北京"限房价竞地价"加速落地 恒大称"有利可图"

■本报记者 徐景升 北京报道

9月4日，恒大地产以总价40.4亿元的代价摘得北京今年第一块“限房价竞地价”地块豆各庄B地块，剔除公租房之后，楼面地价为1.66万元/平方米，限价房限售价2.2万元/平方米。可提供公租房约900套，总价限定在200万元以内的住房2200套。

2011年，北京首个“限房价竞地价”项目——房山长阳国际城入市销售。如果两年前只是“限房价竞地价”政策的一次尝试，那么，今年以来包括豆各庄地块在内的两块“限房价竞地价”地块的横空出世，则表明这项政策正式进入了落地阶段。

恒大称限价房地块“有利可图”

9月4日下午，恒大地产集团有限公司以40.4亿元竞得豆各庄B地块。该宗地可提供公租房约900套，总价限定在200万元以内的住房2200套，刨除公租房部分，楼面地价价为16618元/平方米，限价房限售价2.2万元/平方米。业内人士经过计算，认为此地块基本不盈利，于是纷纷称恒大是“活雷锋”。

对此，复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民(博客,微博)认为“限房价竞地价”地块并非一定不赚钱：“这里面有太多操作空间，由于行政干预过多，空间反而变得更大。”

而恒大地产也表示该地块“不会赔本”，而且“性价比高”，接近恒大地产人士对记者表示，“这里面2500个车位，1.6万平方米商业，估计可以卖到每平方米五六万元，还有3.8万平方米的酒店式公寓，总体来看是有利可图的。”

加上今年7月份恒大以35.6亿元摘得的昌平沙河高教园区地块，恒大在北京土地市场已经投入了76亿元。更为巧合的是，两宗地块都属于“限房价竞地价”。对此，有机构人士认为，恒大此举表明一方面是采取稳健的策略，毕竟两宗地块的楼面地价都未超过两万元。另外，可以借助项目提升品牌价值和拉近与当地政府的良好关系。

从北京豆各庄“限房价竞地价”地块的拍卖现场看，这类地块也很受房企的欢迎，包括中铁建、住总首开联合体等多家“不差钱”房企参与角逐，而恒大最终胜出并不轻松，而是经过43轮的激烈争夺后才笑到了最后。

对于这样的结果，上述接近恒大的业内人士表示，“主要原因是恒大对于成本的控制上比对手有优势，全国统一招标的方式起到了关键作用。”

对于进入北京第二单“生意”，为什么还是选择限房价、竞地价地块的问题，接近恒大的业内人士向中国房地产报记者表示，“一方面是出于锻炼队伍的考虑，因为队伍刚成立不久属于磨合中，这种项目更容易控制一些。此外，在北京市场，此前恒大一直没有进入，希望在承担社会责任方面做得更多一点，做出品牌价值。”

成本与质量如何平衡

北京市国土局认为，“限房价竞地价”土地出让方式是在限定地块未来住房销售价格的条件下，竞土地价格，按价高者得的原则确定竞得人的挂牌出让方式。该方式直接限定了未来住房销售价格，能够较好地抑制区域房地产价格的过快上涨。

北京市国土局还强调，近期还将根据土地储备开发项目情况，在丰台、石景山、大兴、通州、顺义、房山等区域选择部分地块通过“限房价竞地价”方式进行出让。

不过，对于限房价、竞地价的出让方式，市场人士有着不同的看法。克而瑞北京房价测评中心首席分析师牟增彬认为，这样的举措，只能说是一种尝试，是控制房价上涨过快的办法之一，至于效果如何，目前来看，还很难判断，毕竟只是几个项目。“对于交房标准有没有？是否充分考虑到物价上涨带来的开发成本增加，限定的房价是否合理？”牟增彬质疑道。

北京国地房地产土地评估有限公司市场研究中心总经理姜安源认为，此种供地方式体现北京市政府对社会舆论炒作土地财政的鲜明态度，充分体现中央宏观调控的政策要求，政府土地收益比例在限房价的形势下会急剧下降，但对全年政府土地收入的影响不大。伴随着土地开发成本的增加，政府收益占土地出让总收入的比例会有所下降，但政府土地出让收益的总规模不会出现大幅度下降的趋势。

此外，姜安源指出，地价最终由市场的供求关系决定。2013年北京限价房用地指标占保障性安居工程用地的比例不足10%，采取限房价、竞地价的出让方式供地，是房地产调控制度的创新，不会成为供地的主流方式。虽然政府对土地调控将持续下去，且稳定房价和地价是政府迫切的任务，但鉴于当前宏观经济形势不明朗，总体上没有出现经济增长压力下降的前提下，政府不会采取大范围的“限房价、竞地价”出让方式。

不容忽视的一个问题是，限定房价的同时，并没有限定地价，因此只要拿地成本过高，就会直接影响到销售。“有人会做赔本生意吗？没有吧？由于物价和人力成本的上升，很容易造成开发商会跟政府沟通，在容积率上做一些文章。”蔡为民这样认为，控制了房价，开发商如何开发呢？会不会成为烂尾楼？到时候各种三角债的关系，不是说解决就能解决的。

在房价受限的前提下，如何保证房屋质量和标准呢？对此，接近恒大地产的业内人士表示：“房子质量问题不用担心，恒大高层曾说过，昌平那块地的项目可以少赚钱、甚至不赚钱，但质量标准一定是高要求。”此外，对方还表示，恒大本次入京目的还是要打造民生地产形象，树立限价房质量标杆，打造公租房标杆工程。