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北京土地增值税6年增4.4倍 低于全国平均增幅

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北京市地税局的资料显示,2007年北京市土地增值税的收入为24.34亿元,到2012年增至近132.1亿元,增长了近4.43倍,这一增幅低于全国。不过,2007年土地增值税收入占到北京市房地产销售收入的1%,到2012年这一比例上升至4%。

网易房产讯 欠缴3.8万亿土地增值税之争以国税总局表态央视报道引用说辞“存在误解误读”告一段落,但许多人仍对土地增值税情况不甚了了。网易房产根据相关部门数据整理发现,从2007年到2012年间,北京市土地增值税收入增长了超4.4倍,低于全国的增长数值,不过土地增值税在北京税费总收入中的比重由1.7%上升至了4.6%。

北京市地税局的资料显示,2007年北京市土地增值税的收入为24.34亿元,到2012年增至近132.1亿元,增长了近4.43倍,这一增幅低于全国。据统计,2007年,全国土地增值税收入约403亿元,2012年为约2719亿元,增幅为约5.76倍。

其中一方面的原因是在北京等一线城市,房地产开发成本相对较高。据自全国工商联房地产商会的数据,上海房地产开发项目总销售收入中流向政府的份额最高为61.84%,而北京市房地产开发项目总销售收入中有42.42%的份额流向政府。在北京,土地成本已经占到项目售价的40%上下。

尽管2012年北京市土地增值税达到13.1亿元的新高,但是土地增值税环比增幅却只有8.9%,为2007年来增长最低的一年。2010年北京的土地增值税环比增幅最高,为58.5%。2007年以来,北京市的土地增值税增长幅度高低和基本相吻合,只是增幅要低于全国。

十八界三中全国提出的改革方案中,财税改革是重要方面,其中营改增被认为是大方向。此前,2006年全国层面上开始上调个所得税征收起点,第二年(2007年)全国范围内就开始对土地增值税进行全面清算,当年全国全国土地增值税收入同比增长74.3%。2008年企业所得税由33%下调至25%。之后相关部门也多次发文要求加强土地增值税征收工作。

2008年,北京市顺义区地方税务局曾发布公告表示,北京某房地产开发有限公司开发的别墅出售,取得部分预售认购款后未按规定缴纳营业税,预售别墅收入未预缴土地增值税,并对其进行处罚。但欠缴营业税、城市维护建设税皆征收了滞纳金,只有对约110万元的土地出让金未增收滞纳金。

2006年11月,北京市地税局还发布通知,规定自2006年12月1日起北京市将对二手房交易全面征收土地增值税。

北京土地增值税6年增4.4倍 低于全国平均增幅

企业规避土地增值税的现象总有发生,比如故意留下“尾房”不销售,或者将部分房产自持,以避免进入结算条件。这种现象在北京一线城市尤多。有业内人士表示,自己持有的物业不用缴纳土地增值税,出租的回报率又比其他的城市都要高很多,这成为企业的经营策略。

虽然也有规定项目销售达到85%,或者预售证满三年就要清算土地增值税,但由于房地产开发周期长、企业项目多、成本种类繁杂等因素,目前预缴仍是主要方式。

2010年,国家再次发文对对土地增值税预征率征收的最低标准进行设定,规定:“除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%”,而之前北京、广州等地区多按1%预征。

增值税归属地税局系统,同时也是一种不可直接转让的税种,可能将被纳入本次的财税改革中。不可否定的是,加强土地增值税征收工作,将直接推高开发企业的成本。以北京市为例,2006年之前,土地增值税几乎可以忽略不计;2007年,土地增值税收入占到北京市房地产销售收入的1%,到2012年这一比例上升至4%(全国这一数据为4.2%)。据中房协统计,2012年上市房企平均毛利率33.37%,土地增值税约占到毛利润总额的12.6%。

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