本报记者 刘娟
发自重庆
缠绵近两年之久的雅戈尔(600177)杭州申花地王“退地”传闻，终于将画上一道休止符。
雅戈尔6月20日晚间公告称，公司将终止杭州申花地块的开发，并拟计提4.84亿元资产减值。雅戈尔董秘刘新宇对时代周报记者解释退地原因时称，2011年以来，房地产环境、市场形势发生了较大变化，公司中止开发申花地块有助于最大限度地保护股东利益及公司利益。
杭州地王退地事件，或许从其对“地王”的偏好开始便埋下了伏笔。不过雅戈尔对土地扩张的热衷，并未自此终止。据时代周报记者粗略统计，截至5月底，曾经的“地王制造机器”以近23.8亿元的资金“投石问路”，重启地产扩张步伐。
“除了服装主业之外，地产是雅戈尔重点发展的又一个主业。要想持续发展和开发地产业务，就需要进行适当的土地储备。”刘新宇称，公司会对已进驻的宁波、杭州、上海、苏州等几个城市进行跟踪，如有价格合适的就继续举牌。而对于一直被业内诟病的地王项目，雅戈尔方面并未表示出决绝的止步态度。只是模糊地称，无论从横向比还是纵向比，看土地最关键的还是要看它能不能盈利。
4.8亿元“割肉” 卸下包袱
作为曾经房地产领域高歌猛进的最典型样本，雅戈尔曾在2004年后的几年时间里，携146亿元资本优势在长三角一带攻城略地，杭州是其布局的最重要区域之一。在杭州，雅戈尔曾披荆斩棘摘得多个地王桂冠。
申花地王就是其中之一。2010年11月30日，雅戈尔在杭州申花板块拿下两宗宅地，总价24.21亿元，折后楼面价1.8万元/平方米，刷新杭州当时土地出让的单价纪录。
不过随后楼市就遭遇了“史上最严厉的调控”，申花板块楼盘最低售价曾一度跌破1.6万元/平方米。作为地王的雅戈尔申花地块，遭遇“面粉贵过面包”的尴尬。而迟迟未动工的现实，也让该地块深陷退地传闻近两年之久。
6月20日晚间，传闻变成现实。杭州市国土资源局向媒体通报称，因雅戈尔公司未按土地出让合同约定履行，根据国家、省、市有关规定和土地出让合同相关约定，报经市政府同意后，将依法依约解除相关合同，目前相关手续正在办理过程中。
随后，雅戈尔方面也发布公告，确认终止上述杭州申花地块的开发。而若上述合同解除，雅戈尔已缴付土地款中作为履行合同的4.842亿元将不予返还。对此，雅戈尔拟计提4.842亿元资产减值准备。
时代周报记者翻阅雅戈尔2012年年报发现，截至2012年年底，雅戈尔已付该地块土地金额为12.1亿元，而4 .842亿元的合同保证金是按照总土地款24.21亿元的20%计算而来。
时至今日，雅戈尔为原来的冒进付出了一定代价，4.842亿元的违约金可谓是近年来历次“退地”事件中企业损失金额最大的一次，此前苏宁环球(000718)在2008年因退出上海南京东路163地块时，损失4.4亿元。
不过，雅戈尔缘何不采取合作开发或股权转让等方式，而是决绝“割肉”近5亿元以寻求退出？对此，刘新宇在接受时代周报记者采访时并未过多解释，仅称，“2011年1月以来，房地产市场的政策环境、市场形势和供需变化发生了较大变化，综合权衡后，终止开发申花地块。为此，雅戈尔与杭州国土资源局协商解除该块土地出让合同，不再继续开发该地块”。
“地产界有个"三拍原理"，一拍大脑非理性科学决策；二拍胸脯立生死状；三拍大腿后悔当初冲昏了头。雅戈尔这次拍大腿后悔并退地，也摆明了是想断臂调头。”有杭州当地开发商代表对时代周报记者介绍，雅戈尔自2007年进入杭州至今，销售情况一直不乐观，比如杭州商学院地块2010年10月开盘，至今都未能清盘。申花地块更是卡住了其资金链，在缥缈不定的市场行情下，坚持开发可能亏损，还不如退地更为稳妥。
杭州双赢机构总经理章惠芳也分析称，雅戈尔退地不排除资金问题，但也可以看出其对后市相对不乐观，认为继续开发会亏更多。目前杭州申花板块的楼盘均价约为2.5万元/平方米，以雅戈尔的拿地成本再加上财务、建安成本，至少要卖3万元/平方米才不至于亏损，但按照目前的市场行情根本不可能实现，因此退地是一种止损行为。“算一笔账，如果不退地，雅戈尔继续下去可能亏的就是4.8亿元的两倍。雅戈尔现在卸下了包袱，说不定可以盘活其他项目。” 章惠芳称。
从基本面来看，雅戈尔目前经营较正常，但资金比较紧张。今年一季度，雅戈尔销售大幅增长，地产板块经营性现金净流入同比增长402%，一季度末预收账款总额较去年底增加7.7亿元。但其短期借款接近150亿元人民币，负债率达到71%，在地产企业中处于较高水平。
但刘新宇坚决否认公司存在房地产销售和资金链紧张的情况。“我们今年的房产板块预计将结算经营收入80亿元以上，截至今年5月底，公司已经实现预售金额60亿元，同比增长52%，所以不存在资金链紧张的情况。”
仍将加码地产业务
杭州地王退地事件，凸显了雅戈尔的尴尬。不过雅戈尔对土地扩张的热衷，并未自此终止。事实上，与杭州市场截然不同，在大本营宁波，已在土地市场沉寂两年之久的雅戈尔，今年以来已通过多种方式吸纳土储。
5月30日，雅戈尔子公司宁波雅戈尔新城置业有限公司以15.44亿元拿下宁波东部新城核心区一地块，折合楼板价9930元/平方米。
值得一提的是，东部新城项目已是雅戈尔1月内拿下的第四个项目。5月13日，雅戈尔以2.91亿元拿下宁波鄞州区姜山镇原狮球集团地块；5月16日及18日，雅戈尔分别发布对外投资公告，总计出资7500万元参股了位于宁波的两个项目。
据时代周报记者粗略统计，截至5月底，曾经的“地王制造机器”以近23.8亿元的资金在宁波“投石问路”，重启地产扩张步伐。
对此，刘新宇对时代周报记者解释，除了服装主业之外，地产是雅戈尔重点发展的又一个主业。要想持续发展和开发地产业务，就需要进行适当的土地储备。公司会对已进驻的宁波、杭州、上海、苏州等几个城市进行跟踪，如有价格合适的就举牌。
而接下来，雅戈尔在土地市场或仍将加码。刘新宇并没有直接透露接下来具体的拿地投入计划，但称如有价格合适的就举牌，如果价格超出公司底线，就不会去拿地了。
“很多成长型房企近期都在土地市场上表现积极。雅戈尔也正是利用这一时机，在土地市场刚刚升温，尚未达到过热之前，增加自己的土地储备，为将来的开发做好准备工作。” 中房数据研究院执行院长陈晟分析。
不过尽管雅戈尔多次对外表示，公司的发展版图是整个长三角，但其在尝试走出宁波的过程中，以高成本拿下多个地王项目开发得并不够顺利，因而雅戈尔的新一轮扩张回归到了熟悉的宁波。时代周报记者梳理雅戈尔近年拿地动线图也发现，年内6次收储均在宁波当地。
“一边退地一边拿地，这种局面说明雅戈尔在调整土地持有的结构。”上海某地产分析人士对时代周报记者介绍，此外，雅戈尔拿下的项目基本集中在大本营浙江宁波，还有两个项目选择了与其他开发商在当地合作拿地的方式，这一系列举动不难看出，雅戈尔战线收缩的同时变得谨慎。
中房信研究总监薛建雄也认为，雅戈尔在现阶段以较低的价格拿地，未来可以先把低价楼盘拿出销售，从而快速回款，改善现金流。
不过对于未来是否继续拿地王，刘新宇同样没有直接回复。“地王这个概念本身并不确切，现在大多数土地都是招拍挂，对土地本身来说，可能每一块地都是地王，都要产生一个最高的价格。”刘新宇称，无论从横向比还是纵向比，看土地最关键的还是要看它能不能盈利。
本文来源：时代周报
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王晓易_NE0011
