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雅戈尔又23.8亿拿地 4.8亿割肉难挡扩张步伐

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杭州地王退地事件,或许从其对“地王”的偏好开始便埋下了伏笔。不过雅戈尔对土地扩张的热衷,并未自此终止。据时代周报记者粗略统计,截至5月底,曾经的“地王制造机器”以近23.8亿元的资金“投石问路”,重启地产扩张步伐。

本报记者 刘娟

发自重庆

缠绵近两年之久的雅戈尔(600177)杭州申花地王“退地”传闻,终于将画上一道休止符。

雅戈尔6月20日晚间公告称,公司将终止杭州申花地块的开发,并拟计提4.84亿元资产减值。雅戈尔董秘刘新宇对时代周报记者解释退地原因时称,2011年以来,房地产环境、市场形势发生了较大变化,公司中止开发申花地块有助于最大限度地保护股东利益及公司利益。

杭州地王退地事件,或许从其对“地王”的偏好开始便埋下了伏笔。不过雅戈尔对土地扩张的热衷,并未自此终止。据时代周报记者粗略统计,截至5月底,曾经的“地王制造机器”以近23.8亿元的资金“投石问路”,重启地产扩张步伐。

“除了服装主业之外,地产是雅戈尔重点发展的又一个主业。要想持续发展和开发地产业务,就需要进行适当的土地储备。”刘新宇称,公司会对已进驻的宁波、杭州、上海、苏州等几个城市进行跟踪,如有价格合适的就继续举牌。而对于一直被业内诟病的地王项目,雅戈尔方面并未表示出决绝的止步态度。只是模糊地称,无论从横向比还是纵向比,看土地最关键的还是要看它能不能盈利。

4.8亿元“割肉” 卸下包袱

作为曾经房地产领域高歌猛进的最典型样本,雅戈尔曾在2004年后的几年时间里,携146亿元资本优势在长三角一带攻城略地,杭州是其布局的最重要区域之一。在杭州,雅戈尔曾披荆斩棘摘得多个地王桂冠。

申花地王就是其中之一。2010年11月30日,雅戈尔在杭州申花板块拿下两宗宅地,总价24.21亿元,折后楼面价1.8万元/平方米,刷新杭州当时土地出让的单价纪录。

不过随后楼市就遭遇了“史上最严厉的调控”,申花板块楼盘最低售价曾一度跌破1.6万元/平方米。作为地王的雅戈尔申花地块,遭遇“面粉贵过面包”的尴尬。而迟迟未动工的现实,也让该地块深陷退地传闻近两年之久。

6月20日晚间,传闻变成现实。杭州市国土资源局向媒体通报称,因雅戈尔公司未按土地出让合同约定履行,根据国家、省、市有关规定和土地出让合同相关约定,报经市政府同意后,将依法依约解除相关合同,目前相关手续正在办理过程中。

随后,雅戈尔方面也发布公告,确认终止上述杭州申花地块的开发。而若上述合同解除,雅戈尔已缴付土地款中作为履行合同的4.842亿元将不予返还。对此,雅戈尔拟计提4.842亿元资产减值准备。

时代周报记者翻阅雅戈尔2012年年报发现,截至2012年年底,雅戈尔已付该地块土地金额为12.1亿元,而4 .842亿元的合同保证金是按照总土地款24.21亿元的20%计算而来。

时至今日,雅戈尔为原来的冒进付出了一定代价,4.842亿元的违约金可谓是近年来历次“退地”事件中企业损失金额最大的一次,此前苏宁环球(000718)在2008年因退出上海南京东路163地块时,损失4.4亿元。

不过,雅戈尔缘何不采取合作开发或股权转让等方式,而是决绝“割肉”近5亿元以寻求退出?对此,刘新宇在接受时代周报记者采访时并未过多解释,仅称,“2011年1月以来,房地产市场的政策环境、市场形势和供需变化发生了较大变化,综合权衡后,终止开发申花地块。为此,雅戈尔与杭州国土资源局协商解除该块土地出让合同,不再继续开发该地块”。

“地产界有个"三拍原理",一拍大脑非理性科学决策;二拍胸脯立生死状;三拍大腿后悔当初冲昏了头。雅戈尔这次拍大腿后悔并退地,也摆明了是想断臂调头。”有杭州当地开发商代表对时代周报记者介绍,雅戈尔自2007年进入杭州至今,销售情况一直不乐观,比如杭州商学院地块2010年10月开盘,至今都未能清盘。申花地块更是卡住了其资金链,在缥缈不定的市场行情下,坚持开发可能亏损,还不如退地更为稳妥。

杭州双赢机构总经理章惠芳也分析称,雅戈尔退地不排除资金问题,但也可以看出其对后市相对不乐观,认为继续开发会亏更多。目前杭州申花板块的楼盘均价约为2.5万元/平方米,以雅戈尔的拿地成本再加上财务、建安成本,至少要卖3万元/平方米才不至于亏损,但按照目前的市场行情根本不可能实现,因此退地是一种止损行为。“算一笔账,如果不退地,雅戈尔继续下去可能亏的就是4.8亿元的两倍。雅戈尔现在卸下了包袱,说不定可以盘活其他项目。” 章惠芳称。

从基本面来看,雅戈尔目前经营较正常,但资金比较紧张。今年一季度,雅戈尔销售大幅增长,地产板块经营性现金净流入同比增长402%,一季度末预收账款总额较去年底增加7.7亿元。但其短期借款接近150亿元人民币,负债率达到71%,在地产企业中处于较高水平。

但刘新宇坚决否认公司存在房地产销售和资金链紧张的情况。“我们今年的房产板块预计将结算经营收入80亿元以上,截至今年5月底,公司已经实现预售金额60亿元,同比增长52%,所以不存在资金链紧张的情况。”

仍将加码地产业务

杭州地王退地事件,凸显了雅戈尔的尴尬。不过雅戈尔对土地扩张的热衷,并未自此终止。事实上,与杭州市场截然不同,在大本营宁波,已在土地市场沉寂两年之久的雅戈尔,今年以来已通过多种方式吸纳土储。

5月30日,雅戈尔子公司宁波雅戈尔新城置业有限公司以15.44亿元拿下宁波东部新城核心区一地块,折合楼板价9930元/平方米。

值得一提的是,东部新城项目已是雅戈尔1月内拿下的第四个项目。5月13日,雅戈尔以2.91亿元拿下宁波鄞州区姜山镇原狮球集团地块;5月16日及18日,雅戈尔分别发布对外投资公告,总计出资7500万元参股了位于宁波的两个项目。

据时代周报记者粗略统计,截至5月底,曾经的“地王制造机器”以近23.8亿元的资金在宁波“投石问路”,重启地产扩张步伐。

对此,刘新宇对时代周报记者解释,除了服装主业之外,地产是雅戈尔重点发展的又一个主业。要想持续发展和开发地产业务,就需要进行适当的土地储备。公司会对已进驻的宁波、杭州、上海、苏州等几个城市进行跟踪,如有价格合适的就举牌。

而接下来,雅戈尔在土地市场或仍将加码。刘新宇并没有直接透露接下来具体的拿地投入计划,但称如有价格合适的就举牌,如果价格超出公司底线,就不会去拿地了。

“很多成长型房企近期都在土地市场上表现积极。雅戈尔也正是利用这一时机,在土地市场刚刚升温,尚未达到过热之前,增加自己的土地储备,为将来的开发做好准备工作。” 中房数据研究院执行院长陈晟分析。

不过尽管雅戈尔多次对外表示,公司的发展版图是整个长三角,但其在尝试走出宁波的过程中,以高成本拿下多个地王项目开发得并不够顺利,因而雅戈尔的新一轮扩张回归到了熟悉的宁波。时代周报记者梳理雅戈尔近年拿地动线图也发现,年内6次收储均在宁波当地。

“一边退地一边拿地,这种局面说明雅戈尔在调整土地持有的结构。”上海某地产分析人士对时代周报记者介绍,此外,雅戈尔拿下的项目基本集中在大本营浙江宁波,还有两个项目选择了与其他开发商在当地合作拿地的方式,这一系列举动不难看出,雅戈尔战线收缩的同时变得谨慎。

中房信研究总监薛建雄也认为,雅戈尔在现阶段以较低的价格拿地,未来可以先把低价楼盘拿出销售,从而快速回款,改善现金流。

不过对于未来是否继续拿地王,刘新宇同样没有直接回复。“地王这个概念本身并不确切,现在大多数土地都是招拍挂,对土地本身来说,可能每一块地都是地王,都要产生一个最高的价格。”刘新宇称,无论从横向比还是纵向比,看土地最关键的还是要看它能不能盈利。


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