苏州“秋裤楼”坎坷路:前景未卜 销售代理欲退出

从2004年到现在，东方之门的建设周期长达近10年，原本该项目计划于2008年8月11日前竣工，但实际却是到2008年才真正开工。为何项目的工期滞后如此之久？究其根本，还是开发商资金短缺。

■见习记者 童洁 上海报道

去年，建筑高度高达301米，被誉为“苏州新地标”的“东方之门”由于其外形酷似秋裤而受到全国民众广泛的关注和讨论。

如今，在这座“秋裤楼”的施工接近尾声之际，却被传陷入“销售瓶颈”，一时间，东方之门成为众矢之的。

实际上，自东方之门项目立项以来，各种问题便在源源不断地出现。

据悉，早在2004年，东方之门所在地块就已被该项目的开发商乾宁置业有限公司（下称“乾宁置业”）所竞得，但因为资金问题，项目直到2008年才开工，其间还一度被业界认为有“囤地”的嫌疑。

虽然经历了去年的“爆红”之后，东方之门的开发进程步入正轨，进程显得相当顺利。殊不知，这是个命运多舛的项目，即使顶着“新地标”的光环，该项目却始终面对着销售低迷的窘境。

曲折的融资之路

2004年2月乾宁置业以约4亿元人民币的价格竞得东方之门所在地块。

该地块位于苏州工业园区中央商贸区东端，由两幅地块组成，整体出让，规划用途为商业用地及部分经营性住宅，总面积约为2.4万平方米，容积率13.7，总建筑面积约43万平方米、总投资约45亿元，折合每亩地高达1104万元，创下当时苏州工业园区经营性用地出让单价纪录。

而后，由于国内相关技术的不足，东方之门的工程审批需要通过向国外购买大量重要数据才能完成，这样一来便消耗了大量的时间和资金，导致项目的建设周期大大滞后。

在此背景之下，实力有限的乾宁置业资金面受到了严峻的考验，为了撬动项目的运行，从公司成立之初的2003年至2008年期间，乾宁置业始终不断在寻找新的投资方，这个过程可谓相当曲折。

公开信息显示，乾宁置业成立之初的注册资本为1亿元。公司发起人为南京天地房地产开发有限公司、南京东方投资集团有限公司、苏州太湖之星开发建设有限公司以及苏州东方之星置业有限公司，分别持有公司35%、30%、30%以及5%股份。有意思的是，这四家股东公司的法定代表人正是乾宁置业的代表人董事长杨休。

记者调查发现，这四家股东公司在苏州房地产行业都有过不俗的表现，其中南京天地房地产开发有限公司和苏州太湖之星开发建设有限公司更是当地的“明星”开发商。不过即便如此，面对东方之门这样一个耗资不菲的大型商住综合项目，股东们似乎都有些力不从心。

就在乾宁置业成立不久之后，苏州太湖之星开发建设有限公司便向南京华恒投资有限责任公司和南京华福投资有限公司各转让15%的股权。

而乾宁置业另两家发起股东——苏州东方之星置业有限公司和南京天地房地产开发有限公司也试图分别将其持有的5%股权和14%股份转让给江苏万泰实业集团有限公司。

江苏万泰实业集团有限公司背景深厚，为苏宁集团董事长张近东名下的地产业务平台，大股东为江苏苏宁投资发展有限公司，如果得到其资金的支持，项目必能迅速走上正轨。

然而事与愿违，乾宁置业试图引入万泰实业的愿望最终以失败告终。与此同时，南京华恒投资有限责任公司和南京华福投资有限公司也在2007年底退出了乾宁置业，令该项目雪上加霜。

最终，乾宁置业的股权在杨休旗下几家关联公司多次腾挪，若干个人投资者也陆续以债转股的形式成为了乾宁置业的新股东，这才让项目“起死回生”。加上去年“秋裤”事件，东方之门受到全国广泛的关注，虽然有支持也有质疑，但现在东方之门终于在磕磕绊绊之下，进入了建设的尾声。

前景未卜 销售代理欲退出

“苏州的东方之门仅仅是开始。未来我还想再建造四个东方之门，分别在南京或常州、北京、上海和香港。”杨休曾经的豪言壮志，如今显得有些讽刺。

从2011年到现在，东方之门的销售情况堪忧，记者更得到消息称某销售代理公司认为该项目前景未卜，有意退出。

一条“裤腿”拥有70年住宅产权，另一条“裤腿”拥有40年商业产权，这是东方之门内部销售管理的矛盾起源。

2011年下半年，东方之门项目获得了住宅和酒店式公寓的两张预售许可证。

开发商把一条“裤腿”，部分开发成90到240平方米酒店公寓对外出售，而另一条“裤腿”，则开发为113到2000平方米的“空中豪宅”，期望利用“双利剑”来冲刺销量，结果现实与期望相悖。

2012年5月，为了打开销售局面，东方之门推出了“100%全额补差”的举措，同时通过一系列的促销手段，东方之门酒店式公寓的销售情况得到改善，住宅依然面临着销售惨淡的困境。

今年4月，东方之门再次加推“空中豪宅”，去化效果仍不明显，过大的库存导致该项目陷入销售瓶颈。

8月26日，记者致电苏州东方之门售楼处，一位工作人员向记者介绍：“目前东方之门在售的产品有东方华府一区的空中豪宅，面积为135~383平方米；精装东方公馆，面积90~240平方米；在售华府二区高层空中豪宅，有两房、三房、四房三种户型可供选择，面积为120~240平方米，共计200多套。价格为28000~60000元/平方米，部分房型已经所剩无几，想要购买就要尽快。”

按照该工作人员的说法，东方之门的销售情况应该不错。但一位不愿具名的知情人士告诉记者，这些都只是销售的一种“营销说辞”，事实上该项目的销售状况一直不容乐观，其三家销售代理公司中，有一家代理公司表示经过系统的统计和评估，东方之门未来走势并不明朗，其有可能会在近期退出该项目。

苏州市商品房网上销售管理系统显示，截至2013年8月25日，东方之门酒店式公寓销售状况相对较好，目前可售房源为103套，去化近半；而住宅产品的销售状况尤其惨淡，目前的可售房源为326套，而总共409套房源仅售出83套，去化仅两成。

由此可见，东方之门两年多的销售周期内，产品的去化率仅有20%左右。建筑主体即将完工，产品销售却“跟不上步伐”，东方之门可谓前景堪忧。