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土地增值税之辨:征管漏洞存争议 预征容易清算难

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据悉,有关房企“拖欠”土地增值税的争论并非首次。在今年上半年,就有媒体报道称土地增值税存在大量漏税现象。但由于土地增值税在清算上的复杂性以及相关税务部门对纳税信息披露的不透明性,使得土地增值税漏洞到底有多大,业内一直处于猜测状态。

时隔半年,房企再陷“欠税”风波。

此次风波的导火索系11月24日央视《每周质量报告》的一期报道,其称“从2005年1月1日至2012年12月31日,包括SOHO中国、万科在内的45家房地产企业欠缴3.8万亿元增值税”。此报道一出,随即引起社会各界的广泛关注。

相关专题:房企否认欠缴土地增值税 任志强批央视骗人太狠

此后短短三天内,万科、华远、招商地产等超过13家被提名房企纷纷或发布公告或直接对外宣称“自身的清白”,华远地产董事长任志强更是直言要状告央视。

11月26日,中国房地产业协会联合多家知名房企代表以及众多业内人士和新闻媒体召开新闻发布会,对房企“欠税门”做出正面澄清。

同日晚间,国家税务总局也做出回应,称“近日引起社会关注的有关人员对欠税的巨额推算,方法是不正确的,对税收政策和征管方式存在误解误读”。

然而,“欠税门”事件并未结束。

“就算国家税务总局出面回应,也不表示这个事情就此终结了。”参与国家立法工作的一位要求匿名的专家对中国房地产报记者透露,“土地增值税是房地产行业的一个很重要的税种,从立法角度应更严密一些,要提供一种法律制度,须提交全国人大来讨论。”接受中国房地产报记者采访的多位业内专家均表示,虽然央视对于房企拖欠土地增值税在措词和统计上有出入,但不可否认,土地增值税在实际清算过程中确实存在很多问题。

“下一步税务总局将完善制度措施,加强土地增值税征管。” 国家税务总局对外界回应称。

征管漏洞存争议

土地增值税是纳税人在转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得一定的增值收入时所缴纳的一种税,以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。扣除项目金额主要涉及房地产开发项目的成本及费用、加计扣除项目、旧房的重置成本及相关税金。

据悉,有关房企“拖欠”土地增值税的争论并非首次。在今年上半年,就有媒体报道称土地增值税存在大量漏税现象。但由于土地增值税在清算上的复杂性以及相关税务部门对纳税信息披露的不透明性,使得土地增值税漏洞到底有多大,业内一直处于猜测状态。

值得注意的是,目前我国土地增值税在具体征缴过程中,采用的是先按比例预缴,在达到结算条件时再进行“汇算清缴”,多退少补。而这也正是众房企反驳央视报道的核心所在——应缴未缴,不能说是拖欠。

记者查阅招商地产、莱蒙国际、华润置地等众房企公告发现,其对于土地增值税每年都会进行计提,归入流动负债中的应付税项。对于计提依据,公告并未明确表示,仅称“按土地价值增幅以30%至60%的累进税率缴纳土地增值税”。

“在土地增值税的预提税率上,按项目所在地政府规定的比例预缴,每个地方标准不一样。一般在房屋预售时按预收账款的3%左右来预提。”克而瑞分析师朱一鸣表示。

一般而言,上市房企都会按照规定进行土地增值税的预提,达到清算时间和条件,才进行实际上缴。“这一操作上的宽松和弹性化,使得房企有了合理向后延迟交纳土地增值税的理由。”朱一鸣指出。

对此,任志强也承认,“企业在项目预缴土地增值税时必须预提应交未交的土地增值税成本,并列入公布的科目中,但未到税法规定的结算条件时,可以不缴,并不违背税法,也非拖欠。”

正是在从预提到实际清算这一不小的时间段内,埋下了说不清道不明的糊涂账。

预征容易清算难

国家统计局数据显示,2008年~2012年五年间,全国商品房累计销售额为24.4万亿元。而来自财政部的数据则显示,这几年的全国土地增值税收入分别为537亿元、719亿元、1278亿元、2063亿元和2719亿元,五年合计7316亿元。

土地增值税在清算时,是以增值额为税基,并按照30%~60%的四级超率累进税率进行征收。如此高的累进税率,土地增值税理论上应该不会低。

“也许是计提了土地增值税,但是没有到清算时间,所以五年来土地增值税并不高。”中国税务协会理事、中山大学税收与财税法研究中心教授杨卫华对记者分析称。

清算时间的模糊和难以确定的确是造成土地增值税征收困难的一个原因。但对于清算时间和条件,国家税务总局并非没有规定。

“因为房地产开发项目是滚动开发的,从拿地、开发到竣工一般都要两三年的周期,如果遇上销售不力,也要等到项目取得销售许可证满三年后才能进行清算,因此土地增值税的清算周期短者两三年,长者五六年。由于认定较困难,许多土地增值税的收缴就会不了了之。”朱一鸣分析道。

对于土地增值税的难以清缴,国家税务总局早有关注。

截至2010年,国家税务总局在五年间8次发文,要求各地税务部门加强征收、稽查。然而,“年年说清缴,年年难以清缴,关键在于漏洞太大,无法清缴。”中国社科院财经战略研究院院长高培勇表示。

“这其中固然与房地产行业本身特点有关,如扣除成本不好核算,但也与部分地方政府的执行不力有关。”朱一鸣称。

“地方官员招商引资,辛苦引入大型开发商,一旦清算,开发商可能跑路。另一方面,地方财政半壁江山靠土地升值,大型开发商进入立马提升周边地价,不要说清算,就是低价出让也要吸引大型项目入驻。”高培勇分析道。

制度建设需跟进

据悉,此次房企“欠税门”事件出现的第一时间,国家税务总局、中国房地产业协会、全联房地产商会均对下一步严格土地增值税清算工作做出了表态。

国家税务总局明确提出要从四个方面加强土地增值税清算工作,一是加强税收政策宣传;二是加强调查研究,及时处理清算中发现的新问题,进一步完善土地增值税政策;三是继续加强督导检查,推动土地增值税清算工作全面深入开展;四是强化科学管理,坚持信息管税,加强土地增值税管理信息系统建设,严控核定征收,防止税款流失。

“披露土地增值税是好事,可以督促加强税收建设。”前述参与国家立法工作的专家表示,“税的征收必须要具有强制性,这一点税务部门绝不能含糊。”而要做到这一点,须从立法上建立一种法律制度来强制执行。而关于房地产税立法工作,我们看到在本届三中全会中已被首次提及。

作者:许倩

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