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亦庄地价一年三跳 房价“奔四望五”

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在融创以超过3万元/平米的价格拿下亦庄地块之前,许多购房者对亦庄并没有清晰的概念,开发企业不得不一再拿望京和亦庄相比。如今,亦庄的房价已经超越通州,正在追赶望京。

亦庄地价一年三跳 房价“奔四望五”

相隔一月,林肯公园计划将他们的售价从3.2万元/平米调到3.7万元/平米。两年前这个售价不到2.2万元/平米的项目正面临去化问题,今年上半年却在近3万元/平米的价格上拿到了北京单盘销冠。

两年的时间流逝之后,是6860亿南城计划开始发酵引发重大利好?还是3年调控抑制的购房需求冲破堤坝奔涌而至?摆在购房者面前的只有选择,没有答案。地价、房价不断上涨的信息又对他们的选择形成逼迫。

在融创葛洲坝将亦庄的楼面价刷新到3万元/平米之后,这里的新房和二手房都充满着乐观的想象。对亦庄的印象,从停留在许多人脑海中“空荡荡的街道”,演变成楼书上“距国贸25分钟”的黄金地段。

“CBD有业态,亦庄有生态”,一位开发商内部人士表示。

亦庄地价 一年三跳

今年以来,亦庄的楼盘变得都很抢手,不再像两年前那样被购房者挑来挑去。枫丹壹号、金域东郡、亦庄金茂悦先后开放售楼处开始蓄客,挑动购房者胃口之后,它们等待着合适的开盘日期。

“我们的客户说‘你们什么时候开盘呀?你们卖3万,我们出3万5;你们卖3万5,我们出3万8,让我先买行么?’”万科的一位人士表示,由于亦庄项目迟迟未开盘,一些购房者非常着急。

不过万科给出的回复仍是,“目前价格没定。”

与万科项目一路之隔的亦庄金茂悦在8月31日举行了售楼处开放活动,但中化方兴的员工也对外表示价格未定。

万科的故事带有一定的玩笑性质,但是开发商对定价却悄然改变。

枫丹壹号项目的销售人员提到售价时,明显改了口,“肯定在3万以上”,不到一个月之前的说辞是“大概在3万一平米”,然后又强调“我们是豪华装修”。知情人士透露,枫丹壹号计划售价在3.5万元/平米。之前这个价格在亦庄的公寓中从未被企及。

高价地给了开发商涨价的信心。融创集团搭伙国企葛洲坝在8月14日耗资41.2亿元拿下了亦庄新城33万平米的宅地,上百轮的竞价把配建限价房的面积推高到了17.4万平米,占到了规划面积的50%以上。

据开发企业测算,其中的B01R1-1地块楼面价接近3.1万元/平米,超过相邻的中信新城的售价。这个价格被挂在亦庄一些项目销售中心的资料牌上,向上千位购房者宣讲了上千次。

望京被经常拿来比作亦庄的未来,但亦庄3.1万元/平米的地价比望京还高了6000余元。

挨着亦庄B01R1-1地王,融创和保利联合体拿下的枫丹壹号地块的楼面价约1.5万元/平米,附近在售的中信新城作为2010年地王的楼面价是1.34万元/平米。

经历过2007—2012年间三起三落的购房者的心理已足够成熟,然而他们仍担心买不上房。据悉,金域东郡排号人数近300人;蓄客已久的枫丹壹号号称排了900个号,只有500套房。

被楼市调控暂时截流的购房者,在人潮汹涌的市场中,投了降。

南城亦庄 开发商心存疑虑

尽管融创集团董事长孙宏斌坚信亦庄是北京楼市的一个价值洼地,但在3万元/平米的地价面前,融创仍受到来自投资者的巨大压力。

前车之鉴,中信新城在开盘之后的一年多时间内销售缓慢,成交均价一直被抑制在1.8—2.3万元/平米,价格还不及通州核心区的项目,利润贡献率一度接近于零。在大兴天宫院房价从1.2万元/平米涨到2万元/平米之后,中信新城的成交价也只是涨到了2.6万元/平米。

融创面对着种种疑问,以至于在年中业绩发布会上,在拿地决策上有绝对拍板权的孙宏斌解释了6分钟后,不得不用“我啰嗦这么久,就是想表明,融创拿下这个地块是合适的,我们对北京市场的判断没有错”结尾。

但开发商对这个版块的初始热度仍心存疑虑。

亚豪机构市场总监郭毅对网易房产表示,在约十年的时间之内,亦庄版块一直处于比较沉寂的状态,除了中信新城,亦庄核心区在近几年只出让了一些商业立项的项目,市场认知度甚至比不上本世纪初。

尽管开发商一再强调亦庄的配套优于孙河,但在多家商业地产顾问公司眼中,亦庄的商业配套乏善可陈,出让了大量商业办公用地的亦庄新城也被彻底排除在甲级写字楼的统计范围之内。

在住宅领域,如今中信已不再孤单。在亦庄核心区和河西区,中信、融创、中化方兴、北京城建、万科五家大型房企合力托市,让亦庄版块再次热闹起来。

融创、中化方兴、万科分别操盘的枫丹壹号、金茂悦、金域东郡先后开放售楼处,但并不敲定开盘日期,万科甚至未公开首期会开多少房源,价格统一保密。

“他们在对客户的心理价位进行摸底,了解客户的底价”,据一位消息人士信息,枫丹壹号预计售价3.5万元/平米,金茂悦3.7万元/平米,金域东郡在3.3万元/平米左右。

但在开发商眼里,购房者对亦庄版块的认知度仍有待提升。中化方兴的一些内部人对亦庄的误识深有体会,“以前觉得亦庄很远,等我调到亦庄项目后,才知道过去真的很方便。我们不担心我们的产品本身,就是要更多人了解亦庄。”

亦庄金茂悦以CBD为坐标,将自己标示到20公里的半径之内。亦庄的数个项目都瞄准了CBD的外溢需求和亦庄的地缘客户。

“亦庄有2600名海归,76家500强企业,2300家三资企业,中高层就有上万人”,一家开发企业表示,“亦庄正在从单一的经济技术开发区向综合性新城转变。”

容量70万人 11宗宅地待售

融创亦庄地王带来的红利首先被中信新城、林肯公园等在售项目享受了。地产开发的周期决定了在约一年之后,融创亦庄项目才能根据当时的市场状况判定3万元/平米的土地成本是否值得,5.5万元/平米以上的售价是否能被市场接受。

按照目前的土地规划,亦庄河西区还有11块住宅用地等待出让,在靠近公园北环路的东侧,将形成3.8平方公里的居住带。后续出让的11快宅地会否将地价进一步推升,仍决定于大的市场环境。

郭毅表示,目前亦庄三四个项目同时造势,使亦庄的市场认知度提升了不少,按亦庄项目的起点较高,如果市场大趋势往上走,市场风险相对较小,如果市场起变化,风险就会大很多。

值得一提的是,恰恰是分别在亦庄和朝阳农展馆造下地王的融创,对地价上涨的风险有着清晰的认识。孙宏斌说,“北京的风险是地价在暴涨,房价涨得比较慢,或者房价涨得没有像地价那么快的时候风险就比较大,这是我对北京市场的判断。”

亦庄版块内部的竞争也尚不充分。金茂悦依旧延续它擅长的大户型全改善路线,金域东郡则定位收入稍高的刚需群体,融创偏向于高端和城市公寓型豪宅,北京城建的项目将会建成连排别墅。

定位差异让上述几个项目避免了直接竞争,后续11宗宅地引发的后果则需要等待国土局的卖地节奏敲定。

据悉,亦庄开发区的整体规划早已敲定,目前只是分步开发,“亦庄核心区已经饱和了,亦庄规划的只有70万的入住人口,这些地块卖完之后就没有了,大门关上了”,一家开发企业亦庄项目的负责人说。

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