网易房产讯 7月下旬开始,北京楼市连续出现多个日光盘,仅上周末开盘的4个项目中,就有2个项目属于日光。新国五条二手房交易征收20%个税的规定,将大量刚需挤向新房市场,加剧了北京新房市场的持续火爆,新国五条被指成新房促销令。
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根据北京住建委的网签数据统计,上周(2013年7月22—28日)北京住宅(新建商品住宅和二手住宅)网签总量为3526套,环比前一周的网签量下跌了5.4%,与去年同期的网签量相比下跌了52%。
其中,北京全市新建商品住宅网签总量为1237套,环比前一周的网签量下跌了15.7%,与去年同期的网签量相比下跌了55.5%,北京新房网签量连跌4周,创近11周以来新低。二手住宅网签总量为2289套,环比前一周的网签量上涨1.4%,与去年同期的网签量相比下跌了50%。
上周2盘再日光 新国五条成促销令
3月末北京版国五条细则出台,做为唯一严格执行二手房交易征收20%个税的城市,迅速引爆北京楼市,大量二手市场需求被挤压至新房市场,造成新房市场一房难求,多盘日光的局面。
根据北京住建委的网签数据统计,上周(2013年7月22—28日)北京,新建商品住宅网签总量为1237套,环比前一周的网签量下跌了15.7%,与去年同期的网签量相比下跌了55.5%,北京新房网签量连跌4周,创近11周以来新低。
在成交量萎缩的同时,成交均价却持续冲高,据亚豪机构统计数据显示,上周,北京商品住宅的成交均价环比继续上扬,以26279元/平方米的成交均价再次刷新了今年周成交价格的高点。
供应量上,上周(7月22日-7月28日)北京楼市新增供量出现回落,但仍有5个项目开盘,累计供应套数1361套,供应面积15.3万平方米,供应套数、面积环比之前一周均下降了50%左右。
其中位于平谷的纯新盘首城汇景湾,与位于房山区城关镇的中冶·蓝城两个项目,上周六同时以12000元/平方米左右的价格入市,引发了北京刚性需求的又一轮集中释放,当天认购一空。中冶·蓝城是自5月首次入市推出2栋楼后,上周第二次推货又推出了3栋楼,显示出经过旺盛市场需求的消化,开发商预期向好,密集推盘之余,也加大了入市房源量。
6月中旬刚刚入市的纯新盘铂铭郡也于上周末再次加推,开盘价已达到14000元/平方米,相比6月中旬首次入市时跳涨3000元/平方米。
“当前形势下购房需求的火热,一方面原因在于政策因素,前一阶段由于开发商对‘限涨’新政应对不及,导致刚需盘入市量不足,近期一批完成预售审批的过关项目开始加速出货,积累一段时间的购房需求集中爆发,使得楼市‘日光盘’重现。”亚豪机构副总经理高姗认为,此外,上周,中粮孙河地王的拍出进一步抬升了北京房价的上涨预期,非城市核心区的住宅地价已达高位,同时北京商品房市场的供需矛盾,房价涨易跌难,追涨心态下当前购房需求显得尤为迫切。
然而,虽然最近两周刚需市场表现不俗,频现日光现象,仍然难掩7月份北京楼市供量回落的整体大势。根据亚豪机构不完全统计,截至7月28日,7月份北京仅有21个项目开盘,与上月33个项目的开盘量相比,供应量萎缩了近四成。
供量的下滑也造成了7月份以来成交的持续低位。在成交量萎缩的同时,成交均价却持续冲高,据亚豪机构统计数据显示,上周,北京商品住宅的成交均价环比继续上扬,以26279元/平方米的成交均价再次刷新了今年周成交价格的高点。
对此,亚豪机构副总经理高姗分析到,由于网签存在一定的滞后性,最近两周市场成交均价的高位,主要是受到7月上半月中高端楼盘供应增多的影响。
据网易房产数据中心数据显示,上周成交价的大幅上涨可归结为结构性上涨。上周成交排名前五的项目当中,单价超过25000元/平方米的项目占据了三席,其中葛洲坝紫郡府以181套的成交高居榜首,成交均价为26985元/平方米;排名二三位的均价也在18000—20000元/平方米之间;另外排名第五的中海九号公馆单周实现成交32套,成交均价37520元/平方米。
北京市网签成交套数TOP10楼盘 数据来源:网易房产数据中心 | |||||
楼盘名 | 区域 | 套数 | 面积 | 金额 | 均价 |
葛洲坝紫郡府 | 大兴 | 181 | 23569 | 636029652 | 26985.857 |
中国铁建·国际花园 | 房山 | 67 | 5499 | 98671833 | 17943.596 |
合生·滨江帝景 | 通州 | 51 | 5226 | 108163907 | 20697.265 |
中信新城 | 大兴 | 33 | 4513 | 117600783 | 26058.228 |
中海九号公馆 | 丰台 | 32 | 2599 | 97514539 | 37520.023 |
北京城建·琨廷 | 房山 | 32 | 3055 | 38626789 | 12643.793 |
润枫领尚 | 通州 | 23 | 2155 | 47121285 | 21866.026 |
红木林 | 大兴 | 20 | 2177 | 70773618 | 32509.701 |
中泽雅园(中泽园三期) | 通州 | 19 | 1802 | 37797966 | 20975.564 |
金地格林格林 | 通州 | 18 | 1355 | 26817183 | 19791.279 |
最低过户指导价上调10% 二手房呈现“供大于求”
受新国五条20%个税及最低过户指导价上调影响,北京二手房新增需求登记量,以及实际交易量均有小幅回落。同时,7月份的新增房源登记量环比上月增加了近一成,房源量继续增加,而需求量暂时萎缩,二手房首次出现“供大于求”的局面。
根据北京住建委的网签数据统计,上周北京全市二手住宅网签总量为2289套,环比前一周的网签量上涨1.4%,与去年同期的网签量相比下跌了50%。
“据统计,此次北京各区县的最低过户指导价普遍上调了10%左右,像房价涨幅较快的二手房交易热点区域(例如中关村、国贸、万柳等)的上调幅度则更大一些。受此影响,7月份北京二手房市场新增需求登记量环比上月下跌5.8%,实际交易量环比上月减少了近一成。7月份的新增房源登记量环比上月增加了近一成。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,房源量继续增加,而需求量暂时萎缩,呈现出‘供过于求’的局面。
成交均价上,根据链家地产市场研究部统计,7月第四周,二手住宅成交均价为27560元/平方米,环比上周增长3.13%。
“成交均价环比增长主要是受到结构性因素的影响。从各个环线的成交占比来看,7月五环内成交房屋占比54.5%,较6月增长2.2个百分点,五环内高单价的房屋成交比例增加拉动成交均价出现结构性增长。”链家地产市场研究部张旭认为。
“受7月份二手房市场需求量下降,以及实际交易量萎缩的影响,8月份北京二手住宅网签量持续上涨的势头或将放缓。”胡景晖表示。