机会，政府替你砍了20%的价格，如果不要政府砍，我们的定价再定高20%也没有问题，这是我作为开发商的体会，是其一。
第二，从整个房地产发展来看，北京发展20年，尤其近10年，作为一个购房人来说，买房时也要考虑它的投资价值，还是一个大的原则，具有一定规模的楼盘，物业管理好的楼盘，管理有保障的楼盘，包括园林、设计、户型品质感强的大型楼盘，它的升值空间还是比较大的，不管你卖不卖，它的价值会体现得快一点。第二还是交通的问题，对购房人来说，你在选择时可能选择了其他因素，忽略了交通，实际上交通对刚需来说是最重要的，我们都深有体会，你买的房子再好，住得再舒服，如果出行有问题，这房子对你的生活成本就更高了，我建议还是以地铁交通作为你的预期和主线，地铁沿线，或者未来要开通地铁的沿线去选择房子，至少出行上是不受障碍的，我们知道以后北京私家车肯定会受到限制，现在已经在限购，以后肯定还会限号，还有收取城市拥堵费，肯定都是必然的，以后老百姓出行肯定是公共交通，地铁首选，这几点把握好，买房该出手就出手，对于有些观望的，手里资金充足的购房人来说，还是越早越好，早下手会好一点。
网易房产：今天周总从十八届三中全会讲到了顺义新城的发展，最后还给购房者提供了一些经验，今天我们的访谈到此结束，谢谢周总。
本文来源：网易房产
作者：林伟
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