网易房产讯 中共十八届三中全会闭幕，“土地制度改革”成为各方关注的热点，近日中国房地产学会副会长陈国强在接受网易房产专访时表示，土地制度改革涉及到多方面利益调整，将会面临多重阻力和难题。
土地改革将会损害地方政府利益
陈国强认为，在过去，地方政府对土地市场实际上是处于一种垄断地位。土地财政跟目前城乡两种土地所有制并存的结构有很深切的关系，未来土地制度的改革，特别是强调农村集体用地的流转，恐怕会触动地方在土地财政当中固有的格局，将会损害地方政府的利益。
“改革本身对地方政府来说是革自己的命，或者说是围绕土地制度，围绕现有土地的管理模式，需要面临很多的阻力和难题。”陈国强说。
在谈到“土地改革的目标将会是什么样？”问题时，陈国强预判，加快土地集体用地的流转，将来会形成土地市场供应的多主体化。集体组织、农民经过确权之后，宅基地的流转、出租甚至转让、注股等，就有自主决定权，将会打破目前地方政府一家垄断的模式，也有望增长未来集体用地入市的规模和数量，将会打破现有格局，同时会增加新的市场主体，也有助于降低地价的水平。
未来房地产市场有望步入稳定、健康的运行轨道
十八届三中全会后，对于房地产走势将会带来哪些影响？陈国强表示，此次会议将对房地产行业健康发展带来更多的信心。
陈国强分析，此次会议表明，突出强调市场化手段，强调政府为主，提供保障住房，市场为主提供多层次、多元化的住房选择等，相比过去偏重于行政手段，偏重于短期目标的关注，比方房价目标等，这些做法而言，未来会更多的强调市场化手段，市场机制，尤其是商品房部分，会更多的运用市场理念。这对未来房地产的健康发展来说，对促进建立住房保障体系和多层次的供应体系是有积极意义。未来市场有望步入一个比较稳定、健康的运行轨道。
以下为访谈全文内容：
网易房产：11月12号中国三中全会公文已经全部刊发了，文中并没有提到一个关于房产税的有关楼市调控长效机制的内容，但多次却提到一个市场化这方面的，您能否给网友解读一下，从房地产角度来看，这说明了一个什么问题？
陈国强：三中全会公报全文5000多字，没有出现房地产的字样，也没有出现房地产调控，包括房价这些字眼，但是和房地产相关的内容还是不少的，比如说涉及到土地制度改革，比方说涉及到财税制度改革，涉及到新型城镇化以及公文当中多次强调要使市场在资源配置当中发挥决定性作用等等相关的这样一些内容，实际上无论是土地制度改革还是财税制度改革，以及新型城镇化的推进，都和房地产未来的发展密切相关，市场化的这种决定性作用，应该说是覆盖或者说适用于任何领域，房地产同样将来在发展过程当中，或者在未来房产调控当中会体现出更多的强调市场化机制、市场化手段以及市场对资源配置的决定性作用，所以尽管没有出现房地产，跟股市一样房市问题没出现，股市问题没出现，但是并不排除未来绝对的全文，报告全文里面肯定会涉及相关的内容，因为公报只是决定的一个摘要版、提要版，它不可能具体展开，它涉及的内容很广泛，都是原则性的。但这些改革方向，或者说这种政策的方向，政策的理念等等应该说是表达的很清晰、很明确的。
网易房产：有业内人士表示，此次没有提到用行政化手段进行房地产调控，这对房地产来说是一个利好的消息？
陈国强：我注意到万达的王健林曾经对公报的解读说了一句话，很有意思，同样也很值得大家参考，他说不提这个房地产调控就是进步，实际上尽管没有提房地产，也没有提到房地产调控，的确这个显示出和过去一些，特别是上一届政府各种会议或者相关的一些会议公报里面，几乎都提及房地产相比，它有显著的变化，尤其在房地产调控方面，新一届中央领导集体，新一届政府对楼市调控有些理念，有些政策手段上，政策理念上应该说已经发生比较明显的一些变化，接下来未来房地产发展，未来楼市调控恐怕会有一些转向，当然我们还需要更多时间来观察。
网易房产：对明年或者未来的房地产走势来说会有什么样的影响，您能否预判一下？
陈国强：最近从三中全会前后，特别是上个月底中央政治局通过专题学习的方式，总书记专门针对房地产问题发表了一个很长篇的讲话，这个讲话里面实际上透露出相当丰富的内容，和过去上一届政府相比，有很多新提法、新理念、新观点、新思路，接下来我想这些新思路、新政策这种理念、手段上的变化，恐怕会逐步的显现出来，当中应该说有很多我想对市场来说，对未来行业发展来说是一些积极的信号，我觉得应该可以，我们对未来行业的健康发展可以有更多的信心。对于市场，特别是突出强调市场化手段，强调政府为主，提供保障住房，市场为主提供多层次、多元化的住房选择等等，应该说对于过去比较明显的偏重于行政手段，偏重于短期目标的关注，比方房价目标等等，这些做法而言，未来会更多的强调市场化，市场化手段，市场的机制，尤其是商品房部分，会更多的运用市场的理念，这对未来房地产的健康发展来说，对促进建立住房保障体系和多层次的供应体系是有积极意义的。未来市场我觉得有望步入一个比较稳定、健康的运行轨道。
网易房产：对网友或者对于开发商来说呢，从三中全会来看的话，对房地产透露出什么信息？
陈国强：尽管现在还没有看到三中全会更具体的内容，但是从三中全会前后刚才提到的总书记的讲话，包括三中全会公报透露出来的这些信息，我觉得我们对于未来行业发展，包括开发企业来说应该有更多的，当然需要消化、需要解读，我也觉得应该从政策里面可以看到很多积极的因素，特别是未来突出市场化调控的方向，对这个行业来说我觉得是有积极意义的。
网易房产：公文里面提到一个城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍，这里面有提到一点与农村集体用地相关，您觉得土地改革会不会得到突破？因为城乡二元制度的结构可能会跟农村土地相关。
陈国强：我们谈到城乡二元结构，实际上包含的内容是很丰富的，土地制度方面农村集体用地和城市国有土地，实际上是两种土地所有制并存，除了这个之外还有很多的，比方说农村的医疗、教育、社保等等，它实际上跟城市里面也都是两种体制，所以二元结构和二元化体制可以说是无处不在的，经历了几十年的演变它也根深蒂固，所以要破除或者要改革目前这种二元结构、二元体制任重道远，对土地制度改革来说同样如此，一方面我们从上下大家在土地制度改革，或者土地管理制度改革方面已经形成越来越明确的共识。
另一方面也需要看到，土地制度改革涉及到的多方面的利益的调整，尤其是地方政府在过去对土地市场实际上是处于一种垄断地位，土地财政跟目前这种城乡二元化的土地这种，两种土地所有制并存的结构有很深切的关系，未来土地制度的改革，特别是强调农村集体用地的流转，恐怕会触动地方在土地财政当中固有的格局，实际上会损害地方政府的利益，所以改革本身对地方政府来说是革自己的命，或者说是围绕土地制度，围绕现有土地的管理模式，需要面临很多的阻力和难题，但是这个方向已经明确了，现在各地也在积极的做探索，就是如何来促进农村集体用地和城市建设用地朝统一的建设用地市场这样一个体系去迈进，有很多探索，有很多试验，有些地方已经积累出一些好的经验，未来大的方向是明确的。
目前比较现实或者关键的一个举措就是通过农村集体用地的确权，比方说宅基地的使用权，农民对土地的承包经营权以及林地等等的确权，确权之后就确保将来农村用地的流转当中要遵循城乡资源公平交换的这样一个原则，同时要赋予农民更多的财产权，要保证未来在土地出让、土地流转，土地使用过程当中确保农村集体组织以及农民的权益，通过市场定价的方式，通过市场化的手段，这样的话对过去既有的利益的格局会带来一系列的变化，有难度，但是我觉得改革推进的这种方向是很明确的。
网易房产：在您心目中，您觉得未来土地改革的目标将会是什么样的？
陈国强：我们现在对两种土地所有制并存的格局，如何打破，如何变革目前的这种现状，从中央到地方方方面面大家认识方面的共识是越来越多的，关键是要触动到部分主体的权益，比方说未来土地金的收益如何分配，这个蛋糕如何切分，过去地方政府在当中扮演很强势的角色，集体组织、农民在土地的流转、征用过程当中他们的权益被忽略，或者没有得到应有的保障，未来恐怕这个局面要打破。
另外加快土地集体用地的流转，它将来会形成土地市场供应的多主体化，也就是说集体组织、农民他经过确权之后，宅基地的流转、出租甚至转让、注股等等，他就有自己的自主决定权，所以他就有可能会打破目前地方政府一家垄断的这么一种模式，也有望增长未来集体用地入市的规模和数量，这个步子和目前我们看到的相比，它会打破现有格局，同时会增加新的市场主体，也有助于降低地价的水平。
网易房产：说到农村土地这块，跟城市百姓相关的可能就是小产权，您觉得从目前的政策来看小产权未来是否能转正？
陈国强：前一段大家关注比较多的是国务院发展中心在三中全会之前提出的这个383方案，这个方案里面曾经提及到小产权问题如何有条件转正的这样一个思路，但是目前从公报里面看没有涉及到相关内容，接下来会议的决定全文会不会有相关的表述现在还不得而知，但是小产权房的问题，我想对下的土地制度改革这个是不能回避的一个议题，我个人估计，小产权房如何处置，恐怕需要等比如《土地管理法》修订版，修订的意见明确之后，相关的法律有一定的修改之后，恐怕会面临破题，在这些没有明确之前，可能各地方政府会依据原有的，既有的相关规定采取一些清理、查处的措施，但是这样一些做法恐怕只是小修小补，不会触及到小产权房的根本，它的根本症结在于目前农村集体所有制以及城市和城市国有所有制的这样两种制度并存的现状，所以要破解小产权房问题，必须触动现有的二元化的，两种土地所有制并存的局面，在土地的管理法，相关的土地制度改革方面要有比较的具体的、有力的举措之后，才有可能真正破解这个难题。
网易房产：公文出来的当天晚上，发出一条消息，说是安徽试点农村土地流转，这又释放出一个什么样的信号？
陈国强：这两天的确注意到安徽的这样一个案例，安徽之前其实也有，比方说过去成都、过去重庆他们在土地流转方面的一些尝试，一些做法，实际上现在中央允许地方根据地方的状况，做一些探索，如果这些探索是朝着一个正确的方向，对相关的利益主体或者相关的主体大家有比较普遍的共识，我想肯定可以往前推进，如果有形成好的经验，在这个基础之上会在更大的范围内来做推广，所以安徽最近这样一个新的案例，我相信对下一步农村土地改革恐怕会做一些积极的探索，是否将来作为其他地方的一个样板，或者作为一个有益的模式，还需要观察，但是这种探索我觉得是有意义的，这对未来下一步农村土地制度改革，未来建立统一的建设用地市场这样一个大的课题下，做任何的探索，做任何的试验都要抱着更宽容的眼光。
网易房产：谢谢。
陈国强：谢谢。
本文来源：网易房产
作者：林伟
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王晓易_NE0011
